文丨陳聰 張全國(guó)

2月20日證監(jiān)會(huì)宣布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，證監(jiān)會(huì)將指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別，并采取差異化的監(jiān)管措施，以支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

▍不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)態(tài)覆蓋面廣，鼓勵(lì)投資者廣泛參與。

通知明確不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，幾乎涵蓋了所有房地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)，并不只局限于個(gè)別“政策紅利型資產(chǎn)”；通知要求試點(diǎn)基金產(chǎn)品投資者首輪實(shí)繳出資不得低于1000萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)實(shí)繳金額的20％。試點(diǎn)基金在符合一定前提下可以擴(kuò)募，并鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。我們認(rèn)為本次試點(diǎn)將大部分不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)一次性納入，充分體現(xiàn)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)盤(pán)活存量資產(chǎn)、滿足合理融資需求的態(tài)度。

▍差異化安排預(yù)計(jì)將進(jìn)一步健全資本市場(chǎng)資金配置功能，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)展形成實(shí)質(zhì)性助力。

本次試點(diǎn)方案充分考慮了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)且基金底層投資項(xiàng)目通常需要較大額度資金補(bǔ)充等特點(diǎn)，明確符合條件的基金在為被投企業(yè)提供借款或擔(dān)保時(shí)將在現(xiàn)行規(guī)定的股債比限制方面進(jìn)行差異化安排，以適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資策略。我們相信，私募基金大規(guī)模、規(guī)范化地參與房地產(chǎn)行業(yè)投資將大幅優(yōu)化我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)體系，有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境，降低企業(yè)資金成本，對(duì)具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企發(fā)展帶來(lái)實(shí)質(zhì)性助力。

▍中長(zhǎng)期而言，公募REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)范圍也有望向房地產(chǎn)類(lèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。

當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，2022年12月8日證監(jiān)會(huì)副主席李超表示將“加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域”，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪底層資產(chǎn)類(lèi)型增加與規(guī)模擴(kuò)容。中期而言，我們認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金將與我國(guó)公募REITs市場(chǎng)相互促進(jìn)，共同發(fā)展，補(bǔ)足我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域“投融管退”良性循環(huán)中的關(guān)鍵短板。

▍房地產(chǎn)定義的現(xiàn)代化，持續(xù)利好具備核心資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不是一個(gè)成長(zhǎng)性行業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)不止于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)建，運(yùn)營(yíng)，管理，服務(wù)和相關(guān)交易的一系列內(nèi)容。隨著房地產(chǎn)定義的現(xiàn)代化，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間也顯現(xiàn)出來(lái)。企業(yè)一旦持有具備穩(wěn)定現(xiàn)金流入的不動(dòng)產(chǎn)，則其存量資源可能會(huì)被加快盤(pán)活。具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力的企業(yè)，也將受益于這一持續(xù)的改革。

▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)仍需要時(shí)間，當(dāng)前也具備一定的門(mén)檻，需要循序漸進(jìn)，短期不宜高估其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源的影響。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金和REITs的主體存在差異，即REITs的運(yùn)營(yíng)主體要求為公募基金，未來(lái)兩個(gè)產(chǎn)品可能存在對(duì)接上的挑戰(zhàn)。

▍政策持續(xù)銷(xiāo)售復(fù)蘇，積極看待地產(chǎn)板塊投資價(jià)值。

我們認(rèn)為，行業(yè)不僅有周期性復(fù)蘇，更有趨勢(shì)性變化。企業(yè)內(nèi)卷拿地結(jié)束了，信用債市場(chǎng)的篩選企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)更加理性了，需求側(cè)政策的區(qū)域差異擴(kuò)大了，核心城市的房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定可以和全國(guó)范圍房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的持續(xù)復(fù)蘇并存。

本文源自券商研報(bào)精選