又一頭部房企擬分拆物業(yè)赴港上市。

近日，龍湖集團(tuán)（00960.HK）發(fā)布公告，擬分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司（簡(jiǎn)稱“龍湖智創(chuàng)生活”）于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。同日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書(shū)。

值得注意的是，與此前市場(chǎng)上傳言的物管單獨(dú)上市不同，此次龍湖擬分拆上市的是將商管納入其中的一個(gè)“新物種”。

不過(guò)，當(dāng)前資本市場(chǎng)物業(yè)板塊持續(xù)遇冷，物業(yè)股去年全年跌幅達(dá)47.5%，同期恒生指數(shù)下跌14.7%，行業(yè)指數(shù)遠(yuǎn)低于恒生指數(shù)。當(dāng)前龍湖分拆物業(yè)上市時(shí)機(jī)是否合適？

接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前商業(yè)運(yùn)營(yíng)備受資本青睞的背景下，“物管+商管”的上市模式可能會(huì)為龍湖智創(chuàng)生活帶來(lái)更高估值。

展望2022年，接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上市物企整體估值水平將抬升，隨著萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活預(yù)期上市，物業(yè)板塊整體市值將超過(guò)萬(wàn)億港元；物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)熱潮仍將持續(xù)，頭部物業(yè)企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）仍將成為并購(gòu)市場(chǎng)中的主導(dǎo)方。

“物管+商管”或帶來(lái)更高估值？

1月7日，龍湖集團(tuán)（00960.HK）發(fā)布公告，擬分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司（簡(jiǎn)稱“龍湖智創(chuàng)生活”）于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。同日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書(shū)。

與此前市場(chǎng)上傳言的物管單獨(dú)上市不同，此次龍湖分拆上市的是將商管納入其中的一個(gè)“新物種”。

據(jù)了解，龍湖智創(chuàng)生活的主營(yíng)業(yè)務(wù)分拆自龍湖集團(tuán)的智慧服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，打包兩個(gè)航道的核心業(yè)務(wù)，意在打造一個(gè)具有協(xié)同效應(yīng)的輕資產(chǎn)旗艦平臺(tái)。這一“物管+商管”的上市模式與華潤(rùn)萬(wàn)象生活十分相似。

不過(guò)，去年下半年以來(lái)，資本市場(chǎng)物業(yè)板塊持續(xù)遇冷，龍湖的“新物種”上市是否會(huì)有不同的表現(xiàn)呢？

對(duì)此，中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，龍湖智創(chuàng)生活屬于整個(gè)行業(yè)的頭部企業(yè)，自身的優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn)比較突出。截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務(wù)簽約及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米，在管面積超2.5億平方米。從經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)看，截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)業(yè)收入超77.7億元，同比增長(zhǎng)81.2%，凈利潤(rùn)11.3億元，同比增長(zhǎng)68.4%。不管是規(guī)模還是增速，龍湖智創(chuàng)生活都足夠亮眼。此外，龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)已開(kāi)業(yè)60個(gè)項(xiàng)目，在管580萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備項(xiàng)目68個(gè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊優(yōu)勢(shì)凸顯。在當(dāng)前商業(yè)運(yùn)營(yíng)備受資本青睞的背景下，“物管+商管”的有機(jī)結(jié)合可能會(huì)為龍湖智創(chuàng)生活帶來(lái)更高估值。

并購(gòu)市場(chǎng)熱度超過(guò)資本市場(chǎng)

與前兩年物業(yè)企業(yè)受資本市場(chǎng)追捧、物企扎堆上市、股價(jià)大漲不同，去年資本市場(chǎng)物業(yè)板塊遇冷，上市物企數(shù)量減少、股價(jià)也大幅下跌，并且首次出現(xiàn)物企主動(dòng)終止IPO的情況，新上市物企首日破發(fā)率明顯提升。

據(jù)億翰智庫(kù)旗下嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，在港上市的物業(yè)企業(yè)共49家，當(dāng)年新增14家，數(shù)量較2020年相比明顯降低。同時(shí)，2021年，受市場(chǎng)系統(tǒng)性下跌，疊加關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)暴雷因素，物業(yè)股步入跌幅前列：全年跌幅達(dá)47.5%，同期恒生指數(shù)下跌14.7%，行業(yè)指數(shù)遠(yuǎn)低于恒生指數(shù)。

