疫情后整個(gè)經(jīng)濟(jì)都需要新的動(dòng)力，從政府到企業(yè)到個(gè)體工商戶們都在尋找各自的動(dòng)力，從國(guó)家層面各級(jí)政府首要的在去房地產(chǎn)化后，重要的方法就是通過(guò)招商引入產(chǎn)業(yè)，通過(guò)稅收帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)的成為重要的拉升經(jīng)濟(jì)的手段。時(shí)代在變，市場(chǎng)在變，尤其移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的節(jié)奏更加高速變化進(jìn)步進(jìn)化，如果在房地產(chǎn)時(shí)代，產(chǎn)業(yè)落地稅收落地還是有房地產(chǎn)依托能帶動(dòng)整個(gè)生態(tài)前行。但現(xiàn)在僅僅是引入產(chǎn)業(yè)是帶不動(dòng)的究其原因是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)帶不動(dòng)了，需要改變思路了，需要找一個(gè)能代替房地產(chǎn)的基礎(chǔ)！

那么當(dāng)下產(chǎn)業(yè)園應(yīng)該怎么招商？怎么運(yùn)營(yíng)？怎么賺錢？讓我們一起來(lái)探討解析一下！

今年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)可以說(shuō)是利好不斷。

前有平安人壽73億元重磅并購(gòu)，打響了23年園區(qū)資產(chǎn)資本運(yùn)作的頭炮；后有不動(dòng)產(chǎn)私募基金的試點(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了園區(qū)的退出通道，市場(chǎng)一片歡欣鼓舞。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這兩年似乎逆襲，從以往相對(duì)小眾的資產(chǎn)，一躍成為資本方心中金字塔尖的寵兒。

究其原因，在于園區(qū)“開(kāi)發(fā)改造-運(yùn)營(yíng)增值-基金/REITs退出”的金融產(chǎn)業(yè)鏈條越發(fā)成熟。這其中，運(yùn)營(yíng)增值無(wú)疑是核心關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

然而，在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)環(huán)節(jié)似乎依然不受老板重視。不少項(xiàng)目依然難以將園區(qū)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)換成實(shí)際可見(jiàn)的收入，不清楚運(yùn)營(yíng)的價(jià)值到底是如何彰顯的？運(yùn)營(yíng)到底能給園區(qū)帶來(lái)什么收益？人人都在提的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，到底怎樣才能賺到錢？

總結(jié)起來(lái)，標(biāo)桿的玩法無(wú)非分為四大方向：

一、體系全：以終為始，建設(shè)全流程的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的第一個(gè)方向是“做全”，要系統(tǒng)化構(gòu)建產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系。尤其是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景下，為地方政府構(gòu)建一套系統(tǒng)化能力，提供地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合解決方案正在成為不少產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的選擇。這種提供全價(jià)值鏈條的模式，一般包含了從前端咨詢規(guī)劃到中端設(shè)計(jì)建造再，到后端的招商運(yùn)營(yíng)的全流程服務(wù)。

在這方面，提供全流程、體系化的綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)的中電關(guān)谷，就是良好代表。

中電光谷的全流程輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式為“P+EPC+O”模式，即為業(yè)主方（主要為政府）提供“策劃（Plan）、全流程代建（EPC）、運(yùn)營(yíng)（Operate）”全流程體系服務(wù)。

在“三位一體”的架構(gòu)中，以終為始的全流程打通思維是致勝關(guān)鍵。在前端的策劃環(huán)節(jié)（P），就要有運(yùn)營(yíng)視角，一體化指導(dǎo)后續(xù)各階段的服務(wù)相繼落地。

二、規(guī)模大：依靠規(guī)模擴(kuò)展，以平臺(tái)流量贏得更多的可能性

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的第二個(gè)方向是“做大”，依靠規(guī)模體量的擴(kuò)張，獲取更多的園區(qū)流量，以平臺(tái)流量來(lái)贏取更多的可能性。

