公募REITs又現(xiàn)爆款產(chǎn)品。日前，華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“蘇交REIT”）正式發(fā)售，這是江蘇省首單高速公路公募REITs，并于發(fā)售當(dāng)日宣布提前結(jié)束公眾投資者的募集。

包含該產(chǎn)品在內(nèi)，今年以來，多只REITs新產(chǎn)品受到各路資金搶購。在業(yè)內(nèi)人士看來，目前正是國內(nèi)REITs市場發(fā)展的良好時機(jī)。今年，國務(wù)院和證監(jiān)會出臺了一系列關(guān)于REITs的市場支持的政策和意見，特別是關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見，對推動整個REITs市場發(fā)展起到了非常積極的作用，未來國內(nèi)公募REITs市場潛力巨大。

公募REITs備受青睞

據(jù)華泰證券（上海）資產(chǎn)管理公司發(fā)布的公告顯示，截至10月28日，華泰江蘇交控REIT公眾投資者累計有效認(rèn)購規(guī)模已超過本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，華泰證券資管決定提前結(jié)束公眾投資者的募集，10月28日為公眾投資者最后認(rèn)購日，自10月31日起不再接受公眾投資者的認(rèn)購申請?；鸸芾砣藢凑栈鸱蓊~發(fā)售公告中的相關(guān)約定對公眾投資者有效認(rèn)購申請采用“全程比例配售”的原則予以確認(rèn)。

據(jù)悉，蘇交REIT基金存續(xù)期限為12年，募集份額為4億份。其中網(wǎng)下詢價階段擬認(rèn)購數(shù)量總和為85.5億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的122.19倍。

從募集材料上看，本次發(fā)售的蘇交REIT由江蘇交控子公司江蘇沿江高速公路有限公司作為原始權(quán)益人，盤活的底層資產(chǎn)項目為滬蘇浙高速公路，是國家重點干線公路的重要路段，全線位于蘇州市吳江區(qū)，道路東接上海市青浦區(qū)，西連浙江省湖州市，是長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略重要交通紐帶。

除了蘇交REIT外，今年以來，還有多只REITs新產(chǎn)品備受青睞，尤其是保障性租賃住房REITs產(chǎn)品。比如，根據(jù)詢價認(rèn)購倍數(shù)和募集認(rèn)購確認(rèn)比例，此前紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT整體認(rèn)購倍數(shù)破百。

“已上市的20只公募REITs產(chǎn)品多數(shù)在二級市場表現(xiàn)良好，平均漲幅超過26%?！眹┚沧C券資管總裁陶耿日前在上海交大高金主辦的2022中國不動產(chǎn)金融峰會上表示，公募REITs產(chǎn)品良好的二級市場表現(xiàn)和一級市場被廣大投資者踴躍認(rèn)購的情況，體現(xiàn)了市場對公募REITs投資產(chǎn)品的高度認(rèn)可。

上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院學(xué)術(shù)副院長、金融學(xué)教授嚴(yán)弘在會上也稱：“在過去一年多的時間，中國公募REITs發(fā)展從一開始相對較冷清，到現(xiàn)在市場接受度更強(qiáng)，說明了中國公募REITs市場發(fā)展前景還是非?？捎^的?！?/p>不過，對于公募REITs二級市場的火熱，華金證券創(chuàng)新資產(chǎn)管理部總經(jīng)理杜鵬建議，投資者一定要有合理的收益預(yù)期。公募REITs不是一個暴利的產(chǎn)品，而是穩(wěn)定收益型的產(chǎn)品。公募REITs的底層資產(chǎn)決定了其未來的收益空間，進(jìn)入公募REITs市場要有長期投資的思維，目的是獲得分紅和拉長時間帶來穩(wěn)定的增值。

仍有較大優(yōu)化空間

自去年6月首批9個公募REITs項目上市后，在監(jiān)管部門和各市場機(jī)構(gòu)的合力推動下，過去一年多來，公募REITs試點實現(xiàn)快速發(fā)展，市場已初具規(guī)模效益和示范效益。

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前市場上已發(fā)行的上市公募REITs共有22只，產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模超過600億元，資產(chǎn)類型涵蓋保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保以及園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等。

作為結(jié)構(gòu)化的融資工具，REITs是盤活存量非常重要的融資手段，可以為不動產(chǎn)企業(yè)提供傳統(tǒng)的銀行或者信托融資途徑之外的一個融資手段；幫助不動產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓、發(fā)行REITs來調(diào)整它的負(fù)債結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)讓手中物業(yè)的股權(quán)，從而實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

“公募REITs是權(quán)益融資工具，新增的投資作用顯著，作為與股債并列的第三大類資產(chǎn)已獲得投資者的高度認(rèn)可?！碧展⒎Q，從新增投資看，REITs可帶動數(shù)倍甚至十?dāng)?shù)倍其自身規(guī)模的項目投資，僅首批9個試點項目就帶動了3000億元的新增基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，對擴(kuò)大有效投資形成了良好的示范效應(yīng)。

但嚴(yán)弘提及，整體而言，我國公募REITs市場在發(fā)行端、運營端和控股機(jī)制等方面還處于摸索和改善的階段，仍有較大的優(yōu)化和改善空間。比如引進(jìn)長期資本，目前退休年金或保險資管正逐步進(jìn)入這一市場；明確基金份額持有人利益的代表機(jī)制，管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理模式和外部管理模式結(jié)合的協(xié)調(diào)機(jī)制等。

嚴(yán)弘進(jìn)一步稱，對中國公募REITs未來發(fā)展前景非常樂觀，因為既有需求，同時在供給端也有豐富的底層資產(chǎn)，未來整個公募REITs在國內(nèi)的發(fā)展將大有可為，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>從資金用途上看，目前，國內(nèi)公募REITs主要聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)，對支持實體經(jīng)濟(jì)特別是支持地方政府的項目起到積極作用。陶耿稱，公募REITs的推出，有助于解決當(dāng)前新型基礎(chǔ)設(shè)施投資的困境，同時引導(dǎo)社會資本脫虛向?qū)?，共同參與國家重大領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

一方面確保投資退出通道通暢，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs依托于基金管理人對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的細(xì)致盡責(zé)調(diào)查，在準(zhǔn)入環(huán)節(jié)嚴(yán)控質(zhì)量，提高產(chǎn)品的供給質(zhì)量，能夠更好匹配投資者需求；另一方面，提升股權(quán)投資市場活力，使新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的股權(quán)投資有規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的退出渠道，同時提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的流動性和市場化估值水平，提高資金使用效率，提升投資回報水平。

晨曦控股總裁周昕宇也提到，從2021年國內(nèi)首批公募REITs上市，2022年9月公募REITS整體市值規(guī)模已突破690億元，這些變化都給不動產(chǎn)行業(yè)帶來了新的融通機(jī)遇。

華瑞銀行董事長曹彤建議，應(yīng)發(fā)揮公募REITs的作用重新構(gòu)建房地產(chǎn)的金融體系，之前的金融體系是圍繞銀行信貸資金和部分非標(biāo)融資構(gòu)建的，目前這一體系走到了調(diào)整的轉(zhuǎn)折點?！澳繎?yīng)圍繞公募REITs重新構(gòu)建體系，為下一輪房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供金融保證。”