來(lái)源：【中國(guó)金融出版社】

作者｜周茂華「中國(guó)光大銀行金融市場(chǎng)部」

提要：

公募REITs底層資產(chǎn)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此往往能表現(xiàn)“穿越周期”的特征。同時(shí)，公募REITs具有股債雙性的特征。

當(dāng)前，商業(yè)銀行參與公募REITs市場(chǎng)，既可以拓展在公募產(chǎn)品上的投資，補(bǔ)齊權(quán)益投資“短板”，又可以在與券商、基金公司開(kāi)展合作的過(guò)程中，提升自身投研能力。

基于養(yǎng)老理財(cái)長(zhǎng)期限和養(yǎng)老的定位，公募REITs有可能成為銀行理財(cái)特別是養(yǎng)老理財(cái)潛在的配置資產(chǎn)。

當(dāng)前，推動(dòng)公募REITs發(fā)展的環(huán)境越來(lái)越友好，公募REITs有望成為與股債并列的“第三類(lèi)上市資產(chǎn)”，未來(lái)發(fā)展空間巨大。有鑒于此，公募REITs正成為資管領(lǐng)域的新寵兒,多家銀行、理財(cái)公司先后奔赴公募REITs新風(fēng)口，投資者也更加青睞公募REITs所帶來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)和新機(jī)遇。

典型特征

從近兩年國(guó)內(nèi)上市公募REITs發(fā)展情況來(lái)看，其底層資產(chǎn)投資標(biāo)的主要涉及交通基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房和環(huán)保等領(lǐng)域。2021年6月，公募REITs首批試點(diǎn)項(xiàng)目落地。公募REITs具有以下典型特征。

●投資門(mén)檻低、透明度高和流動(dòng)性好

公募REITs項(xiàng)目一般是質(zhì)地優(yōu)良的資產(chǎn)，具有稀缺性。并且，公募REITs有嚴(yán)格、標(biāo)準(zhǔn)的年報(bào)信息披露制度，底層項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)比較清晰。同時(shí)，公募REITs由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，信息披露要求高、運(yùn)作透明，可以有效彌補(bǔ)中小投資者在項(xiàng)目研究方面的不足，普通投資者可以在交易所自由交易和變現(xiàn)。因此，公募REITs的推出有助于降低不動(dòng)產(chǎn)投資的門(mén)檻，讓普通投資者都能充分分享不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的紅利。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)與其他大類(lèi)資產(chǎn)收益的相關(guān)性較低，有利于投資者分散風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)多元資產(chǎn)配置。

●強(qiáng)制分紅制度

根據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，公募REITs強(qiáng)制分紅的要求是不低于收益的90%。同時(shí)，公募REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)模式清晰、盈利能力穩(wěn)定、現(xiàn)金流充足，并且可享受一些稅收優(yōu)惠等，因此，公募REITs投資者會(huì)有相對(duì)穩(wěn)定的分紅。

●兼具股債雙性

公募REITs底層資產(chǎn)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此往往能表現(xiàn)“穿越周期”的特征。同時(shí)，公募REITs具有股債雙性的特征。這是因?yàn)?，公募REITs產(chǎn)品具備持續(xù)穩(wěn)定獲利的特征，這樣的收益特征與債券等固定收益品種相似。同時(shí)，公募REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)交易活躍，基礎(chǔ)資產(chǎn)的增值受宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)趨勢(shì)影響較大，因此在價(jià)格波動(dòng)上受資本市場(chǎng)影響較大，具有典型的權(quán)益屬性。

●收益性較高

從目前已上市23只公募REITs的表現(xiàn)來(lái)看，截至2022年12月16日，23只公募REITs產(chǎn)品平均漲幅為7.9%，其中，14只產(chǎn)品價(jià)格錄得上漲，漲幅超過(guò)10%的有7只，最高一只產(chǎn)品漲幅為36.57%，明顯跑贏同期股票、債券等資產(chǎn)。

為何受銀行理財(cái)青睞？

第一,銀行本身就是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的主要投資人之一，銀行對(duì)這類(lèi)資產(chǎn)具有一定的投資管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行人主體也比較熟悉。因此，銀行理財(cái)作為管理規(guī)模最大的資管機(jī)構(gòu)之一，是公募REITs最主要的投資人和參與者，有很多機(jī)會(huì)可以進(jìn)行業(yè)務(wù)協(xié)同。

第二，有助于補(bǔ)齊銀行權(quán)益投資短板。在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大的背景下，公募REITs能滿足銀行理財(cái)產(chǎn)品的配置需求。商業(yè)銀行參與公募REITs市場(chǎng)，既可以拓展在公募產(chǎn)品上的投資，補(bǔ)齊權(quán)益投資“短板”，又可以在與券商、基金公司開(kāi)展合作的過(guò)程中，提升自身投研能力。