三、鏈條深：深耕產(chǎn)業(yè)鏈，打造專業(yè)化、精細(xì)化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的第三個(gè)方向是“做深”，通過(guò)專業(yè)化、精準(zhǔn)化、差異化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)獲得價(jià)值。高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，應(yīng)該是向園區(qū)企業(yè)、企業(yè)家、員工的成長(zhǎng)提供系列的專業(yè)化服務(wù)，并自此過(guò)程中匯聚企業(yè)發(fā)展所需要的政策、技術(shù)、資金、人才等產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素，形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，以此支撐產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

和達(dá)高科，深耕生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，在2022年完成了國(guó)內(nèi)首單特色主題園REIT上市，也給2022年全年公募REITs大潮劃上了一個(gè)完美的句號(hào)。

和達(dá)高科的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯是“以數(shù)字化服務(wù)為底座，以園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)為基礎(chǔ)，打造產(chǎn)業(yè)研究和產(chǎn)業(yè)服務(wù)兩大核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而打造全球化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈?！?/strong>

具體來(lái)看，和達(dá)以產(chǎn)業(yè)研究為引擎為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)提供智力支撐。以專業(yè)化、特色化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)培育產(chǎn)業(yè)集群，提升作為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為例：和達(dá)緊抓生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高度協(xié)同、需要重資產(chǎn)投入的特點(diǎn)，一方面搭建平臺(tái)，促進(jìn)技術(shù)成果產(chǎn)學(xué)研轉(zhuǎn)化、對(duì)接產(chǎn)業(yè)要素；另一方面則提供專業(yè)的公共配套支持。最后，和達(dá)還打通了資本渠道，實(shí)現(xiàn)了循環(huán)路徑。

目前，和達(dá)藥谷已經(jīng)形成了“全球孵化—一線研發(fā)—杭州加速—長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)化”的全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，成為支撐杭州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量。

四、復(fù)制難：?jiǎn)吸c(diǎn)壟斷式業(yè)務(wù)，可以成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入的“奇兵”

最后，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的難以復(fù)制性不可忽視。園區(qū)所提供的產(chǎn)品和服務(wù)，應(yīng)該和產(chǎn)業(yè)建立起全生命周期的關(guān)系，以此增強(qiáng)園區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)、對(duì)客戶的粘性，甚至能夠依靠政府的特許經(jīng)營(yíng)授權(quán)，獲得壟斷式業(yè)務(wù)。

例如無(wú)錫新加坡工業(yè)園，其“園區(qū)+能源”雙輪驅(qū)動(dòng)模式已經(jīng)提供了良好的盈利，極富特色的儲(chǔ)電供電業(yè)務(wù)，已經(jīng)成為國(guó)家示范的標(biāo)桿項(xiàng)目。

在園區(qū)建設(shè)之初，無(wú)錫新加坡工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)定位為高科技產(chǎn)業(yè)，招引入駐的園區(qū)客戶企業(yè)以世界500強(qiáng)制造業(yè)生產(chǎn)廠房為主，具有用電需求量大、費(fèi)用高的特點(diǎn)。而早期園區(qū)位置較為偏遠(yuǎn)，電力公司不愿布局，園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)單位星洲股份干脆自籌資金自建電網(wǎng)，利用售電的價(jià)格差來(lái)減低成本，獲取收益。幫助客戶降低成本的同時(shí)，也構(gòu)成了園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中一份穩(wěn)定的收入，穩(wěn)定了現(xiàn)金流，也增強(qiáng)了客戶黏性。隨著國(guó)家電力體制改革的逐漸落實(shí)，社會(huì)資本允許參與配售電業(yè)務(wù)，園區(qū)緊抓國(guó)家電力改革的契機(jī)。以已有的電網(wǎng)技術(shù)和配置為基礎(chǔ)，大力開(kāi)展園區(qū)分布式光伏發(fā)電、儲(chǔ)能等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)用電多能互補(bǔ)和配售一體化。

用運(yùn)營(yíng)撬動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值

實(shí)現(xiàn)收益閉環(huán)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值更在于“算大賬”，通過(guò)運(yùn)營(yíng)對(duì)招商、服務(wù)、投資、退出等各個(gè)環(huán)節(jié)的賦能，提升項(xiàng)目整體的價(jià)值，撬動(dòng)資本收益、實(shí)現(xiàn)收益閉環(huán)。

