自2020年4月30日，國家發(fā)改委聯(lián)合中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》之后，公募REITs這一類產(chǎn)品正式成為市場聚焦點(diǎn)。

而在2021年4月21日，首批公募REITs正式上報(bào)，揭開了這一萬億級市場的歷史序幕。這類產(chǎn)品正“快步前行”，截至5月8日，已上報(bào)的reits產(chǎn)品達(dá)到10只，滬深兩市交易所分別擁有6只、4只，均獲得受理。這意味著，距離公募REITs產(chǎn)品正式出爐，又向前邁出一大步，市場紛紛預(yù)測公募REITS產(chǎn)品大概率今年內(nèi)落地。

在這個(gè)萬億級市場面前，目前大中型基金公司紛紛積極參與其中，“尋找項(xiàng)目”和“招兵買馬”成為兩大關(guān)鍵詞。對于普通投資者來說，公募REITs投資的是掛鉤地區(qū)發(fā)展以及對抗通脹的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，在目前市場利率持續(xù)走低的環(huán)境下，是難得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)可在二級市場交易，為普通大眾投資者開辟了新的資產(chǎn)配置路徑。

10只REITS產(chǎn)品被受理

基金公司積極備戰(zhàn)

國內(nèi)公募REITs進(jìn)展早已成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，這一個(gè)萬億級別市場讓整個(gè)行業(yè)都沸騰起來，可以說，近一兩年不少基金公司發(fā)力點(diǎn)就在REITs業(yè)務(wù)上，招兵買馬、尋找項(xiàng)目等。

市場積極性較高，讓這類產(chǎn)品進(jìn)展迅速。在4月21日，浙商證券滬杭甬、國金鐵建重慶渝遂高速公路、中航首鋼生物質(zhì)、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園等四只產(chǎn)品上報(bào)。在4月28日，先后有平安廣州交投廣河高速公路、華安張江光大園、富國首創(chuàng)水務(wù)、中金普洛斯倉儲(chǔ)物流、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流、東吳-蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園上報(bào)。

目前已經(jīng)上報(bào)的10只產(chǎn)品均已經(jīng)獲得滬深兩市交易所受理，比較快的是博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品，目前已經(jīng)處于“已問詢”狀態(tài)。同時(shí)，目前這10只產(chǎn)品相關(guān)招募說明書、基金合同、基金托管協(xié)議、基金法律意見書已經(jīng)披露。從這些產(chǎn)品申報(bào)稿來看，復(fù)雜程度遠(yuǎn)勝于普通的公募基金，單從基金招募說明書來看，有產(chǎn)品就達(dá)到三四百頁。

而從業(yè)內(nèi)采訪發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)上報(bào)產(chǎn)品的公司正在積極準(zhǔn)備后續(xù)工作，未上報(bào)產(chǎn)品的公司也在積極跟蹤后續(xù)進(jìn)展，備戰(zhàn)REITS業(yè)務(wù)。

如博時(shí)基金表示，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金首批上報(bào)。自基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)開展以來，就保持高度重視，與發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、交易所、基金業(yè)協(xié)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)保持順暢溝通。同時(shí)，與律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評估公司等外部機(jī)構(gòu)保持密切聯(lián)絡(luò)，與原始權(quán)益人保持深入交流。在產(chǎn)品方案、交易結(jié)構(gòu)、制度建設(shè)、運(yùn)營管理、詢價(jià)發(fā)行、估值核算等方面已經(jīng)形成了較為成熟的解決方案，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的順利推出做好了充分準(zhǔn)備。

中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在2020下半年就成立公募REITS工作小組，并且啟動(dòng)公司運(yùn)營相關(guān)系統(tǒng)改造，目前還與交易所、中登及代銷機(jī)構(gòu)進(jìn)行有序測試，測試內(nèi)容涵蓋戰(zhàn)投繳款、網(wǎng)下投資者詢價(jià)、定價(jià)、繳款、配售，以及公眾投資者的認(rèn)購、配售等環(huán)節(jié)，系統(tǒng)測試工作將按期有序完成。

上述人士還表示，目前針對戰(zhàn)略配售投資者，管理人結(jié)合投資人意向、投資人內(nèi)部流程安排、發(fā)行時(shí)間以及投資人與首鋼、中航基金的戰(zhàn)略合作聯(lián)動(dòng)等因素，初步明確戰(zhàn)略配售投資者的名單及額度。