第三,公募REITs是攻守兼?zhèn)涞耐顿Y工具，和銀行理財(cái)?shù)耐顿Y需求相互匹配。例如，當(dāng)前銀行理財(cái)公司正積極布局養(yǎng)老理財(cái)產(chǎn)品，養(yǎng)老理財(cái)不僅需要長(zhǎng)期配置，同時(shí)在收益的穩(wěn)定性、安全性以及回撤率上都有類(lèi)似于保險(xiǎn)資金的需求?；陴B(yǎng)老理財(cái)長(zhǎng)期限和養(yǎng)老的定位，公募REITs有可能成為銀行理財(cái)特別是養(yǎng)老理財(cái)潛在的配置資產(chǎn)。不過(guò)，目前受制于整個(gè)公募REITs市場(chǎng)的體量以及養(yǎng)老理財(cái)更為穩(wěn)健的投資策略，養(yǎng)老理財(cái)配置公募REITs還處在逐步加倉(cāng)的階段。

銀行“掘金”公募REITs

●積極開(kāi)發(fā)公募REITs主題理財(cái)產(chǎn)品

光大理財(cái)于2021年11月發(fā)布了“陽(yáng)光紅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs優(yōu)選1號(hào)”，這是國(guó)內(nèi)銀行理財(cái)首只公募REITs主題產(chǎn)品。該產(chǎn)品充分結(jié)合公募REITs資產(chǎn)配置策略和個(gè)券挖掘策略，重點(diǎn)布局一級(jí)投資、密切關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，構(gòu)建了具備穩(wěn)定期間現(xiàn)金流+上行收益空間及韌性的投資組合。截至2022年10月31日，該產(chǎn)品折合年化收益率為8.76%。

除光大銀行外，2022年6月，招銀理財(cái)推出了“招銀理財(cái)招睿鑫遠(yuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施封閉1號(hào)增強(qiáng)型固收類(lèi)理財(cái)計(jì)劃”，募集資金規(guī)模近1.5億元。北京銀行也于2022年1月至9月陸續(xù)推出了“京華遠(yuǎn)見(jiàn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs京品”1號(hào)至5號(hào)資管計(jì)劃。

●參與公募REITs戰(zhàn)略配售、代銷(xiāo)等全流程環(huán)節(jié)

銀行機(jī)構(gòu)分別通過(guò)戰(zhàn)略配售、代銷(xiāo)、托管等方式，積極“掘金”公募REITs。

在戰(zhàn)略配售領(lǐng)域，中銀理財(cái)參與了“平安廣州廣河REIT”項(xiàng)目戰(zhàn)略配售，招銀理財(cái)參與了“建信中關(guān)村REIT”項(xiàng)目戰(zhàn)略配售，光大銀行參與了“華夏合肥高新產(chǎn)園REIT”項(xiàng)目戰(zhàn)略配售。

在代銷(xiāo)領(lǐng)域，Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月3日，共計(jì)有14家銀行為14只公募REITs進(jìn)行代銷(xiāo)，其中華夏中國(guó)交建高速REIT有8家銀行代銷(xiāo)，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT有4家銀行代銷(xiāo)，中航首鋼生物質(zhì)REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT分別有3家銀行代銷(xiāo)。此外，招行、農(nóng)行、建行、交行、興業(yè)和中信六家銀行還參與了已上市的21只公募REITs的托管業(yè)務(wù)。

與此同時(shí)，很多銀行力爭(zhēng)通過(guò)參與公募REITs全流程服務(wù)，發(fā)揮支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的應(yīng)有之義。例如，2022年8月，光大銀行在北京專(zhuān)門(mén)舉辦了公募REITs綜合金融服務(wù)客戶推介會(huì)，邀請(qǐng)了全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域108家企業(yè)參與。其表示，有條件、有能力提供公募REITs“一站式”金融服務(wù)，并綜合運(yùn)用光大集團(tuán)資源，持續(xù)強(qiáng)化對(duì)重點(diǎn)客戶REITs業(yè)務(wù)的服務(wù)支持。另外，北京銀行也明確了要深度參與到公募REITs的發(fā)行中。圍繞公募REITs每個(gè)階段，其將推出公募REITs全流程服務(wù)產(chǎn)品，盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)有效投資。

最后，要說(shuō)明的是，參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，考驗(yàn)的是銀行理財(cái)公司的綜合素質(zhì)，具體來(lái)講，其一，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，類(lèi)似基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的IPO，且基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對(duì)于投資建設(shè)單位及前期債權(quán)性資本而言，可能存在資金長(zhǎng)期占用或資金來(lái)源期限錯(cuò)配的問(wèn)題，需要理財(cái)公司擁有“資管+投行”的能力。其二，國(guó)內(nèi)各地基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目多以當(dāng)?shù)卣暗胤酵度谫Y平臺(tái)為主要投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)主體，需要銀行、理財(cái)公司具有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理素質(zhì)。銀行、理財(cái)公司需要夯實(shí)其專(zhuān)業(yè)的投資管理能力，保持在客源、項(xiàng)目資源以及賬戶管理上的優(yōu)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)母行提供整體金融解決方案，從多個(gè)維度參與到公募REITs之中。

（責(zé)任編輯：薛小玉）

本文來(lái)自【中國(guó)金融出版社】，僅代表作者觀點(diǎn)。全國(guó)黨媒信息公共平臺(tái)提供信息發(fā)布傳播服務(wù)。

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