一、促招商：招運(yùn)一體化，用生態(tài)級(jí)運(yùn)營(yíng)為招商提供強(qiáng)大支撐

招商和運(yùn)營(yíng)，都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期價(jià)值鏈上的核心環(huán)節(jié)，看似有先后，實(shí)際密不可分，二者相互促進(jìn)、相輔相成。

招商促運(yùn)營(yíng)。這需要園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商能夠建立以退為進(jìn)的全流程大資管邏輯，在園區(qū)業(yè)務(wù)流程的前端（拿地）就想清楚項(xiàng)目定位、招商客群甚至是退出路徑，然后根據(jù)園區(qū)的目標(biāo)客群看他們需要什么樣的運(yùn)營(yíng)。

運(yùn)營(yíng)促招商。當(dāng)下，招商有一個(gè)新趨勢(shì)，是說(shuō)從“產(chǎn)業(yè)招商”到“商招產(chǎn)業(yè)”。實(shí)際上，外衣雖然 變了，核心內(nèi)涵依然沒(méi)變，還是指的是要圍繞“產(chǎn)業(yè)鏈”、“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”做文章。

通過(guò)產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營(yíng)，讓產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)互相吸引，整合資源、發(fā)展壯大，打造出良好的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，再吸引更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)靠攏，從而形成生態(tài)閉環(huán)。園區(qū)生態(tài)打造好了，入園企業(yè)自然愿意“站臺(tái)”、“先進(jìn)帶后進(jìn)”，招商中“引不進(jìn)”、“留不住”問(wèn)題自然迎刃而解。戳這里，了解智慧園區(qū)招商解決方案

二、穩(wěn)企業(yè)：締造多層次的服務(wù)體系，保障園區(qū)現(xiàn)金流穩(wěn)定

狹義中的運(yùn)營(yíng)，一般都指的是產(chǎn)業(yè)服務(wù)?？梢哉f(shuō)，服務(wù)是園區(qū)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)與核心功力的體現(xiàn)，更是維護(hù)入園客戶、穩(wěn)定園區(qū)現(xiàn)金流量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

產(chǎn)業(yè)服務(wù)從分類來(lái)說(shuō)，可以分為物業(yè)服務(wù)、商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)四大類。物業(yè)服務(wù)和商業(yè)配套自然不用多說(shuō)，物業(yè)服務(wù)是最簡(jiǎn)單、最基層的服務(wù)；商業(yè)配套則是保障，為入園企業(yè)、員工提供優(yōu)質(zhì)、便利、有福利的配套設(shè)施。

產(chǎn)業(yè)服務(wù)則是園區(qū)服務(wù)體系中的核心，通過(guò)專業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)創(chuàng)造新的價(jià)值，創(chuàng)造新的增長(zhǎng)點(diǎn)；而隨著園區(qū)和社區(qū)的融合，社區(qū)服務(wù)也越來(lái)越重要，園區(qū)應(yīng)該用互聯(lián)網(wǎng)思維來(lái)運(yùn)營(yíng)園區(qū)流量，促進(jìn)整個(gè)園區(qū)客戶的黏性。

四大服務(wù)應(yīng)融合發(fā)展，整合資源，打造企業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)，締造全方位多層次的高端服務(wù)體系。

三、帶投資：投資孵化+運(yùn)營(yíng)服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)價(jià)值上的閉合循環(huán)

資本，一直是產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大必不可少的翅膀。隨著“基金+基地”、“房東”+“股東”的模式逐漸在行業(yè)內(nèi)受到認(rèn)可，產(chǎn)業(yè)投資無(wú)疑已經(jīng)成為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益閉環(huán)的必要手段。

那么，運(yùn)營(yíng)可以如何賦能投資環(huán)節(jié)呢？實(shí)際上，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)可以為投資團(tuán)隊(duì)起到先導(dǎo)和粘合作用。

一是通過(guò)一對(duì)一深度運(yùn)營(yíng)，服務(wù)商和企業(yè)可以建立緊密聯(lián)系，深度了解客戶，方面尋找優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