尤其值得一提的是，中航基金還進(jìn)行了公眾投資者的投教、風(fēng)險(xiǎn)揭示等工作準(zhǔn)備。公眾投資者可通過場內(nèi)或場外認(rèn)購中航首鋼生物質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。目前與各代銷機(jī)構(gòu)初步溝通，反饋情況比較積極，初步與代銷機(jī)構(gòu)溝通需要做好客戶投教、風(fēng)險(xiǎn)揭示工作，宣導(dǎo)長期投資的理念。內(nèi)部已進(jìn)行相關(guān)宣介材料的制作，待基金批文批復(fù)，完善宣介材料中的各項(xiàng)要素，并過內(nèi)部法審后，將安排發(fā)送各代銷機(jī)構(gòu)，并開展渠道路演培訓(xùn)工作。

此外也有一些基金公司非常積極。如新華基金表示，新華基金從去年8月份開始，聯(lián)合股東單位共同組建基礎(chǔ)設(shè)施REITs團(tuán)隊(duì)并開展業(yè)務(wù)，由公司總經(jīng)理親自負(fù)責(zé)，從首個(gè)項(xiàng)目競標(biāo)、方案投決都親自把關(guān)。目前新華基金REITs在做項(xiàng)目9單，已上報(bào)屬地發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施基金儲(chǔ)備項(xiàng)目庫。并且，新華基金已經(jīng)建立健全了與公募REITs相關(guān)的投資制度與、內(nèi)控制度、運(yùn)營管理制度并已經(jīng)與潛在的商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等接洽，就產(chǎn)品認(rèn)購、代銷、托管等展開一攬子合作商談。

德邦基金也已組建了專門的公募REITs業(yè)務(wù)部，依據(jù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)則及指引，制定了基礎(chǔ)設(shè)施REITs管理制度和各項(xiàng)細(xì)則，明確了業(yè)務(wù)各節(jié)點(diǎn)操作規(guī)程以及項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)業(yè)務(wù)指引進(jìn)一步加強(qiáng)盡職調(diào)查工作，并保持和證監(jiān)會(huì)、交易所的及時(shí)溝通。

首批REITS項(xiàng)目種類豐富

記者梳理目前已被上報(bào)的REITs來看，這些產(chǎn)品類型豐富，涉及到高速公路收費(fèi)、垃圾處理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流等，項(xiàng)目所在地也涉及全國各地，如重慶、浙江、北京、深圳等。而不少基金公司也積極研究這些項(xiàng)目，計(jì)劃將項(xiàng)目目標(biāo)集中于“大型央企、國企或者大型龍頭民企”，優(yōu)先考慮成熟度高的資產(chǎn)。

新華基金就梳理目前公布的首批試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)有三大特色，第一是項(xiàng)目股東方（原始權(quán)益人）背景突出，均為大型央企或地方國企或細(xì)分行業(yè)的絕對龍頭民企。

第二、項(xiàng)目質(zhì)地較好，各家原始權(quán)益人都拿出了“壓箱底”的最核心的資產(chǎn)，例如中國鐵建和浙江高速都是拿出了已經(jīng)運(yùn)營十多年的高速公路，招商蛇口、張江高科的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目亦是運(yùn)營多年，成熟度較高。

第三、原始權(quán)益人為支持項(xiàng)目成功發(fā)行，都做出了誠意十足的支持，參與認(rèn)購的比例普遍都在50％以上，從融資效率上可能未必能超過傳統(tǒng)的銀行抵押貸款，但是作為首批試點(diǎn)項(xiàng)目成功發(fā)行REITs，其綜合效益是多方面綜合的，也不能僅僅從融資效率角度去狹義的理解。

中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首批項(xiàng)目從類型上有特許經(jīng)營權(quán)和園區(qū)產(chǎn)權(quán)類這兩種業(yè)態(tài)，特許經(jīng)營類收入比較穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目資產(chǎn)升值更有想象空間，上述項(xiàng)目均符合國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會(huì)對底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。此外，首批的4個(gè)項(xiàng)目及目前整體上報(bào)的10個(gè)項(xiàng)目，無論從底層資產(chǎn)質(zhì)量、業(yè)態(tài)分布和區(qū)域分布都是極具代表性，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)秀，現(xiàn)金流穩(wěn)定的，相比于文件中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)有著更高的要求，優(yōu)中選優(yōu)。

“未來開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先要滿足國家發(fā)改委對于底層資產(chǎn)篩選的標(biāo)準(zhǔn)，再結(jié)合中航基金自己的特點(diǎn)，篩選出適合未來公司業(yè)務(wù)發(fā)展方向的項(xiàng)目，同時(shí)也要充分考慮未來在業(yè)務(wù)協(xié)同和可持續(xù)發(fā)展上有特點(diǎn)和代表性的項(xiàng)目?！鄙鲜鰳I(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。