從物業(yè)股跌幅排名前十的企業(yè)來(lái)看，除卓越商企服務(wù)，其余物業(yè)企業(yè)的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方均曾被報(bào)道具備較大償債壓力和現(xiàn)金流危機(jī)等狀況。如，恒大物業(yè)因關(guān)聯(lián)方多次暴雷，而具備較高風(fēng)險(xiǎn)；彩生活因關(guān)聯(lián)方償債壓力較大而對(duì)外出售核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)控股；佳兆業(yè)美好因關(guān)聯(lián)方將其控股權(quán)質(zhì)押，致使其估值承壓。

與資本市場(chǎng)遇冷形成鮮明對(duì)比的是并購(gòu)市場(chǎng)的火熱，去年下半年以來(lái)，如碧桂園服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)以及萬(wàn)物云等為代表的頭部物企在收并購(gòu)市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍，并購(gòu)市場(chǎng)熱度甚至超過(guò)了物業(yè)資本市場(chǎng)熱度。

公開(kāi)信息顯示，2021年9月20日，碧桂園服務(wù)公告以100億元收購(gòu)富力物業(yè)100%股份，在7-10月短短三個(gè)月內(nèi)，碧桂園服務(wù)還發(fā)起對(duì)湖南天環(huán)物業(yè)、上海碧桂園商業(yè)、鄰里樂(lè)、安徽誠(chéng)和物業(yè)等多宗股權(quán)收購(gòu)。去年，龍湖物業(yè)相繼完成了對(duì)美好幸福100%的股權(quán)收購(gòu)，整體收購(gòu)億達(dá)中國(guó)旗下物業(yè)板塊億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)，以及對(duì)九龍倉(cāng)旗下物企的收購(gòu)。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)77宗，涉及并購(gòu)方36家物業(yè)企業(yè)。交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約243%。

中指研究院指出，總體來(lái)看，2021年行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購(gòu)主體以上市企業(yè)為主、并購(gòu)標(biāo)的估值回歸理性等特點(diǎn)。

2022年上市物企整體估值水平或抬升

對(duì)于物企的估值問(wèn)題，嘉和家業(yè)指出，之前支撐物企高估值有兩大因素：持續(xù)交付的在管面積和被放大的盈利空間。當(dāng)下，持續(xù)交付的在管面積已然受到關(guān)聯(lián)方釋放流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響，部分房企逐漸開(kāi)始縮表；而作為高額盈利空間核心業(yè)務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)，經(jīng)過(guò)幾年的持續(xù)創(chuàng)新與發(fā)展卻仍未成熟，資本期待的高估值兌現(xiàn)仍需繼續(xù)等待。

展望2022年，嘉和家業(yè)認(rèn)為，基于2021年部分房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件影響，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的估值以及經(jīng)營(yíng)存續(xù)性產(chǎn)生一定程度的擔(dān)憂。物業(yè)股當(dāng)前已處于一個(gè)相對(duì)較低的位置，由此，嘉和家業(yè)對(duì)2022年上半年的行情持積極樂(lè)觀態(tài)度。

對(duì)于2022年的物管行業(yè)資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，牛曉娟接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，結(jié)合目前處于上市進(jìn)程中的企業(yè)數(shù)量而言，2022年預(yù)期物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)數(shù)量將超過(guò)70家，地方性國(guó)有企業(yè)發(fā)力上市；上市物企整體估值水平將抬升，隨著萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活預(yù)期上市，物業(yè)板塊整體市值將超過(guò)萬(wàn)億港元；資本市場(chǎng)將持續(xù)看好規(guī)模大、成長(zhǎng)性強(qiáng)、盈利能力強(qiáng)、特色突出的企業(yè)，此類企業(yè)更加具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。

對(duì)于2022年的物管行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)的表現(xiàn)，牛曉娟對(duì)券商中國(guó)記者表示，2022年，物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)熱潮仍將持續(xù)，頭部物業(yè)企業(yè)（尤其是上市企業(yè)）仍將成為并購(gòu)市場(chǎng)中的主導(dǎo)方，國(guó)有物業(yè)企業(yè)逐步入局并購(gòu)市場(chǎng)，并購(gòu)數(shù)量、金額、業(yè)務(wù)類型均將提升；在并購(gòu)企業(yè)內(nèi)容方面，除物業(yè)管理公司外，涉及社區(qū)增值服務(wù)、智慧科技類企業(yè)將逐步增加；在并購(gòu)決策方面，投前、投后管理變得更加重要，“有質(zhì)量”的并購(gòu)將成為重要趨勢(shì)之一。

責(zé)編：楊喻程