二是優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以增強(qiáng)客戶的粘性，獲取企業(yè)的認(rèn)可和信賴，從而得到投資優(yōu)先權(quán)益。事實(shí)上好的項(xiàng)目永遠(yuǎn)不缺資金，如果開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商只提供了空間載體，只做了“房東”的角色，那么想進(jìn)一步做“股東”，又談何容易呢？

三是做好運(yùn)營(yíng)孵化，幫助中小企業(yè)發(fā)展壯大，再以產(chǎn)業(yè)投資入股的形式適時(shí)介入這些企業(yè)的成長(zhǎng)過(guò)程，通過(guò)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與企業(yè)的成長(zhǎng)分享成長(zhǎng)紅利。

四、助退出：夯實(shí)資產(chǎn)價(jià)值，運(yùn)營(yíng)賦能園區(qū)從產(chǎn)業(yè)高地向資產(chǎn)高地進(jìn)階

退出是產(chǎn)業(yè)園區(qū)全生命周期的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。2022年產(chǎn)業(yè)園REITs可以說(shuō)是大放異彩，全年新增4單，兩年發(fā)行11支占總量的近半壁江山。園區(qū)資產(chǎn)更成為“香餑餑”，受到各路資本的追捧。

因此，園區(qū)運(yùn)營(yíng)方需要把園區(qū)整體作為一個(gè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目，以終為始，專業(yè)前介，立足業(yè)務(wù)鏈條構(gòu)建全生命周期的運(yùn)營(yíng)管理體系。這其實(shí)也是本小節(jié)的最終邏輯，通過(guò)對(duì)前述各個(gè)環(huán)節(jié)的賦能，夯實(shí)底層資產(chǎn)，助力價(jià)值退出，實(shí)現(xiàn)收益閉環(huán)。

小結(jié)

綜上所述，園區(qū)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值效用并不是單一效應(yīng)的能力相加，而是賦能在全生命周期上的乘數(shù)效應(yīng)。在園區(qū)產(chǎn)業(yè)屬性正在越發(fā)重要的今天，專業(yè)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值也會(huì)愈發(fā)凸顯。

一批“春江水暖鴨先知”的優(yōu)秀企業(yè)，已經(jīng)看出了市場(chǎng)邏輯的變化，正在加速向運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型變革；還在起步的玩家們，也正在探索自己的屬性和基因。

無(wú)所謂快慢，行業(yè)大趨勢(shì)不改，都在押注一個(gè)運(yùn)營(yíng)份量更重、也更賺錢的明天。

空間運(yùn)營(yíng)解決方案服務(wù)商

看看現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上已經(jīng)開(kāi)始嘗試注重運(yùn)營(yíng)的羅店鎮(zhèn)北上海生物醫(yī)藥園，就在從“產(chǎn)業(yè)通，商業(yè)通，流量通”三通體系來(lái)運(yùn)營(yíng)園區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的中集寶偉在當(dāng)?shù)卣闹С窒路e極促進(jìn)以生物醫(yī)藥為主線和集裝箱空間的融合，衍生生物醫(yī)藥重資產(chǎn)投入結(jié)合文化健康融合的嘗試，已經(jīng)規(guī)劃了領(lǐng)先市場(chǎng)的三通園區(qū)。

全國(guó)首家三通產(chǎn)業(yè)園集合體驗(yàn)+推廣+招商功能為當(dāng)?shù)厣镝t(yī)藥通過(guò)運(yùn)營(yíng)賦能企業(yè)

園區(qū)發(fā)展的幾個(gè)趨勢(shì)

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷的轉(zhuǎn)型，也必然使園區(qū)的發(fā)展內(nèi)容和特征存在以下幾個(gè)明顯的趨勢(shì)，也是未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和發(fā)展中需要注意的內(nèi)容。

趨勢(shì)一：從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變

從世界高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，基本經(jīng)歷了由“單個(gè)企業(yè)→同類企業(yè)集群→產(chǎn)業(yè)鏈→產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)只有集群化發(fā)展，才會(huì)激發(fā)出更大的能量。

從未來(lái)高新技術(shù)園區(qū)政策走向看，優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)域傾斜轉(zhuǎn)向技術(shù)傾斜和產(chǎn)業(yè)傾斜（這是國(guó)外通行的做法）。