此外，中金基金表示，首批項(xiàng)目從合規(guī)角度，經(jīng)歷了嚴(yán)格的篩選，監(jiān)管規(guī)則對底層資產(chǎn)及交易的合法合規(guī)性有極高要求；從基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的角度，試點(diǎn)項(xiàng)目均為成熟的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，預(yù)期具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和分配能力；從基金治理的角度，首批試點(diǎn)項(xiàng)目著重體現(xiàn)了對基金份額持有人，特別是公眾投資人利益的保護(hù)，并對信息披露提出了很高要求，這有利于產(chǎn)品后續(xù)的規(guī)范透明運(yùn)作，也將倒逼傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)提升整體投資運(yùn)營能力。

博時(shí)基金表示，未來在遴選基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目時(shí)，最為關(guān)注項(xiàng)目本身所處行業(yè)、競爭格局、經(jīng)營能力、分紅率情況、合規(guī)問題等方面，同時(shí)綜合考量原始權(quán)益人、實(shí)際控制人、外部管理人等參與方的資質(zhì)和背景。

積極招兵買馬備戰(zhàn)

人員來自券商、產(chǎn)業(yè)居多

公募REITs業(yè)務(wù)和公募基金傳統(tǒng)業(yè)務(wù)大相徑庭，擺在不少基金公司面前的第一大問題是專業(yè)的人員。不少接受采訪人士認(rèn)為，目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)人員缺口較大，目前人員主要來自于投資機(jī)構(gòu)、券商投行部以及相關(guān)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，而未來具備資產(chǎn)運(yùn)營管理能力人才是“搶手貨”。

從目前各大招聘網(wǎng)站也可以一窺目前行業(yè)對REITS人才的迫切需求。中國基金報(bào)記者從獵聘網(wǎng)就發(fā)現(xiàn)，僅僅看最近一周的招募信息，就有來自中銀基金、廣發(fā)基金、長城基金、新華基金以及不少知名基金公司的招聘信息，其中包括REITS承攬崗、業(yè)務(wù)崗、運(yùn)營崗等，也不少給出了不錯(cuò)的薪資待遇。

新華基金就表示，由于公募REITs與公募基金傳統(tǒng)業(yè)務(wù)大相徑庭，需要基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投資與運(yùn)營兩方面人才，相關(guān)人才又要涉及到多個(gè)行業(yè)多個(gè)類別，擁有五年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。對于大部分基金公司而言，均沒有相關(guān)人才儲(chǔ)備，業(yè)務(wù)的前期投入相對較大，必須要增加相關(guān)人員配置。另一方面，現(xiàn)有的人才也在積極培養(yǎng)各方面的專業(yè)能力，尤其是對于公募REITs而言，資產(chǎn)運(yùn)營管理能力尤為重要，能夠完全符合公募REITs股權(quán)運(yùn)營相關(guān)要求的人員較為稀缺。

而來目前團(tuán)隊(duì)搭建來看，不少REITS團(tuán)隊(duì)成員來自于券商、產(chǎn)業(yè)等。如德邦基金表示，從券商和產(chǎn)業(yè)招聘了專業(yè)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目承攬承做人員和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營管理人員，已組建起專門的公募REITs業(yè)務(wù)部。新華基金也成立了REITs投資部，計(jì)劃組建10人左右的專業(yè)REITs團(tuán)隊(duì)，目前人員也主要來自于投資機(jī)構(gòu)、券商投行部以及相關(guān)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)。

此外，中金基金也表示，目前除從中金內(nèi)部抽調(diào)精兵強(qiáng)將以外，公司從本輪試點(diǎn)的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)、業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)基金和投資機(jī)構(gòu)等基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營管理方面的龍頭企業(yè)引入資深專業(yè)人才。中金投行部門的REITs專業(yè)團(tuán)隊(duì)也與中金基金組成聯(lián)合工作組，為試點(diǎn)項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)全面保駕護(hù)航。

“中航基金針對REITs業(yè)務(wù)，根據(jù)監(jiān)管要求新設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資部，團(tuán)隊(duì)成員具有法律、審計(jì)、地產(chǎn)私募基金、項(xiàng)目運(yùn)營管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，公司市場條線在華北、華東、華南分別有同事覆蓋轄區(qū)內(nèi)的機(jī)構(gòu)客戶及代銷機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)高效地服務(wù)轄內(nèi)機(jī)構(gòu)、渠道，配合處理CA證書辦理，協(xié)調(diào)投資進(jìn)度流程與基金發(fā)行節(jié)奏安排，及時(shí)解答關(guān)于本基金的相關(guān)問題。” 中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來會(huì)重點(diǎn)引入具有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和管理經(jīng)驗(yàn)的人加入REITs團(tuán)隊(duì)，以滿足未來業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。

