澎湃新聞記者 葛佳

今天，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式開售！

自產(chǎn)品獲批以來，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的項目進展都備受各界關(guān)注，而在上周網(wǎng)下發(fā)售時，更是有項目獲得機構(gòu)超過15倍的超額認購，足見其魅力。

那么，對于普通投資者來說，是否要參與到首批公募REITs的認購？今日開啟認購的有哪些項目？如果要認購又有哪些渠道可以交易？

澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者就此研究了首批9個項目的公告和資料，并采訪了多位市場人士進行解答，希望能對讀者在進行投資決策時有所幫助。

一、公募REITs是什么？

REITs即不動產(chǎn)投資信托基金，是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。根據(jù)發(fā)行方式和募集資金對象的不同，REITs被分為公募REITs與私募REITs。對于投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動產(chǎn)的工具，通常來說具有長期收益較好并且分紅較為穩(wěn)定的優(yōu)勢，具備較好的投資價值。此外，作為另類投資產(chǎn)品，公募REITs與其他主流投資品種的相關(guān)性較低，能夠有效分散投資組合的風(fēng)險。

簡單來說，REITs投向的并不是大家熟悉的股票、債券，而是不動產(chǎn)，并且是經(jīng)過特殊處理（即資產(chǎn)證券化，ABS）之后的不動產(chǎn)。因此，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，REITs并不是直接在房地產(chǎn)市場上買下一棟樓、擁有這棟樓的主權(quán)，而是買下這棟樓發(fā)行的ABS產(chǎn)品，ABS產(chǎn)品100%持有這棟樓，然后REITs也就持有了這棟樓。

根據(jù)目前各家基金公司的產(chǎn)品說明，REITs成立后之后，基金80%以上的資產(chǎn)都將投資于ABS之上，穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)。因此，REITs的收益也來自于這些不動產(chǎn)管理運作得到的收入，比如租金、費用等等；越穩(wěn)定、越賺錢的不動產(chǎn)項目肯定會帶來更好的回報。

二、首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有哪些？

首批公募REITs涉及公路用地、公共設(shè)施用地、倉儲用地。進一步分類看，這9只公募REITs可大致分為產(chǎn)權(quán)類（永續(xù)類）和經(jīng)營權(quán)類（非永續(xù)類），這兩類REITs產(chǎn)品的預(yù)期投資收益構(gòu)成存在明顯差異。

進一步分類看，這9只公募REITs可大致分為產(chǎn)權(quán)類（永續(xù)類）和經(jīng)營權(quán)類（非永續(xù)類），據(jù)分析人士指出，這兩類REITs產(chǎn)品的預(yù)期投資收益構(gòu)成存在明顯差異。

1、對于倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)權(quán)類REITs，其初始股息收益率可能不超過5%，但未來租金的現(xiàn)金流大概率將帶來底層資產(chǎn)價值的波動，從而影響收益；資產(chǎn)到期市場化處理。

2、包括高速公路在內(nèi)的經(jīng)營權(quán)類REITs則以股息收益為主，其經(jīng)營權(quán)價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現(xiàn)可能不明顯。

雖然兩者都是權(quán)益類公募REITs，但經(jīng)營權(quán)類REITs更接近債，而產(chǎn)權(quán)類REITs的股性特征相對更強，其收益特性預(yù)計將介于傳統(tǒng)股債之間，與國際市場上的REITs產(chǎn)品也更為接近。

首批公募REITs項目發(fā)售情況。

三、要不要買？

公募REITs的收益包括以下兩部分：

1、高比例分紅。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品采取強制分紅政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，穩(wěn)定的分紅率類似債券的派息，表現(xiàn)出債性特點，但強制分紅并不等同于債券的固定利息回報。

2、交易差價。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采取封閉運作，但后續(xù)會在交易所上市交易，投資者可在二級市場進行競價交易。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后的漲跌幅限制為10%。

中金公司認為，公募REITs的投資價值主要體現(xiàn)在兩個方面，一是首發(fā)認購的打新收益，二是長期持有的配置收益。

據(jù)中金公司預(yù)測，考慮到基金上市的周期相比于股票可能更長、項目數(shù)量目前仍不多、全額繳款資金效率較低、認購中簽率可能不高、REITs估值體系穩(wěn)定缺乏上漲彈性、封閉式基金可能存在流動性折價等多方面因素，參與REITs打新套利收益的吸引力可能并不如股票打新大，據(jù)其測算，若基金在繳款后20天上市賣出，中簽率為5%，首日漲幅為5-10%，則REITs打新的年化收益率在4.6%-9.1%左右。

從長期持有的配置收益角度看，中金公司認為，隨著資產(chǎn)配置的重要性越發(fā)提升，REITs作為新的資產(chǎn)類別，依靠介于股票和債券之間收益風(fēng)險特征、和傳統(tǒng)資產(chǎn)的低相關(guān)性、穩(wěn)定的分紅率等優(yōu)勢，將獲得國內(nèi)FOF、銀行理財、固收+產(chǎn)品等資金的青睞，建議投資者關(guān)注其長期配置機會。