趨勢(shì)二：由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型

由于高新技術(shù)園區(qū)功能的特殊性，決定了高新技術(shù)園區(qū)適合打造前端性產(chǎn)業(yè)鏈（研發(fā)、設(shè)計(jì)、中試等）。

未來(lái)高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展在于比技術(shù)創(chuàng)新能力和技術(shù)轉(zhuǎn)化效率，我國(guó)高新技術(shù)園區(qū)也將逐步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為主體的研發(fā)型高新技術(shù)園區(qū)。

趨勢(shì)三：從強(qiáng)調(diào)引進(jìn)大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變

隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的復(fù)雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

而隨著科技預(yù)測(cè)性和可控性的加強(qiáng)，在總體方向下，將研發(fā)課題市場(chǎng)化、模塊化、專業(yè)化，采用小規(guī)模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風(fēng)險(xiǎn)和加快科技研發(fā)速度。

趨勢(shì)四：由單純的土地運(yùn)營(yíng)向綜合的“產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)”和“氛圍培育”轉(zhuǎn)變

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來(lái)必然應(yīng)該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，通過(guò)土地、地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)。

同樣也從片面的環(huán)境建設(shè)走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時(shí)，加強(qiáng)區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機(jī)制、管理服務(wù)等軟環(huán)境的建設(shè)。

趨勢(shì)五：由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型

現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性——智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務(wù)的各種商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂(lè)休憩服務(wù)等綜合功能。

產(chǎn)業(yè)園招商，有沒(méi)有捷徑？

我的回答是：沒(méi)有捷徑，只有路徑。選好路徑，不走彎路就是最大的捷徑。

產(chǎn)業(yè)園招商“七大路徑”，每一條路徑，都有其合理性和適用性。如果你能將“七大路徑”都運(yùn)用的得心應(yīng)手，就到了無(wú)招勝有招的境界了。

廣告招商

顧名思義，廣告招商就是通過(guò)廣告吸引客戶。畢竟，酒香也怕巷子深。

當(dāng)然，廣告不是萬(wàn)能的。但是，沒(méi)有廣告是萬(wàn)萬(wàn)不能的。

廣告招商需要做好兩塊，一個(gè)是內(nèi)容創(chuàng)作，一個(gè)是媒體傳播。

內(nèi)容創(chuàng)作是個(gè)腦力活兒。文字要精準(zhǔn)精煉，視覺(jué)要引人注意。因此，一定要找個(gè)專業(yè)公司來(lái)做全案廣告策劃和設(shè)計(jì)。專業(yè)的人，做專業(yè)的事。

媒體傳播是個(gè)經(jīng)驗(yàn)活兒。在信息爆炸的當(dāng)今，媒體效果越來(lái)越不明顯，需要整合。

項(xiàng)目官方公眾號(hào)、視頻號(hào)是標(biāo)配，頻次無(wú)需多，可讀可看才行。房訊網(wǎng)、中國(guó)寫字樓網(wǎng)、選址中國(guó)等專業(yè)媒體，以及流量媒體定投，在重要招商階段必不可少。主流媒體新聞要有話題性、新聞性、故事性，要多用央媒和地方融媒體，這些做傳統(tǒng)媒體的換了個(gè)陣地，照樣很厲害。還有，不要看不上生活信息類網(wǎng)站和微信朋友圈、微信群，持續(xù)的網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖，或許能給你帶來(lái)驚喜。

渠道招商

這里的渠道招商，特指和經(jīng)紀(jì)人以及經(jīng)紀(jì)公司合作進(jìn)行招商。

有交易的地方，就會(huì)有經(jīng)紀(jì)。經(jīng)紀(jì)人，在寫字樓和產(chǎn)業(yè)園招商中，發(fā)揮著巨大的作用。

圈層招商

有人的地方就有江湖，有招商的地方就有圈子。

商辦地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商，就和蜘蛛結(jié)網(wǎng)一樣，一定要建立起人脈圈層，尤其是具有整合力或決策權(quán)的高端人脈。

整合商會(huì)、協(xié)會(huì)、同學(xué)會(huì)、私董會(huì)、高端俱樂(lè)部、媒體、智庫(kù)等各種資源，舉辦圈層活動(dòng)，是促進(jìn)圈層招商的有效措施。圈層活動(dòng)規(guī)模不宜大，多頻次、小規(guī)模、精準(zhǔn)化的舉辦各類圈層活動(dòng)，效果更明顯。