馬不停蹄尋找好項(xiàng)目

自公募reits業(yè)務(wù)正式啟動(dòng)以來，各大基金公司對公募REITs業(yè)務(wù)都非常重視，“公司內(nèi)部出臺(tái)了很多激勵(lì)政策，鼓勵(lì)大家積極去尋找好的項(xiàng)目?！币晃槐本┗鸸救耸客嘎?，目前行業(yè)普遍在爭搶新項(xiàng)目、好項(xiàng)目，市場競爭也頗為激烈。

而多位受訪的人士表示，目前正在積極儲(chǔ)備項(xiàng)目。如已申報(bào)的中金普洛斯項(xiàng)目的中金基金表示，目前也在積極推動(dòng)和儲(chǔ)備本輪重點(diǎn)支持區(qū)域的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。新華基金也表示，目前該公司REITs在做項(xiàng)目約十單左右，原始權(quán)益人均為國企背景，已上報(bào)屬地發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施基金儲(chǔ)備項(xiàng)目庫。

而中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前已經(jīng)開始前期的盡調(diào)準(zhǔn)備工作，從國內(nèi)存量的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)來說，這個(gè)萬億級市場還是很大的。前期有些項(xiàng)目還需要基金管理人進(jìn)行一輪篩選，開展試點(diǎn)需要根據(jù)不同項(xiàng)目的情況，協(xié)助完成相關(guān)的手續(xù)，滿足試點(diǎn)條件，其中后續(xù)方案設(shè)計(jì)、與原始權(quán)益人和政府的溝通都是需要公募基金管理人重點(diǎn)開展的工作。

“我國REITs剛剛試點(diǎn)，大量的優(yōu)質(zhì)REITs項(xiàng)目尚待挖掘，如傳統(tǒng)投行項(xiàng)目一樣，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目歷來是稀缺資源，因此對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的承攬競爭在任何行業(yè)都存在。”博時(shí)基金相關(guān)人士表示，現(xiàn)階段REITs項(xiàng)目的競爭主要是投行能力的競爭；在市場存量達(dá)到一定程度之后，REITs項(xiàng)目的競爭會(huì)過渡到專業(yè)服務(wù)能力、資產(chǎn)運(yùn)營能力、銷售定價(jià)能力、市場排名及市場影響力方面。

德邦基金也表示，該公司已有多個(gè)類型的項(xiàng)目儲(chǔ)備。從公募REITs底層資產(chǎn)來看，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目確實(shí)仍較稀缺。現(xiàn)階段公募REITs還未普及，各地方政府對創(chuàng)新類業(yè)務(wù)抱有一定顧慮，尤其涉及國有資產(chǎn)、股權(quán)出讓等事宜較為敏感。此外，對融資理解還處于偏債為主，通常會(huì)選擇快捷的銀行貸款、公司債券、企業(yè)債券來進(jìn)行融資。

新華基金也進(jìn)一步表示，對于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs而言，合規(guī)性與盈利性是衡量項(xiàng)目優(yōu)劣的兩大硬性指標(biāo)。目前監(jiān)管對盈利的要求是未來前三年平均預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率高于4％。從第一批已受理項(xiàng)目來看，不動(dòng)產(chǎn)類項(xiàng)目由于收入來源相對穩(wěn)定，且不動(dòng)產(chǎn)屬性有一定升值空間，前幾年分派率僅略高于4％；特許經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目由于未來升值空間有限，前幾年的收益分派率都較高。對標(biāo)首批項(xiàng)目，國內(nèi)屬于國家鼓勵(lì)支持的七大行業(yè)，且盈利性好的資產(chǎn)并不缺乏。

“目前來看，規(guī)模較大的項(xiàng)目儲(chǔ)備不多，主要原因是由于某些資產(chǎn)規(guī)模大的央企、國企還處于觀望階段，雖然市場對REITs的期待普遍都比較高，大部分客戶也表現(xiàn)了濃厚的興趣，但仍舊需要通過二級市場的檢驗(yàn)決定公司是否選擇公募REITs作為融資渠道?！毙氯A基金表示，目前公募REITs還處于試點(diǎn)階段，監(jiān)管機(jī)構(gòu)從謹(jǐn)慎角度肯定會(huì)對項(xiàng)目提出更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)很多項(xiàng)目本身是具有一定的公益屬性的，但是投資人對收益的預(yù)期是市場化的，可能符合投資回報(bào)預(yù)期的并不多。如后續(xù)試點(diǎn)范圍能擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等市場化運(yùn)營程度更高的行業(yè)，可能優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目會(huì)更多。公募REITs整個(gè)市場的成熟和穩(wěn)定還需要幾年的時(shí)間，此外，監(jiān)管政策的日趨完善也會(huì)更加提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人的積極性。

“從我們前期接觸的情況來看，原始權(quán)益人對于參與REITs的積極性還是比較大的，對于盤活公司底層資產(chǎn)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)和降低杠桿都有一定幫助?！鼻笆鯮EITs業(yè)務(wù)人士表示。

