2月20日晚間，證監(jiān)會宣布啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點。同日中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引試行文件（下稱《指引》）。

“過去幾年不動產(chǎn)方向的私募股權(quán)基金在國內(nèi)蓬勃發(fā)展，投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金陸續(xù)備案，投資運作的流程、經(jīng)驗與業(yè)績歷經(jīng)了市場檢驗，也跑出了一批相對優(yōu)質(zhì)的管理人。新的指引將有利于遴選一批優(yōu)質(zhì)的基金管理人，整合廣泛的社會資源，進(jìn)一步支持不動產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展?！焙胍阃顿Y董事總經(jīng)理鮑筱斌對第一財經(jīng)記者表示。

引導(dǎo)長期資金入市、投資標(biāo)的選擇廣泛

證監(jiān)會表示，由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

鮑筱斌對第一財經(jīng)表示，在落實“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的決策部署，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量的大背景下，政策制定部門希望通過引入優(yōu)質(zhì)管理人、適度放開投資范圍，充分發(fā)揮私募基金專業(yè)投資運作優(yōu)勢，并引導(dǎo)長期資金入市，為市場持續(xù)帶來專業(yè)的潛在增量資金。

值得注意的是，《指引》第三條明確規(guī)定不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

鮑筱斌認(rèn)為本次《指引》充分考慮了不動產(chǎn)私募投資基金所投的底層資產(chǎn)種類廣泛，且均涉及到服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)與民生的特點，也兼顧到不動產(chǎn)投資具有資金體量大、周期長、地域差異大、跨經(jīng)濟(jì)周期等特點。

天達(dá)共和律師事務(wù)所律師李瑩表示，根據(jù)《指引》，試點不動產(chǎn)基金可以投資存量商品住宅和市場化租賃住房。但需注意，此處對存量商品住宅的要求比較高，在要求其五證齊全的前提下還應(yīng)已實現(xiàn)銷售或主體建設(shè)工程已開工。除此之外，保障性住房和市場化租賃住房也分別存在一定的開發(fā)或建設(shè)進(jìn)度要求，但總體相較存量商品住宅顯著降低。

商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項目也被囊括在本次試點政策的范圍之內(nèi)，此類項目不存在開發(fā)或建設(shè)進(jìn)度方面的要求。

有利于擴(kuò)大不動產(chǎn)私募基金規(guī)模

針對不動產(chǎn)投資，部分機(jī)構(gòu)們很早就開始了布局。

鮑筱斌表示，弘毅自2014年設(shè)立不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)以來，通過7年的發(fā)展，已投存量不動產(chǎn)項目17個，城市更新及產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)超80萬平方米，其中超過70%的投資前瞻性地布局于一線城市新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)高度集中的多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目中，已投資產(chǎn)總規(guī)模超300億元人民幣，覆蓋物業(yè)類型包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓、配套商業(yè)、長租公寓等。

深創(chuàng)投集團(tuán)副總裁蔣玉才對第一財經(jīng)表示，深創(chuàng)投早在2017年就設(shè)立了專注于不動產(chǎn)基金投資的子公司——深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司。

中基協(xié)公布數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，在支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)不動產(chǎn)市場盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

不過蔣玉才也坦言，對于私募基金行業(yè)而言，從國際知名的私募機(jī)構(gòu)黑石等機(jī)構(gòu)來看，投資于不動產(chǎn)的基金規(guī)模均在其管理規(guī)模中占據(jù)重要比例，而國內(nèi)不動產(chǎn)私募基金在整體私募基金規(guī)模中的占比還不高。

此次不動產(chǎn)私募投資基金試點的推出，為私募基金參與不動產(chǎn)投資建立了明確的規(guī)范，有利于推動不動產(chǎn)私募基金的發(fā)展壯大。通過甄選不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的頭部私募基金管理人開展試點，發(fā)揮示范效應(yīng)，有助于吸引更多私募投資機(jī)構(gòu)持續(xù)積累不動產(chǎn)投資規(guī)模和退出經(jīng)驗，儲備團(tuán)隊人員，早日達(dá)到對管理人的試點要求，促進(jìn)不動產(chǎn)私募基金的蓬勃規(guī)范發(fā)展。

值得注意的是，部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，《指引》文件的推出對于存量REITs業(yè)務(wù)也有一定幫助。

鮑筱斌對第一財經(jīng)記者表示，新的《指引》有利于培育健康的不動產(chǎn)投資市場，特別是持有類資產(chǎn)的長期運營、提質(zhì)增效，為擴(kuò)大公募REITs和私募REITs底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)奠定基礎(chǔ)。新的《指引》實施后，還將有利于機(jī)構(gòu)投資人選擇優(yōu)質(zhì)的基金管理人，進(jìn)行廣泛投資，從而有利于多元化投資主體參與不動產(chǎn)投資，擴(kuò)大不動產(chǎn)行業(yè)資金來源，進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)的投資行為、提升行業(yè)的投資效率。

以公募REITs為例，新的《指引》的實施，不僅有利于擴(kuò)大公募REITs優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲備，更有利于推動機(jī)構(gòu)資金提前參與到以產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)為主的基礎(chǔ)設(shè)施項目的培育過程，待資產(chǎn)運營成熟后繼續(xù)享受公募REITs的長期穩(wěn)定收益，形成從私募到公募的投資閉環(huán)。