以「交流共享」為宗旨，邀請(qǐng)不同的圈層資源走進(jìn)項(xiàng)目，舉辦沙龍、座談、酒會(huì)等，分享觀點(diǎn)時(shí)訊，參觀了解項(xiàng)目。有了認(rèn)識(shí)，才有招商推進(jìn)。

以「加強(qiáng)親情」為紐帶，走訪各省市商會(huì)協(xié)會(huì)，組織城市產(chǎn)業(yè)對(duì)接會(huì)，介紹經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資環(huán)境，吸引外埠實(shí)力型企業(yè)進(jìn)京發(fā)展，或促進(jìn)非首都功能產(chǎn)業(yè)外溢。

聘請(qǐng)企業(yè)家、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人物、智庫(kù)專家、行業(yè)大V、知名投資人等為招商大使，依托其豐富的人脈，進(jìn)行招商。

不同產(chǎn)業(yè)定位的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，其招商人員之間也是一種圈子，把不適合自己園區(qū)的企業(yè)，轉(zhuǎn)介到其它園區(qū)，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)圈層招商的一種常見(jiàn)方式。

圈層招商的人脈關(guān)系重在持久。畢竟，短期看機(jī)會(huì)，中期看能力，長(zhǎng)期看人品。

產(chǎn)業(yè)鏈招商

人以類聚，物以群分，產(chǎn)業(yè)亦是如此，喜歡扎堆發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)鏈招商的前提是，首先確定自己樓宇或園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位。這不是拍腦瓜而來(lái)，要綜合考量城市規(guī)劃、政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等各種要素。

有了產(chǎn)業(yè)定位，就可立足產(chǎn)業(yè)鏈分析，通過(guò)缺鏈環(huán)節(jié)，尋找和確定目標(biāo)企業(yè)，梳理對(duì)接龍頭企業(yè)的上下游供應(yīng)商，有目的、有針對(duì)性的進(jìn)行招商。

產(chǎn)業(yè)鏈招商的具體方式，有很多。

你可以政企合作或?qū)肫脚_(tái)，掛牌特色樓宇或特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展沃土，吸引相應(yīng)企業(yè)靠攏。你可以舉辦產(chǎn)業(yè)學(xué)術(shù)研討會(huì)或論壇，把學(xué)術(shù)研討與項(xiàng)目招商嫁接。你可以參加大型的專業(yè)展會(huì)，在展會(huì)上對(duì)招商項(xiàng)目進(jìn)行推介。你可以策動(dòng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽，吸引目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)參與。你可以借力已進(jìn)駐企業(yè)的喬遷宴、答謝會(huì)等，聚攏他們的上下游企業(yè)。

超大型國(guó)央企集團(tuán)，自身就是一條產(chǎn)業(yè)鏈。集團(tuán)的眾多下屬公司以及合作商，只要深入挖掘，就必定會(huì)有成效。

產(chǎn)業(yè)鏈招商的真諦就是跨界深耕，當(dāng)招商人員成為半個(gè)產(chǎn)業(yè)專家，招商自然水到渠成。

政策招商

政策招商，是政府主導(dǎo)的商務(wù)區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)最常用的招商方式。

如今，政府招商部門普遍很有作為，都是不遺余力，紛紛出臺(tái)不同的招商政策，并組織轄區(qū)內(nèi)的樓宇及園區(qū)，走出去路演推介，拉進(jìn)來(lái)參觀考察。

在此過(guò)程中，企業(yè)進(jìn)駐獎(jiǎng)勵(lì)、稅收減免及返還、房屋購(gòu)租補(bǔ)貼、交流活動(dòng)補(bǔ)貼、科研創(chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)、人才引進(jìn)獎(jiǎng)勵(lì)等惠企政策解讀，往往是重中之重。不同的城市，不同的行政區(qū)，不同的產(chǎn)業(yè)，政策都不盡相同。并且，政策也不是固定不變。針對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，基本上都可以做到“一企一策”。