萬億新藍(lán)海將開閘

公募REITs發(fā)展前景廣闊

中國基金報(bào)記者 李樹超

繼去年4月我國公募REITs試點(diǎn)通知發(fā)布后，今年4月底公募REITs產(chǎn)品陸續(xù)上報(bào)，萬億市場新藍(lán)海的公募REITs即將迎來正式開閘。

多家基金公司及從業(yè)人士表示，公募REITs業(yè)務(wù)將開辟我國萬億市場新藍(lán)海，我國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的大量投入，將讓這一市場前景非常廣闊，公募REITs也將成為各類投資者配置基建資產(chǎn)的最佳形式。

市場前景廣闊

產(chǎn)業(yè)背景系或券商系公募具備優(yōu)勢

北京大學(xué)光華管理學(xué)院的研究系列報(bào)告曾統(tǒng)計(jì)，按照保守估計(jì)，中國公募REITs市場規(guī)模將達(dá)到4萬億至12萬億元。考慮到中國城市化人口數(shù)量、不動(dòng)產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國，中國REITs市場進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國，具有更廣闊的發(fā)展空間。

“公募REITs的業(yè)務(wù)前景確實(shí)很大，潛在市場的確是萬億級別的，這也是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這個(gè)階段的必然產(chǎn)物?！毙氯A基金相關(guān)人士表示，過去十幾年，國家和政府在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域做了大量的投入，時(shí)至今日，新基建投資仍然是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力，與之伴隨的是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為打通一、二級市場的產(chǎn)品，起到了盤活存量資產(chǎn)，同時(shí)為新項(xiàng)目投資注入權(quán)益性資金的橋梁作用。

談及公募REITs業(yè)務(wù)的前景，博時(shí)基金也表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs在中國剛剛起步，公司對中國REITs市場的未來充滿信心：一方面，中國本身是基建強(qiáng)國，經(jīng)過多年的發(fā)展，我國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域已經(jīng)儲(chǔ)備了相當(dāng)可觀的體量，且一些基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性非常高，非常適合做REITs；另一方面，公募REITs可以部分解決企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低、資金占用時(shí)間長的困境，加快企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，有利于國家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展。

中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在國內(nèi)國際雙循環(huán)的大背景下，公募REITs產(chǎn)品有助于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的發(fā)展，通過將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)金融產(chǎn)品化來提升存量資產(chǎn)的流動(dòng)性，打開了基礎(chǔ)設(shè)施投資人的退出之門，完成了融、投、管、退的閉環(huán)。

德邦基金也提出，公募REITs是一個(gè)歷史的里程碑，未來將成為我國資本市場重要的組成部分，它的推出將給公募基金行業(yè)乃至整個(gè)資本市場帶來很大的發(fā)展機(jī)遇。中國擁有龐大不動(dòng)產(chǎn)存量，隨著資本市場的不斷開放以及相關(guān)制度的進(jìn)一步完善，中國未來很可能會(huì)成為REITs的國際金融中心。

雖然市場空間廣闊，但多家公募及人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)具有產(chǎn)業(yè)資本、當(dāng)?shù)貒Y部門背景的基金公司，以及券商系公募，將在這一新賽道上具備先發(fā)優(yōu)勢。

中航基金上述公募REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人分析，有三類基金公司在未來REITs業(yè)務(wù)發(fā)展上會(huì)更有優(yōu)勢：一是主要股東具有產(chǎn)業(yè)資本背景的基金公司，未來產(chǎn)業(yè)降杠桿、資產(chǎn)證券化、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，公募基金都可以發(fā)揮主要作用；二是股東為券商的公募，券商在做資產(chǎn)證券化有很強(qiáng)優(yōu)勢，基金公司跟股東的關(guān)聯(lián)性和協(xié)同效應(yīng)也會(huì)讓REITs業(yè)務(wù)有較大發(fā)展；三是股東有當(dāng)?shù)貒Y部門背景的，并且當(dāng)?shù)氐膰Y部門對產(chǎn)業(yè)降杠桿、資產(chǎn)證券化和 REITs業(yè)務(wù)予以政策支持的基金公司，會(huì)在這個(gè)業(yè)務(wù)賽道上有很多機(jī)會(huì)。

新華基金也表示，產(chǎn)業(yè)背景系或券商系的公募基金在REITs業(yè)務(wù)上更具有優(yōu)勢，借助股東在項(xiàng)目資源端或者投行業(yè)務(wù)端的優(yōu)勢，有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模的大幅增長。尤其在業(yè)務(wù)開展初期，如果有先發(fā)優(yōu)勢，產(chǎn)品迅速落地具備規(guī)模效應(yīng)后，先發(fā)優(yōu)勢會(huì)轉(zhuǎn)換成品牌優(yōu)勢。

