作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

縱橫全球市場38年，黑石一直是資管界的一個傳說。

它是中國房地產市場的?？停f科旗下商業(yè)平臺印力，便是從黑石手里買來的；富力遇險，是黑石從它手里收購了物流園等一系列資產；去年，黑石也計劃要將SOHO中國控股權收入囊中。

黑石聯合創(chuàng)始人、CEO蘇世民也是中國商界的老朋友，與多位政商界人士相交匪淺。2020年，蘇世民出了一本書《我的經驗與教訓》，在中國風靡一時。

然而就是這個最會審時度勢的資產管理巨頭，最能運籌帷幄的商界大佬，卻在3月初摔了跟頭。3月2日，黑石旗下一筆5.31億歐元的商業(yè)地產CMBS，發(fā)生了違約。

在此之前，黑石近年賣得最火爆的產品BREIT（房地產信托基金）連續(xù)數月遭遇頂格贖回，以至于不得不限制每個月贖回比例；黑石也一直在出售資產或是高息借錢補充流動性。

黑石，這個大洋彼岸的資管巨頭的翅膀一扇，已然在全球房地產市場里掀起軒然大波。

違約

從黑石對外透露的信息看，這是一場因為外部環(huán)境突然惡化導致的極端違約事件。

黑石原本有出售資產的計劃，但俄烏戰(zhàn)爭以及美聯儲等主要央行加息，讓芬蘭這部分資產的出售安排不及預期。黑石此前提出尋求延期，以便有更多時間處理資產償還債務，并愿意提高支付利率、給予延期費，這份方案遭到投資者拒絕，最終導致違約。

也即如此，有私募人士向華爾街見聞分析，黑石這是技術型違約、主動違約，避免手頭資產在過于悲觀的預期里折價出售。

資料顯示，這個CMBS的底層資產，是黑石在2018年收購的芬蘭企業(yè)Sponda Oy擁有的寫字樓和商店。前幾年黑石靠著出售其中一部分物業(yè)，收回了約2.8億歐元資金，真正出現違約的，是剩余未出售的物業(yè)所對應的2億多歐元CMBS。

根據惠譽評級，在黑石這個CMBS產品包中，7個產品僅有一個為高收益級，且收益率僅在歐元短期利率（歐元同業(yè)拆借利率3個月利率）的基礎上，上浮了3.6個百分點，其余產品收益率上浮區(qū)間在0.85至2.2個百分點之間。

這幾乎相當于，買了銀行低風險的理財產品，年化收益率不到4%，卻爆雷了。

從法理來講，這筆CMBS主體是黑石旗下的SPV（特殊目的實體），黑石與這筆CMBS之間存在一層保護層。也就是說，這筆CMBS違約，黑石不用承擔財務責任。

問題在于，像黑石這樣的私募巨頭，最重要的就是在資本市場里的信譽。

這家資產管理規(guī)模達到9509億美元（約合6.62萬億人民幣）的巨無霸，為區(qū)區(qū)數億美元擔上違約的名聲，這無異于在蘇世民臉上扇了個巴掌；并且，此次違約的CMBS，并非是追求高風險高收益的產品。

亦有機構人士認為，黑石違約是因為其在再融資方面遇到阻礙。2022年下半年以來，隨著美聯儲等主要央行快速加息，黑石等機構再融資成本也隨之提高。對利率極為敏感的私募、資管公司已然遇到了一個系統(tǒng)性危機。

在黑石芬蘭的這筆CMBS違約前，美國太平洋投資管理公司的17億美元抵押貸款證券也違約了。

研究機構Scope Ratings的一份報告預測，今年和明年，大約有三分之一的CMBS債券面臨再融資風險。

發(fā)生在黑石身上的這場風暴，還將持續(xù)。

余波

此次CMBS違約，或是此前數月黑石房地產信托基金（BREIT）遭遇擠兌，都存在共性。

在高利率環(huán)境里，黑石過去那套玩法已經遇到了阻礙。無論是黑石或是他的投資人，過去借來的錢都很便宜，通過杠桿融資買入資產，再與優(yōu)秀團隊合作運營使其升值，最后證券化或出售，黑石形成了一個美妙的循環(huán)。

“買入、修復、賣出”，這是黑石的投資圣經。

包括中金在內的機構認為，黑石的成功，是靠著突出的投資業(yè)績來吸引資金流入，以實現資產管理規(guī)模和業(yè)績的持續(xù)增長。

美聯儲在內的主要央行進入加息周期，則打亂了黑石的節(jié)奏。借錢成本提升，資產卻貶值了，又遭遇投資人贖回，黑石的流動性壓力也隨之而來。

無論是BREIT還是CMBS，黑石收購房地產資產、再融資的成本都隨之增加；按揭利率飆升至6%以上，也讓普通民眾對購置房產猶疑不決，過去兩年一路高歌的美國房產從2022年下半年起快速回落。

尤其是BREIT，低至2500美元就可購買，大量散戶讓黑石的資產管理規(guī)模暴漲，也讓它在流動性退去時，如山倒。

對黑石的信仰，也隨之動搖。黑石面臨的，是它以往傲人業(yè)績還能否在高利率環(huán)境里持續(xù)，以及在違約風波后，如何應對投資者投出的不信任票。

也有資管人士認為，黑石近期的遭遇，會放緩外資資管巨頭們“抄底”市場的步伐，尤其是會對房地產市場更加謹慎。

就在3月7日，美國聯邦儲備委員會主席鮑威爾在出席聽證會時表示，美聯儲未來加息幅度可能超出此前預期。機構也隨之將美聯儲利率峰值預期，上調至5.5%-5.75%。

這也意味著，高利率的壓力還將持續(xù)，懸在美國、芬蘭房產頭頂的“達摩克利斯之劍”還有很長一段時間才會落下。

包括摩根士丹利在內的機構認為，2022年6月至2024年底，美國房價將下滑10%，美國房價調整才剛剛開始。

屆時，黑石只能不斷出售資產來換取更多流動性，無論那是否還會是個合算的買賣。

去年12月，黑石以12.7億美元的價格，將美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村49.9%股份賣給VICI Properties；今年1月底，其手中的倫敦地標綜合體圣凱瑟琳碼頭，又以4億英鎊價格賣給了新加坡富豪郭令明旗下公司。

1月初，黑石還向加州大學首席投資官辦公室 (UC Investments)高息借來了40億美元，黑石許諾，未來6年收益率能夠達到11.25%；3月7日，禁售期剛過，黑石便火速連同與路透社母公司湯森路透在內的財團，出售了大約17億英鎊的倫敦交易所股票。

這未免有些唏噓。去年，黑石還募集了303億美元（約合2109.49億人民幣）房地產基金，準備抄底亞洲和歐洲的房地產市場。如今，短短三個月時間里，黑石變賣資產、高息借錢，募資超400億人民幣。

蘇世民這位多次表示“最好的投資機會在中國”的私募大佬，如今也忙得焦頭爛額，分身乏術了。

少了黑石等主力軍，苦苦等待“白衣騎士”援手的中國房地產開發(fā)商們，變賣資產回血的希望，也只能寄托在信達等國內機構身上。這也讓最終能夠走出泥潭的，只會是手里有好資產的少數派。這注定會是場艱難的戰(zhàn)役。

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