為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，近日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

房地產(chǎn)融資再迎利好！

近日，據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)消息，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

同日，為促進(jìn)資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)中國(guó)證監(jiān)會(huì)開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)要求，規(guī)范私募投資基金從事不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，中基協(xié)正式發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（下稱《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》）。

據(jù)悉，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》遵循試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)原則，明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人試點(diǎn)要求、向適格投資者募集、適度放寬股債比及擴(kuò)募限制、加強(qiáng)事中事后監(jiān)測(cè)等，從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范，較好地兼顧了行業(yè)規(guī)范和發(fā)展。

證監(jiān)會(huì)表示，此次試點(diǎn)工作是證監(jiān)會(huì)落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

差異化監(jiān)管

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類。近年來(lái)，我國(guó)已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，不斷探索積累不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。如為貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持租購(gòu)并舉、加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)的工作部署，證監(jiān)會(huì)支持建設(shè)銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會(huì)完成備案。

證監(jiān)會(huì)表示，由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

中基協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，協(xié)會(huì)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬(wàn)億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)、市政工程開發(fā)與建設(shè)等，在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

中基協(xié)表示，為積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，協(xié)會(huì)在中國(guó)證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，起草形成《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》，允許符合要求的私募股權(quán)基金管理人在具備初步募資和展業(yè)計(jì)劃的基礎(chǔ)上設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

細(xì)化規(guī)范要求

證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)。

管理人方面，參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

投資范圍方面，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

投資者方面，考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20％，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

值得注意的是，為適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金按照試點(diǎn)要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，在涉及《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排，但不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75％以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51％以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點(diǎn)備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離。

同時(shí)，證監(jiān)會(huì)表示，為促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作穩(wěn)妥推進(jìn)，本次試點(diǎn)對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送都提出了規(guī)范要求。

盤活存量資金

“本次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，利于多渠道盤活不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)，對(duì)于保交樓相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)、不良資產(chǎn)項(xiàng)目處置等方面具有積極意義。這也有助于緩解部分優(yōu)質(zhì)房企的融資壓力，對(duì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)展或?qū)⑿纬蓪?shí)質(zhì)性助力?！毙鞘顿Y副總經(jīng)理、首席策略投資官方磊在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，方磊認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金也可以和我國(guó)公募REITs市場(chǎng)形成共同發(fā)展，有助于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域“投融管退”的良性循環(huán)。

“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)，最大的意義在于在針對(duì)房企‘第三支箭’之外，提供了項(xiàng)目層面盤活存量資產(chǎn)的一種方式。”重陽(yáng)投資合伙人寇志偉在向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示。

寇志偉指出，相較于此前的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》等文件，此次試點(diǎn)突破了熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的禁投限制，但仍限定于已經(jīng)取得“五證”且已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量項(xiàng)目。

“試點(diǎn)的目的在于盤活那些項(xiàng)目開發(fā)主體陷入困境，但項(xiàng)目本身仍具有一定經(jīng)濟(jì)性和盈利能力的問(wèn)題樓盤。同時(shí)，這樣的規(guī)定也沒(méi)有背離房住不炒的原則框架，不會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)炒作。”寇志偉進(jìn)一步向記者表示。

廣科咨詢首席策略師沈萌表示，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金與常見的證券交易或證券投資私募基金有很大不同，屬于更長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益回報(bào)項(xiàng)目，為市場(chǎng)不同偏好的投資者提供更多樣化的選擇。

“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的推出是對(duì)已經(jīng)存在的類似業(yè)務(wù)提供合規(guī)性管理，撬動(dòng)更多社會(huì)資本為房地產(chǎn)行業(yè)提供融資服務(wù)，緩解房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行?！鄙蛎日f(shuō)道。

光大證券認(rèn)為，此次政策是此前“第三支箭”的落地與延續(xù)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新階段，構(gòu)建存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)成為大勢(shì)所趨，多渠道盤活存量資產(chǎn)對(duì)合理擴(kuò)大有效投資以及降低行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等具有重要意義。

投資價(jià)值幾何

近幾個(gè)月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資端利好政策持續(xù)落地。此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)，房地產(chǎn)板塊再次受到資本市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)在供給端和需求端都存在政策利好，政策共振有助于帶動(dòng)地產(chǎn)領(lǐng)域合理需求的釋放，那么優(yōu)質(zhì)企業(yè)應(yīng)該會(huì)得到重估。但目前地產(chǎn)進(jìn)入了新的大周期，地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)出現(xiàn)了變化，合理需求釋放也并不意味著行業(yè)還有很大的發(fā)展空間?！狈嚼谙蛴浾叻治霰硎?。

方磊認(rèn)為，目前可以判斷的是地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)拖累最大的時(shí)期結(jié)束了，后續(xù)地產(chǎn)的復(fù)蘇力度還有待觀察。對(duì)于地產(chǎn)板塊而言，利好政策公布提振行業(yè)發(fā)展預(yù)期，初期可能出現(xiàn)普漲行情，但后續(xù)地產(chǎn)公司的表現(xiàn)可能更加分化，真正受益于政策的優(yōu)質(zhì)公司表現(xiàn)會(huì)更好。

沈萌表示，“房地產(chǎn)行業(yè)在供給端不斷調(diào)整政策壓力，但目前為止還看不到需求端的意愿改善，所以較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)如果看不到需求端向好變化，那么房地產(chǎn)行業(yè)的前景仍將存在問(wèn)題?！?/p>平安證券認(rèn)為，隨著本次試點(diǎn)的落地實(shí)施，有望為行業(yè)提供新的增量資金來(lái)源，盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。當(dāng)前行業(yè)政策風(fēng)向加速轉(zhuǎn)變，購(gòu)房預(yù)期逐步扭轉(zhuǎn)，后續(xù)政策持續(xù)發(fā)力疊加經(jīng)濟(jì)大環(huán)境逐步修復(fù)，預(yù)計(jì)二季度銷售有望逐步企穩(wěn)。

光大證券指出，2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號(hào)，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來(lái)看，多部委相繼表態(tài)，通過(guò)信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來(lái)看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)出清，促需求實(shí)質(zhì)性升溫。

該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步表示，疫情管控優(yōu)化，房地產(chǎn)供需回暖可期，資本市場(chǎng)關(guān)注度提升明顯，投資建議關(guān)注三條主線：

1）看好核心城市土儲(chǔ)充裕、信用優(yōu)勢(shì)顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來(lái)市占率與ROE率先提升，建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展等；

2）看好先發(fā)布局多元賽道、注重運(yùn)營(yíng)升維、第二增長(zhǎng)曲線經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)的房企，建議關(guān)注萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)、龍湖集團(tuán)等；

3）關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來(lái)運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率，建議關(guān)注華潤(rùn)置地、上海臨港等。

本文源自證基風(fēng)云