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近日，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，并發(fā)布了試行版本的備案細(xì)則。此舉被商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“里程碑”事件。事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在中國(guó)并不是新鮮事。只是此前有關(guān)部門(mén)針對(duì)此類(lèi)基金的管理，一直按照私募股權(quán)基金管理人及私募股權(quán)基金要求執(zhí)行。

據(jù)悉，本次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的設(shè)立也是“房地產(chǎn)第三支箭”的延續(xù)。2022年11月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”（即“第三支箭”），其中不僅提到了“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”相關(guān)舉措，還提到了“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”，而本次試點(diǎn)的開(kāi)放便是上述舉措的配套政策。

有資深商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)36氪表示，本次試點(diǎn)細(xì)則可以理解為，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金設(shè)定較高的準(zhǔn)入門(mén)檻，但對(duì)于符合規(guī)定的試點(diǎn)內(nèi)基金稍放寬管理要求?？偟膩?lái)說(shuō)，這是“少數(shù)人的游戲”。

針對(duì)申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，細(xì)則中明確表示：需主要出資人及實(shí)際控制人最近兩年未發(fā)生變更；主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方；具有3個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)私募投資項(xiàng)目成功退出經(jīng)驗(yàn)等。此外，細(xì)則還對(duì)申請(qǐng)者實(shí)繳資本、投資本金首輪實(shí)繳募集資金等做出較為嚴(yán)格的要求。市場(chǎng)普遍反饋，業(yè)內(nèi)能夠符合全部條件的管理人并不多。

針對(duì)“出資人不得涉房”一點(diǎn)，外界有傳言稱(chēng)，這將是監(jiān)管層對(duì)于此前房地產(chǎn)行業(yè)明股實(shí)債的規(guī)范，但上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)36氪表示，這種說(shuō)法不嚴(yán)謹(jǐn)?！霸缫惠喌乃侥蓟饤l例（作用到不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)基金上）其實(shí)更加嚴(yán)格，現(xiàn)在設(shè)立試點(diǎn)是為了給不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金更好的牌照，管理反而更加彈性。”從監(jiān)管的角度來(lái)說(shuō)，此時(shí)出臺(tái)細(xì)則，并不是為了解決明股實(shí)債問(wèn)題。

其同時(shí)也表示，“不得涉房”的限制非常必要。“歷史上很多開(kāi)發(fā)商（通過(guò)私募）做關(guān)聯(lián)交易，最后（不動(dòng)產(chǎn)私募基金）成為對(duì)房企輸血的一個(gè)資金通道了?！辈粌H如此，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍在回暖過(guò)程中，如果不做出有效隔離，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也易通過(guò)資金端再度傳導(dǎo)至金融市場(chǎng)。

不過(guò)，細(xì)則中同樣提及，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，并未把商品住宅排除在外。

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金雖然可投資于存量商品住宅，但對(duì)其范圍有著明確限制——存量商品住宅，即五證齊全、已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售或者主體建設(shè)工程已開(kāi)工的住宅項(xiàng)目。這也意味著，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以對(duì)資金短缺的已預(yù)售樓盤(pán)起到紓困作用。

不過(guò)，有接近監(jiān)管層的業(yè)內(nèi)人士對(duì)36氪表示，在評(píng)估試點(diǎn)申請(qǐng)時(shí)，有關(guān)部門(mén)并不會(huì)對(duì)投向存量商品住宅的類(lèi)別特別青睞?！八麄兿Ｍ氖鞘柰ㄕ麄€(gè)不動(dòng)產(chǎn)的金融循環(huán)，監(jiān)管是普適性的。”

高和資本執(zhí)行合伙人周以升認(rèn)為，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金共有三個(gè)意義：紓困、存量盤(pán)活、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。其中，第三點(diǎn)更為長(zhǎng)遠(yuǎn)。以往房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張多依靠加高杠桿，而不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的設(shè)立則能夠引入股權(quán)投資盤(pán)活存量，使行業(yè)整體融資結(jié)構(gòu)更加合理。

房地產(chǎn)“第三支箭”剛剛發(fā)布時(shí)，證監(jiān)會(huì)發(fā)言人曾明確表示，房地產(chǎn)股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施是為了“支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃”。從這個(gè)角度來(lái)看，從債權(quán)到股權(quán)的轉(zhuǎn)變，確實(shí)有利于負(fù)債出表。

從細(xì)則中可以看出，監(jiān)管層對(duì)于自然人投資者的參與較為慎重。例如，有自然人投資者的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%。全部為機(jī)構(gòu)投資者的基金，對(duì)于管理者在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金的要求更有彈性。

周以升表示，剛剛放開(kāi)試點(diǎn)申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的股債比、擔(dān)保條件、擴(kuò)募等方面的限制，都比普通私募股權(quán)基金更為寬松。

事實(shí)上，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的探討早有進(jìn)行。早在2022年2月，國(guó)家發(fā)改委便召集了多位央企、國(guó)企以及金融機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)投資人士，對(duì)Pre-REITs基金的設(shè)立進(jìn)行過(guò)探討。有參會(huì)人員對(duì)36氪表示，Pre-REITs本質(zhì)上就是不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，只是其底層資產(chǎn)涉及的范圍與公募REITs試點(diǎn)范圍一致。彼時(shí)，其適用范圍還未擴(kuò)大至商品住房和商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，但監(jiān)管層的鼓勵(lì)態(tài)度已經(jīng)十分明確。

上述接近監(jiān)管層的人士告訴36氪，目前有關(guān)部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始接受試點(diǎn)申請(qǐng)，且從提出方向到本次細(xì)則落地政策落地，整個(gè)流程效率很高?？梢灶A(yù)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的第一批試點(diǎn)或?qū)⒑芸炻涞亍?/p>作者｜詹方歌