值得一提的是，由于這些基金是封閉式基金，存續(xù)期最短的張江REIT、浙江杭徽均為20年，而存續(xù)期最長的廣河高速REIT，存續(xù)期為99年。因此如果是通過場外認購的話，到時如果想賣出，還不能直接贖回，只能轉(zhuǎn)到場內(nèi)進行買賣，而在轉(zhuǎn)換時，有可能碰到折溢價的情況。

此外，雖然REITs是一種比較穩(wěn)健的產(chǎn)品，但它依然是基金，只要是交易性產(chǎn)品，就有其“股性”的一面，就可能會受到供求關(guān)系、市場預(yù)期以及運作項目收益等多重因素影響而產(chǎn)生價格波動。

有研究機構(gòu)認為，考慮到資本市場對REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品上市后二級市場價格會出現(xiàn)波動。建議投資者理性看待首批上市公募REITs的投資價值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。

那誰最適合持有公募REITs呢？應(yīng)該說，這類產(chǎn)品整體上還是偏向于風(fēng)險偏好較低，同時又能長期持有，或是可以把它當(dāng)作是自己組合、資產(chǎn)配置一部分的投資者。

四、怎么買？

首先來看發(fā)售方式。公募REITs分為網(wǎng)上和網(wǎng)下發(fā)售，網(wǎng)下投資者要求是專業(yè)的機構(gòu)投資者，其實就類似于網(wǎng)下打新，這部分都是專業(yè)機構(gòu)投資者參與。

對于中小投資者來說，購買公募REITs可通過場外直銷及代銷機構(gòu)認購，也可通過券商走場內(nèi)認購的渠道。投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場內(nèi)認購的，應(yīng)持有場內(nèi)證券賬戶；投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場外認購的，應(yīng)持有場外基金賬戶。

通過交易股票的證券賬戶進行購買，要先到券商進行開戶，由于這9只公募REITs分別在上交所和深交所上市，因此需要有兩個交易所的賬戶，一般來說，在券商開戶時都會同時開通。

在此需要特別說明的是，券商開戶往往需要1天的時間，因為投資者當(dāng)日開戶是無法認購的。

當(dāng)開通了證券賬戶后，還需要開通基礎(chǔ)設(shè)施基金的購買權(quán)限并簽署風(fēng)險揭示書，這個一般在券商APP的權(quán)限開通欄目里面。

當(dāng)權(quán)限開通之后，有的券商是在"交易所基金申贖"界面提交認購申請，如果沒找到入口的話，也可以直接通過搜索代碼認購。

五、具體認購時間是？

根據(jù)基金發(fā)售公告，張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園等5只公募REITs面向公眾投資者的募集時間只有5月31日-6月1日短短兩天；浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務(wù)等4只公募REITs面向公眾投資者的募集時間有3天，為5月31日至6月2日。

但此前機構(gòu)認購的情況異?；鸨骄行дJ購倍數(shù)超過7倍，留給個人投資者的配售比例普遍只剩15%到20%。多家券商預(yù)計，5月31日正式對公眾投資者發(fā)售的部分份額，屆時很有可能將出現(xiàn)“一份難求”的情況，因而募集期或提前結(jié)束。

六、最低認購金額是多少？

深交所的場內(nèi)認購是以1000份為最低認購門檻，上交所的場內(nèi)認購多數(shù)是以1000元為最低認購門檻。而每只公募REITs的場外最低認購門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的。

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs公眾投資者認購門檻。

七、基金費率是多少？

費率方面，公募REITs的認購費率不高，低于100萬（或1000萬）的認購費率在0.5%-0.6%，明顯低于權(quán)益類基金，與債券基金相仿。管理費方面，除博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT為固定費率0.3%/年，其余8只采用固定費率加浮動費率組合的模式，浮動費率與基金業(yè)績相掛鉤。

八、公募REITs配售也需要“搖號”嗎？

在5月31日當(dāng)天，即首批公募REITs募集期首日，如果公眾投資者募集總規(guī)模達到或超過公眾發(fā)售規(guī)模上限，所有提交了有效認購申請的公眾投資者均可按比例獲得配售，同時公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。

這也就是說，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億元，卻在募集期首日有100億元認購規(guī)模的話，則每名投資者均能買到其認購規(guī)模的1/10。這與新股網(wǎng)上申購采用的“搖號”制有顯著不同。

九、怎么賣掉？

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用封閉式的方式運作，封閉期限較長，且封閉期內(nèi)不辦理申購與贖回業(yè)務(wù)，但是封閉期內(nèi)會上市交易，上市后，投資者可通過證券交易所進行投資交易。

基礎(chǔ)設(shè)施基金上市后，投資者使用場內(nèi)證券賬戶認購的基金份額，可直接參與場內(nèi)交易；使用場外基金賬戶認購的基金份額，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)后，才可參與場內(nèi)交易。

責(zé)任編輯：是冬冬

校對：欒夢