各類開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、科技園等迅猛發(fā)展，然而，各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)都會面臨這樣一個難題，那就是「如何進行定位」。

眾多園區(qū)在產(chǎn)業(yè)定位中，「紙上談兵、剛愎自用、東施效顰、好高騖遠」，導(dǎo)致后續(xù)園區(qū)招商混亂，無法形成規(guī)模效應(yīng)與集聚效應(yīng)，嚴重制約園區(qū)發(fā)展。

園區(qū)定位是必須做好的前期工作，同時也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)之一，有了科學(xué)的產(chǎn)業(yè)定位，后續(xù)的產(chǎn)品設(shè)計、空間布局、招商引進等問題都可以迎刃而解。那么，如何做好產(chǎn)業(yè)定位呢？

正文 · BEGINNING

資源、成本、新經(jīng)濟形勢催生園區(qū)載體迅速發(fā)展。其中，存量工業(yè)用地盤活成本高、新增工業(yè)用地緊縮、民營中小企業(yè)需要載體等三大因素倒逼園區(qū)發(fā)展。

1. 存量工業(yè)用地盤活成本高

目前灣區(qū)大部分有規(guī)模、有指標的熟地基本掌握在個體和自然人手上。工改商住變相倒逼工業(yè)用地價格虛高，擠占生產(chǎn)企業(yè)生存空間。2. 新增工業(yè)用地緊縮

自2018年起，廣東省不再向珠三角地區(qū)直接下達新增建設(shè)用地計劃指標，新增供地規(guī)模大幅下降。3. 民營中小企業(yè)需要載體

新經(jīng)濟形勢下，企業(yè)規(guī)模縮小，生命周期短，「高輕凈」特征凸顯，空間需求靈活，配套要求高，對載體需求加大。園區(qū)與智能經(jīng)濟、平臺經(jīng)濟、共享經(jīng)濟等新技術(shù)、新模式的結(jié)合也在加速，新基建、互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、新能源等新經(jīng)濟形態(tài)正依托園區(qū)蓬勃發(fā)展。同一時間，市場聞風(fēng)而動，競爭對手多元化、競爭白熱化趨勢明顯。

如何破局呢？這正是今天所探討的課題。

※ 園區(qū)如何進行產(chǎn)業(yè)定位

產(chǎn)業(yè)定位，是指某一區(qū)域根據(jù)自身具有的綜合優(yōu)勢和獨特優(yōu)勢、所處的經(jīng)濟發(fā)展階段以及產(chǎn)業(yè)的運營特點，合理進行產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和布局，確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)以及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有不同的優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要發(fā)揮比較優(yōu)勢，做好產(chǎn)業(yè)定位，做大做強優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

我們從三個維度來思考「定位」的問題——

整體思考：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃？產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品關(guān)系 產(chǎn)品配比？配套占比？總平圖如何排布？定價？細節(jié)思考：非標產(chǎn)品？細致到面積段、承重、層高、電梯、吊裝口、消防等級、 配電、配套、外立面……？行業(yè)需求？差異化競爭力？使用性思考：招商中心設(shè)置方式？樣板房位置方式？是否考慮臨時展點？我們知道，廣東產(chǎn)業(yè)布局的重中之重就在珠三角。深圳、東莞、惠州三地形成了全國著名的電子信息產(chǎn)業(yè)走廊；廣州、佛山、中山、珠海是電器機械產(chǎn)業(yè)集群，其中廣州以汽車、電子、石化為支柱，合計占工業(yè)總產(chǎn)值的56%，深圳是珠三角金融、貿(mào)易、創(chuàng)新中心，佛山則為輕工業(yè)、裝備制造業(yè)的集群地，最后肇慶承接了廣佛產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

然而問題是，除深圳外，珠三角城市大都以中低端制造業(yè)為主。
珠三角城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展得益于20世紀80年代初和90年代初國際上的兩次產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移，均以勞動密集型為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同。

除深圳外，其余城市的當前支柱產(chǎn)業(yè)仍集中于機械制造、金屬冶煉、紡織、食品、化工等中低端制造業(yè)。在金融方面，廣州、深圳與北京、上海比尚有較大差距。在公共建設(shè)方面，高校、醫(yī)院等公共資源不足，珠三角僅有4所985/211高校，京津冀、長三角均超過20所；深圳各級醫(yī)院134家、廣州243家，遠低于北京的713家、上海的349家。

可以說，優(yōu)劣都十分明顯，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何擇址、如何定位就顯得無比重要，我們就以佛山為例，分析「定位」的問題。

佛山以傳統(tǒng)紡織服裝、家具建材、電子電器、金屬制品、食品飲料五大行業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時先進裝備制造業(yè)、汽車及醫(yī)藥增速較快，城市產(chǎn)業(yè)特征十分明顯，是中國制造業(yè)一線城市、珠西裝備制造業(yè)龍頭城市。

丨佛山城市產(chǎn)業(yè)特征

※ 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品類型、戶型與設(shè)計要素

企業(yè)到底需要什么樣的產(chǎn)品？這是園區(qū)矢志不渝的追求和思考。最簡單的產(chǎn)品或載體就是廠房，但即便是廠房，現(xiàn)在的產(chǎn)品也追求到了極致，從外立面到功能布局，都有不同的類型。

明確規(guī)模項目設(shè)置大客戶產(chǎn)品和快銷產(chǎn)品，大客戶產(chǎn)品面積段根據(jù)項目所處城市級別，容積率和純產(chǎn)/研產(chǎn)功能來明確。

