3月初，一則黑石集團(tuán)違約的消息引發(fā)關(guān)注。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，黑石集團(tuán)價(jià)值5.62億美元的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）發(fā)生違約，這批證券是以2018年收購(gòu)的芬蘭企業(yè)SpondaOy擁有的一系列寫(xiě)字樓和商店為擔(dān)保。

資本大鱷的違約，足以讓市場(chǎng)窺見(jiàn)不動(dòng)產(chǎn)資本化的風(fēng)險(xiǎn)。而在此之前，政策剛剛啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)。那么，黑石違約是否會(huì)引發(fā)投資者的退卻？

對(duì)于這筆違約的產(chǎn)品，黑石集團(tuán)曾試圖延期，但最終以遺憾收?qǐng)觥?月2日，據(jù)財(cái)經(jīng)十一人報(bào)道，黑石曾向證券化票據(jù)持有人尋求延期，以便有時(shí)間處置資產(chǎn)和償還債務(wù)。

但種種原因中斷了其出售過(guò)程，加之債券持有人投票反對(duì)進(jìn)一步延期，一份聲明顯示，這批證券現(xiàn)已到期并尚未償還，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)MountStreet已確定黑石違約。

對(duì)此，協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖解釋?zhuān)谑瘓F(tuán)違約的這筆CMBS操作路徑相當(dāng)于是基金投資人先拿出部分資金，再用發(fā)行證券的資金通過(guò)加杠桿的方式買(mǎi)了做擔(dān)保的底層資產(chǎn)，發(fā)行的證券爆雷之后，這些底層資產(chǎn)會(huì)被拍賣(mài)還債，也意味著基金投資人最后可能剩不下多少權(quán)益。

黑石集團(tuán)在地產(chǎn)領(lǐng)域的折戟令外界驚訝。畢竟，近年來(lái)，地產(chǎn)是黑石集團(tuán)大肆擴(kuò)張的核心板塊。根據(jù)國(guó)信證券梳理，2015年至2021年，黑石集團(tuán)的營(yíng)收從46.47億美元增長(zhǎng)至225.77億美元，歸母凈利潤(rùn)從6.27億美元增長(zhǎng)至58.60億美元。在這些業(yè)務(wù)板塊中，房地產(chǎn)是其主要收入來(lái)源，占比超過(guò)30%。

另?yè)?jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2021年末，黑石集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)基金共有2790億美元，一舉超過(guò)其私募股權(quán)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，成為黑石集團(tuán)第一大核心資產(chǎn)板塊。

在國(guó)內(nèi)，黑石集團(tuán)同樣是房地產(chǎn)市場(chǎng)的?？?。自2008年進(jìn)軍內(nèi)地以來(lái)，與富力、華潤(rùn)、綠城、萬(wàn)科、soho中國(guó)等一眾房企都或多或少打過(guò)交道。據(jù)《財(cái)經(jīng)十一人》不完全統(tǒng)計(jì)，黑石在中國(guó)市場(chǎng)累計(jì)投資額超過(guò)500億元，投資范圍囊括了物流地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心以及綜合體等業(yè)態(tài)。

與地產(chǎn)牽連頗深的黑石違約被爆出后，是否會(huì)引發(fā)投資者對(duì)地產(chǎn)基金的擔(dān)憂，值得進(jìn)一步關(guān)注。

前不久，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作剛剛按下啟動(dòng)鍵。

2月20日，證監(jiān)會(huì)宣布于近日啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。同日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》。 在投資范圍方面，明確包括特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房以及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類(lèi)。黃立沖表示，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)啟動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的操作與國(guó)外的操作路徑類(lèi)似，大多是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押給企業(yè)貸款。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)私募基金產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要在于大環(huán)境變化。

“如果不動(dòng)產(chǎn)基金是在房?jī)r(jià)高位時(shí)發(fā)布，而整個(gè)市場(chǎng)又逐步開(kāi)始轉(zhuǎn)向時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。投資者也能夠通過(guò)黑石違約的產(chǎn)品直觀體驗(yàn)到這種產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)?！秉S立沖分析，地產(chǎn)如果持續(xù)低迷，不動(dòng)產(chǎn)私募基金會(huì)因現(xiàn)金流問(wèn)題而無(wú)法順利兌現(xiàn)產(chǎn)品，最終造成違約。只是，這種違約會(huì)在相關(guān)部門(mén)的干預(yù)下，既不會(huì)被清算，也未必能拍賣(mài)。

