事件：為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，近日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

覆蓋范圍廣，鼓勵(lì)各類投資者參與。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，涵蓋了主要的房地產(chǎn)資產(chǎn)類別。此外，證監(jiān)會(huì)要求試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元，且以機(jī)構(gòu)投資者為主，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)實(shí)繳金額的20％，首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬(wàn)元，試點(diǎn)基金在符合一定前提下可以擴(kuò)募，并且境外投資者可以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。我們認(rèn)為，相對(duì)較高的投資門檻有利于更好的保護(hù)投資者權(quán)益，同時(shí)，證監(jiān)會(huì)也鼓勵(lì)各渠道資金參與試點(diǎn)。

盤活存量資產(chǎn)，利好優(yōu)質(zhì)房企。本次不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資范圍中存量商品住宅排在首位，存量商品住宅主要是指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開(kāi)工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等。我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募基金的參與不僅將有助于緩解部分房企的融資壓力，還將為存量保交樓項(xiàng)目提供新的資金來(lái)源，此外，對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)及擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的利好。

協(xié)同公募REITs，完善金融閉環(huán)。2022年12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超提及“加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域”，意味著公募REITs市場(chǎng)將得到大力的發(fā)展?？紤]到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍中包括保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，與公募REITs試點(diǎn)行業(yè)重合度較高。我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募基金將有效盤活存量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和保障性租賃住房，為后續(xù)房地產(chǎn)類公募REITs提供市場(chǎng)，并相互促進(jìn)形成完整的金融鏈條。

投資建議：我們認(rèn)為，本次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，投資范圍廣闊、拓展房企融資渠道、利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、與公募REITs協(xié)同促進(jìn)，將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)更健康的發(fā)展。關(guān)注標(biāo)的包括：保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A等，建議關(guān)注華發(fā)股份。

風(fēng)險(xiǎn)提示：融資環(huán)境收緊超預(yù)期；疫情持續(xù)沖擊房地產(chǎn)銷售；地產(chǎn)調(diào)控政策變化；引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)。

本文源自券商研報(bào)精選