定位為“另類固收+”產(chǎn)品

適合中等收益風(fēng)險(xiǎn)的投資者

從公募REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)等級看，多家公募及從業(yè)人員表示，該類產(chǎn)品可以定位為“另類固收+”產(chǎn)品，在波動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性上低于股票、高于固收產(chǎn)品，這類產(chǎn)品將為居民增加財(cái)產(chǎn)性收入開辟新渠道，也將為保險(xiǎn)、銀行、養(yǎng)老金、券商資管、私募基金等機(jī)構(gòu)投資者提供新選擇。

中金基金表示，以基礎(chǔ)設(shè)施這一體量巨大的大類資產(chǎn)為底層資產(chǎn)的公募REITs，風(fēng)險(xiǎn)收益特征有別于股、債，是有效的資產(chǎn)配置工具。公募REITs的投資門檻較低，便于交易，有利于提升資本市場的普惠性，為居民增加財(cái)產(chǎn)性收入開辟新渠道；從機(jī)構(gòu)投資者的角度，公募REITs產(chǎn)品以提供長期穩(wěn)定分紅為目標(biāo)，特別有助于引導(dǎo)養(yǎng)老金、保險(xiǎn)等長期資金投資長期收益型資產(chǎn)，也將為保險(xiǎn)、銀行等機(jī)構(gòu)提供新選擇。

在中航基金上述公募REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人看來，從風(fēng)險(xiǎn)等級上講，REITs在波動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性上低于股票、高于固收產(chǎn)品，適合長期持有、具備中等風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資者。從目前意愿參與的機(jī)構(gòu)投資者類型來看，不局限于保險(xiǎn)和銀行，還包括券商自營、券商資管、私募基金等。尤其是保險(xiǎn)，因?yàn)樵擃愘Y金屬性是長久期的，對于長期持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金分派的資產(chǎn)具有比較強(qiáng)烈的配置意愿和需求；對銀行來講，銀行的凈值型轉(zhuǎn)型更偏愛波動(dòng)小、收益穩(wěn)定的產(chǎn)品，而REITs本身安全性較高、波動(dòng)性較小，正好具有這樣的特性。

德邦基金也認(rèn)為，公募REITs作為一種兼具地產(chǎn)與投資屬性的產(chǎn)品，既能享受地產(chǎn)物業(yè)升值的紅利，又能享受二級市場的流動(dòng)性，是大眾投資基建資產(chǎn)的最佳形式。從海外情況來看，這種特性不僅受到個(gè)人投資者的喜愛，養(yǎng)老金、保險(xiǎn)公司等大型機(jī)構(gòu)，也占據(jù)了REITs投資者的很大比例。

新華基金也表示，公募REITs產(chǎn)品有兩個(gè)最核心的特點(diǎn)：權(quán)益屬性和強(qiáng)制分紅，在收益和風(fēng)險(xiǎn)特征上都是介于股票和債券之間的一個(gè)夾層產(chǎn)品，因?yàn)榈讓淤Y產(chǎn)屬于傳統(tǒng)投資領(lǐng)域的另類資產(chǎn)，可以把公募REITs定義為“另類固收+”。從投資角度，公募REITs比較適合追求長期穩(wěn)定投資收益的個(gè)人或者機(jī)構(gòu)，這是對過往高收益類信托理財(cái)產(chǎn)品很好的替代。

在新華基金看來，公募REITs根據(jù)底層資產(chǎn)不同，也分為兩大配置類型：一是底層資產(chǎn)屬于收益權(quán)類的REITs項(xiàng)目，例如高速公路、污水處理等，資產(chǎn)本身并不具備較強(qiáng)的增值潛力，尤其資產(chǎn)運(yùn)營收費(fèi)并非完全市場化，但現(xiàn)金流穩(wěn)定，比較適合在降息周期中配置；二是底層資產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)類的公募REITs項(xiàng)目，例如產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)，其權(quán)益屬性更重，底層資產(chǎn)的最大優(yōu)勢在于“抗通脹”，如果貨幣超發(fā)，流動(dòng)性過剩，不動(dòng)產(chǎn)的升值潛力就會(huì)體現(xiàn)的比較充分，適合在通脹周期中進(jìn)行配置。

公募REITs業(yè)務(wù)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

估值、流動(dòng)性問題仍待完善

中國基金報(bào)記者 陸慧婧

從上報(bào)到接到交易所問詢函只用了不到10個(gè)工作日的時(shí)間，作為今年以來最受市場關(guān)注的創(chuàng)新產(chǎn)品，首批公募REITs以超預(yù)期的速度向前推進(jìn)。