換言之，意味著投資人面臨風(fēng)險(xiǎn)較大，相關(guān)權(quán)益不易保障。不過(guò)，證監(jiān)會(huì)為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)私募基金啟動(dòng)建立了“防火墻”。證監(jiān)會(huì)表示，考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。

此外，相關(guān)政策還要求參與試點(diǎn)的私募股權(quán)投資基金管理人實(shí)繳資本不低于2000萬(wàn)元，且具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)，在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元，或自管理人登記以來(lái)，累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元等。

一位熟知資本市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，證監(jiān)會(huì)設(shè)立的門(mén)檻是很高的。一般在資本市場(chǎng)，普通私募產(chǎn)品的出資額僅有100萬(wàn)元。而中泰證券則認(rèn)為，相對(duì)較高的投資門(mén)檻將有利于更好地保護(hù)投資者權(quán)益。

截至目前，不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)啟動(dòng)已半月有余，但多位業(yè)內(nèi)人士告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，市場(chǎng)尚無(wú)相關(guān)產(chǎn)品出爐。

黃立沖稱，相關(guān)產(chǎn)品目前還處在摸索中，應(yīng)該不會(huì)很快出現(xiàn)在市場(chǎng)之中。而上述業(yè)內(nèi)專(zhuān)家同樣稱，產(chǎn)品能否快速推行主要要看市場(chǎng)情況，“以現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為不會(huì)太快，但如果市場(chǎng)全面恢復(fù)，整個(gè)樓市欣欣向榮，就會(huì)有很多資金投入其中。”

整體而言，樓市的小陽(yáng)春仍舊值得期待。2023年政府工作報(bào)告中，對(duì)于房地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)的是“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“防風(fēng)險(xiǎn)”，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)預(yù)期在增強(qiáng)，這些都有利于提振市場(chǎng)信心。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，3月3日，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會(huì)上表示，隨著疫情形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和疫情防控政策的調(diào)整，前期出臺(tái)政策的作用空間和作用效果大大改善。近一段時(shí)期，市場(chǎng)信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍性有所上升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)上來(lái)看，根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，春節(jié)后，重點(diǎn)城市新房、二手房成交規(guī)模連續(xù)4周環(huán)比增長(zhǎng)，部分城市二手房市場(chǎng)情緒改善明顯。今年第9周（2月20日-26日），重點(diǎn)10城二手房成交量已達(dá)2021年以來(lái)周度最高水平，同比增長(zhǎng)近90%。中指院研報(bào)指出，2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模有望在去年低基數(shù)的基礎(chǔ)上出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷(xiāo)售的恢復(fù)需要改善性住房需求延續(xù)去年的釋放勢(shì)頭。

而在資本市場(chǎng)，投資者永遠(yuǎn)聞風(fēng)而動(dòng)，他們既關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)，更關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)背后的收益。在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，黑石的地產(chǎn)基金違約的確會(huì)讓投資者提高警惕，但面對(duì)優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，其仍然不會(huì)輕易退卻。

就像IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜所言，黑石違約事件后，與黑石類(lèi)似的外資會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)品更加謹(jǐn)慎，尤其是在資產(chǎn)組合與投資布局的流動(dòng)性考量方面，投資機(jī)構(gòu)與高凈值投資者也會(huì)因此而更顯謹(jǐn)慎。但他們不會(huì)出現(xiàn)大幅退卻，因?yàn)榇祟?lèi)產(chǎn)品在流動(dòng)性、收益性與安全性的綜合考量中仍舊還是風(fēng)險(xiǎn)與收益平衡較好的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

不過(guò)，仍然要提醒投資者在選擇私募產(chǎn)品時(shí)需要慎之又慎。柏文喜建議，在當(dāng)前外部環(huán)境相對(duì)復(fù)雜的情況下，投資者選擇不動(dòng)產(chǎn)私募產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)考慮管理人的專(zhuān)業(yè)能力與市場(chǎng)聲譽(yù)，如果投資人專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)，還應(yīng)關(guān)注產(chǎn)品的底層資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、基金章程以及托管機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)等。

畢竟，即便強(qiáng)如黑石也難逃市場(chǎng)規(guī)律的懲罰，若投資人盲目下場(chǎng)或許會(huì)付出同樣慘痛的代價(jià)。

文/王亞靜（責(zé)編：高雅）