開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的樓宇及園區(qū)，運(yùn)用政策招商一般有以下四種具體方式。

其一，時(shí)刻關(guān)注招商政策，常備并持續(xù)更新“惠企政策白皮書”。其二，聯(lián)合政府招商部門，經(jīng)常舉辦政策解讀會(huì)。其三，盡可能的參與政府組織的推介活動(dòng)。其四，如果有可能，成立政企聯(lián)合招商中心，邀請(qǐng)政府招商部門派人常駐項(xiàng)目，與項(xiàng)目共組招商團(tuán)隊(duì)。

實(shí)際上，很多企業(yè)對(duì)各種招商政策“不知道、找不到、看不懂”。在招商洽談時(shí)，如果能讓企業(yè)深入了解招商政策，甚至有政府人員進(jìn)行政策解讀，定會(huì)事半功倍。

資本招商

當(dāng)前，很多項(xiàng)目尤其是園區(qū)，開(kāi)始將“資本招商”作為招商的一種重要路徑。

具體做法是：項(xiàng)目自己成立或與金融投資機(jī)構(gòu)聯(lián)合成立基金平臺(tái)，或?qū)氲谌交鹌脚_(tái)，設(shè)立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)資金，以股權(quán)投資、擔(dān)保抵押、低息貸款、配建廠房、配建宿舍等方式，利用資本的催化和杠桿作用，吸引資金不足、有發(fā)展前景的企業(yè)落戶。

導(dǎo)入政府引導(dǎo)基金平臺(tái)，也是一種方式。政府引導(dǎo)基金平臺(tái)通常由地市級(jí)以上政府牽頭，聯(lián)合產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)或大型金融機(jī)構(gòu)發(fā)起成立，通過(guò)少量財(cái)政資金“種子”，撬動(dòng)金融和社會(huì)資本，擴(kuò)大基金規(guī)模，加大項(xiàng)目投入力度，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)效果。

對(duì)于目標(biāo)企業(yè)客戶而言，有望以超低租金或超低購(gòu)房成本，甚至零租金零成本，進(jìn)駐樓宇園區(qū)，的確有很大的誘惑力。

運(yùn)營(yíng)招商

運(yùn)營(yíng)招商指的是，通過(guò)為企業(yè)賦能，助力招商，將企業(yè)招進(jìn)來(lái)，穩(wěn)得住。

運(yùn)營(yíng)招商分為兩個(gè)層級(jí)。

普通的運(yùn)營(yíng)招商，為企業(yè)的生存賦能。企業(yè)生存的基本需求是，公司注冊(cè)、選址裝修、工商稅務(wù)、財(cái)務(wù)、法務(wù)、融資、員工招聘、公司團(tuán)建，以及員工的衣食住行，包括通勤、食宿、休閑、子女教育等各種配套。絕大多數(shù)樓宇和園區(qū)，只要不怕麻煩，埋頭實(shí)干，都可以幫助企業(yè)解決這些問(wèn)題。在為企業(yè)的生存賦能時(shí)，運(yùn)營(yíng)服務(wù)人員就像管家，為企業(yè)營(yíng)造了“家”的感覺(jué)，讓企業(yè)在這里安心、舒心。

高級(jí)的運(yùn)營(yíng)招商，為企業(yè)的發(fā)展賦能。企業(yè)發(fā)展需要的是，通過(guò)公司發(fā)展規(guī)劃、人才引進(jìn)、產(chǎn)品創(chuàng)新、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、品牌推廣、資本運(yùn)作等，提升品牌知名度和美譽(yù)度，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)額和企業(yè)利潤(rùn)，讓企業(yè)持久穩(wěn)健發(fā)展。為企業(yè)的發(fā)展賦能，需要更加專業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)公司或機(jī)構(gòu)一起來(lái)做，需要更加深耕細(xì)作的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，切實(shí)助力企業(yè)“降本增效”，讓樓宇或園區(qū)成為企業(yè)發(fā)展的百年基業(yè)。

目前，樓宇和園區(qū)主要通過(guò)設(shè)立孵化器、加速器，為企業(yè)賦能。無(wú)論哪種方式，不要空談，只要實(shí)干，才是真正的賦能。