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，首批公募REITs有望在未來幾個(gè)月內(nèi)正式上市交易，為基金行業(yè)打開萬億級的市場，不過對比海外成熟市場，國內(nèi)公募REITs仍處于先試先行階段，估值、稅收、流動(dòng)性問題仍待在摸索中完善，業(yè)內(nèi)人士也紛紛對此獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

公募REITS業(yè)務(wù)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)

首批10只公募REITs產(chǎn)品已經(jīng)率先進(jìn)入受理、問詢階段，更多的基金公司仍在積極備戰(zhàn)下一批公募REITs，不過對于此前投資二級市場的公募基金而言，普遍沒有參與運(yùn)營基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均處于在挑戰(zhàn)中“摸著石頭過河”的狀態(tài)。

新華基金認(rèn)為，目前公募RIETs仍面臨三大挑戰(zhàn)：一是對REITs產(chǎn)品在資產(chǎn)出表問題依舊存在爭議。由于底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目依賴原始權(quán)益人的運(yùn)營管理，且監(jiān)管要求項(xiàng)目股權(quán)出售后原始權(quán)益人至少回購20％，資產(chǎn)的出表變得難以實(shí)現(xiàn)。但根據(jù)已受理項(xiàng)目，資產(chǎn)即便不出表，基金管理人仍應(yīng)履行主動(dòng)管理職責(zé)，有效運(yùn)用各類手段管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

二是REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的合規(guī)性問題。在新華基金看來，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)從項(xiàng)目建設(shè)到運(yùn)營都需要大量的審批、審核流程，由于種種原因，某些資產(chǎn)會(huì)缺失相關(guān)的手續(xù)文件，需要有關(guān)部門給予合理解釋或者認(rèn)可，在這一點(diǎn)上，各個(gè)地方的要求及執(zhí)行力度均有所不同，需要基金管理人審慎把握。

三是REITs業(yè)務(wù)的開展屬于典型的“資管業(yè)務(wù)投行化”或者“投行業(yè)務(wù)資管化”，和以前的ABS業(yè)務(wù)有點(diǎn)類似，用的是資管牌照，也有存續(xù)期的管理，但是在項(xiàng)目獲取、產(chǎn)品銷售方面又比較類似投行業(yè)務(wù)，因此，公募REITs的業(yè)務(wù)是結(jié)合了投行業(yè)務(wù)和資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但是專業(yè)性更高，后續(xù)運(yùn)營難度更大，對公募基金作為另類資產(chǎn)的管理人和運(yùn)營機(jī)構(gòu)，提出了更高的人才需求。

德邦基金也談到，國內(nèi)公募REITs項(xiàng)目還處于試水階段，離成熟市場還有很長一段路要走，其中存在不少問題和難點(diǎn)。“首先是優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目難以挖掘；其次是稅收改革，國內(nèi)未像美國針對公募REITs項(xiàng)目有特殊的稅務(wù)豁免政策，現(xiàn)階段國內(nèi)公募REITs項(xiàng)目因?yàn)榍捌谥亟M和項(xiàng)目存續(xù)運(yùn)營過程中涉及企業(yè)所得稅，所以相對來說，增加了原始權(quán)益人融資成本，減少了投資者的收益；此外，從基金公司層面來說，基金公司需要完善系統(tǒng)建設(shè)，在發(fā)行、詢價(jià)、認(rèn)購、配售等環(huán)節(jié)做好和交易所平臺(tái)的對接，加強(qiáng)內(nèi)部控制?！?/p>“發(fā)展公募REITS業(yè)務(wù)對公募基金而言既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。”在博時(shí)基金看來，公募REITs是全新的業(yè)務(wù)模式，需建立全新的業(yè)務(wù)體系和流程，招募專業(yè)人才，原有的投資決策體系和投資研究型人才不適用于公募REITS。不同于傳統(tǒng)公募基金，基金經(jīng)理按照市場價(jià)格買賣證券，REITS的基金經(jīng)理對于持有并運(yùn)營基礎(chǔ)設(shè)施的公司具有實(shí)際控制和管理的權(quán)利，因此需要對其進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管：除了直接的財(cái)務(wù)管控，在戰(zhàn)略層面，經(jīng)營層面都需要進(jìn)行緊密的管控。站在基金公司角度看，公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)管理涉入新領(lǐng)域?；鸸芾砣诵枰獙⒐糝EITS的風(fēng)險(xiǎn)把控在事前定好規(guī)則，將存續(xù)期的執(zhí)行情況納入評估體系。公募REITs還要求基金公司提高財(cái)務(wù)核算人員的專業(yè)水平，不同于傳統(tǒng)的基金會(huì)計(jì)，公募層面需合并報(bào)表。

作為創(chuàng)新產(chǎn)品，公募RIETs的銷售適當(dāng)性問題也備受業(yè)內(nèi)重視，中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，由于公募REITs屬于創(chuàng)新品種，公眾投資者以及代銷機(jī)構(gòu)在以往的投資和銷售中接觸較少，存在投資人對公募REITs品種認(rèn)識不深刻、規(guī)則指引不熟悉、投資流程不明確的問題。在后續(xù)發(fā)行過程中，需要做好客戶投教、風(fēng)險(xiǎn)揭示工作，宣導(dǎo)長期投資的理念。

流動(dòng)性不足及估值定價(jià)難等問題仍待解

公募REITs采取封閉式運(yùn)作并在證券交易所上市，從首批上報(bào)的產(chǎn)品上看，多只公募REITs的期限長達(dá)10年以上，如何解決這類基金上市之后流動(dòng)性不足及估值定價(jià)難、稅收優(yōu)惠仍不完善等問題，關(guān)系到公募REITs未來長遠(yuǎn)發(fā)展。

中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在監(jiān)管規(guī)定，每個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品必須至少配備一家做市商，據(jù)其透露，目前中航基金正在準(zhǔn)備的產(chǎn)品充分考慮到未來流動(dòng)性的問題，安排了四家做市商。各家做市商正在結(jié)合產(chǎn)品實(shí)際情況做相應(yīng)的方案和計(jì)劃。

新華基金則建議，針對未來將會(huì)出現(xiàn)的流動(dòng)性不足問題，考慮到基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市后，其運(yùn)作和交易模式均類似于上市公司，依據(jù)目前二級市場現(xiàn)狀，市值過小可能會(huì)造成交易不活躍、投資人認(rèn)購意向不足的情況，預(yù)期公募REITs市值過小也同樣面臨交易不活躍的問題，因此，提高發(fā)行的市值門檻能夠一定程度避免后期流動(dòng)性不足的問題。

“關(guān)于公募REITs上市后的流動(dòng)性和折溢價(jià)問題，是否可設(shè)置封轉(zhuǎn)開機(jī)制，以及封轉(zhuǎn)開以后的套利等?！钡掳罨鹨步o出了的建議。

而對于估值問題，新華基金稱，公募REITs產(chǎn)品定價(jià)邏輯基于底層基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營情況，由于未來的現(xiàn)金流預(yù)測是核心的估值參數(shù)，收益法成為最主要的估值方法?，F(xiàn)金流的預(yù)測主要參考基金管理人提供的信息，投資者需要自己根據(jù)各類型資產(chǎn)進(jìn)行折現(xiàn)率的選擇，最終形成對資產(chǎn)估值的基本判斷。當(dāng)然，隨著市場發(fā)展的日趨成熟，將來也有可能參考目前股票市場常用的市盈率、市凈率對比法對資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)。

“現(xiàn)在按照證監(jiān)會(huì)要求，普遍采用現(xiàn)金流貼現(xiàn)的估值方法，我們感覺從估值方法上來講，不存在困難。對未來項(xiàng)目公司底層現(xiàn)金流的預(yù)測上，由于各個(gè)類別的資產(chǎn)有不同特性，個(gè)性化較強(qiáng)，可能存在一定不確定性?！鄙鲜鲋泻交鸸糝EITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)德邦基金了解，對機(jī)構(gòu)投資者來說，如果按照市價(jià)法進(jìn)行估值，會(huì)對財(cái)務(wù)產(chǎn)生波動(dòng)性影響，大多不愿意投資此類產(chǎn)品。在德邦基金看來，以后能不能允許長期機(jī)構(gòu)投資者不按照市價(jià)估值，按照成本價(jià)估值或者是凈值估值，是值得探討的問題。

此外，德邦基金直言，公募REITs最大的驅(qū)動(dòng)力就是稅收優(yōu)惠，建議按照國際慣例，以稅收驅(qū)動(dòng)為基本指導(dǎo)思想，明確國內(nèi)公募REITs設(shè)立和經(jīng)營的稅收政策。

新華基金表示，在稅收問題上，由于沒有明確的指導(dǎo)意見，根據(jù)現(xiàn)行政策，公募REITs產(chǎn)品存在運(yùn)營及分配環(huán)節(jié)雙重繳稅的問題，需要各個(gè)地方政府在國家政策允許的范圍之內(nèi)因地制宜給予一些稅收優(yōu)惠的政策支持。

“關(guān)于稅收的問題，還要看上市后國家層面出具的進(jìn)一步相關(guān)政策，我們也會(huì)和監(jiān)管部門保持積極的溝通和關(guān)注?！鄙鲜鲋泻交鸸糝EITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

本文源自中國基金報(bào)