園區(qū)的大客戶基本占比10-20%，布局在整體園區(qū)對內(nèi)展示面最好，園區(qū)景觀中央主軸兩旁，給予優(yōu)質(zhì)客戶享受優(yōu)質(zhì)資源，便于政府參觀。

根據(jù)大客戶需求共性，純生產(chǎn)考慮，特別是裝備制造業(yè)，生產(chǎn)量所需生產(chǎn)流水線布局，優(yōu)化產(chǎn)品，部分大客戶產(chǎn)品首層相連，可達到首層2000-2500㎡平面布局，并且依然做到可分可合，控制風(fēng)險。

除此以外，針對大客戶產(chǎn)品，從產(chǎn)業(yè)角度研究企業(yè)細致需求來優(yōu)化，提升產(chǎn)品，比如吊裝口設(shè)置、樓上二層承重需求、大客戶的電梯設(shè)置以及轎廂尺寸等。

丨項目總平面圖

如純生產(chǎn)制造需求型的企業(yè)，它的選址一般選擇在城市化程度不高的區(qū)域——以生產(chǎn)制造為主導(dǎo)的工業(yè)集中區(qū)，或開發(fā)區(qū)，以保證控制生產(chǎn)成本。外地大客戶對區(qū)位不敏感，更關(guān)注是否屬于高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)。

載體用途主要集中在生產(chǎn)（60%以上的面積）、倉儲（30%的面積，主要用于堆放原料和成品）、辦公（10%左右）。人員活動特征包括，工人及車間主任及極少數(shù)職能人員，同城2-3間小辦公室，企業(yè)主在廠房停留時間較少，多數(shù)每月只有1-2天在廠里。

對產(chǎn)品的主要訴求：廠房使用率高；對廠房平面戶型的布局和層高、承重敏感度高。對園區(qū)的主要訴求：交通效率高；對配套的需求主要集中在「吃」和「住」兩個方面，即食堂和員工住宿需求度高；對園區(qū)環(huán)境、園林綠化等方面敏感度低。丨案例1：某機電設(shè)備有限公司（裝備制造）

一樓面積已經(jīng)使用最大化，目前剛剛夠用。因為設(shè)備高度和重量原因，導(dǎo)致二樓無法上設(shè)備，而辦公面積需求小，空置面積大，利用率低。

丨案例2：某機器人公司

功能需求主要為生產(chǎn)和調(diào)試以及成品倉儲。因為設(shè)備高度和重量原因，無法上二樓，二樓只能做辦公使用，但實際辦公需求面積極小，二樓閑置區(qū)域超過50%。

面對紅海市場，產(chǎn)品不加快更新迭代，很快就會被市場所淘汰。

本文列舉兩個升級方向以供同行參考。

方向一：四層分棟產(chǎn)品

單層面積適合生產(chǎn)，540㎡以上，800㎡以下。二層的承重增加至800公斤，層高4.5米。產(chǎn)品升級研究依據(jù)：珠三角城市整棟產(chǎn)品，大面積客戶較為常見，客戶對整棟的層數(shù)接受度高。產(chǎn)品升級后優(yōu)勢：產(chǎn)品使用率提升，一半的面積可用于生產(chǎn)。方向二：5-9層分層產(chǎn)品（通常只出現(xiàn)在珠三角，其他地區(qū)該層數(shù)的廠房已經(jīng)不是「純產(chǎn)」）

單元面積適合生產(chǎn)，最小單元面積不小于1000㎡。標準層的承重600-800公斤（具體根據(jù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，輕工600公斤/偏重800公斤），市場競品的主流配置為600/750/800三種，層高4.5米。需要吊裝口和卸貨平臺，便于設(shè)備上樓以及生產(chǎn)原料和成品的貨運。產(chǎn)品升級研究依據(jù)：順德、中山等以多層分層純生產(chǎn)廠房為主的城市。產(chǎn)品升級后優(yōu)勢：珠三角土地稀缺、集約利用的特征，以及商品廠房銷售政策在一些城市較早地普及，使高樓層的廠房有良好的市場基礎(chǔ)和接受度。雖然樓層高，但功能仍為純生產(chǎn)。又比如偏研發(fā)需求型的企業(yè)，選址一般在城市化程度較高的主城區(qū)、副城區(qū)，高新區(qū)的科創(chuàng)區(qū)等。交通通達性好，周邊有商務(wù)配套，多數(shù)帶有地鐵沿線屬性。

載體用途主要是需求空間大且功能多樣，需要實驗室、檢測室、生產(chǎn)裝配空間、成品展示區(qū)或演示空間、還需要人員辦公的工位。人員角色較為復(fù)合——企業(yè)主、管理人員、業(yè)務(wù)人員、技術(shù)研究人員等都在公司，都要使用載體空間。

對產(chǎn)品的主要訴求：需要一個相對獨立、開敞的空間，可實現(xiàn)多種功能的自由布局，并且對貨運通道有需求。工作時間長，需要能源的自主管理：技術(shù)人員需要頻繁、長時間的加班，而寫字樓通常有固定的空調(diào)開啟時間，下班后中央空調(diào)關(guān)停。對園區(qū)的主要訴求：對園區(qū)環(huán)境、園林綠化、停車位等方面敏感度高。對多樣化的餐廳、咖啡廳、健身房、休閑空間等商務(wù)配套有需求。因為研發(fā)需求的企業(yè)選址通常會在副城區(qū)，周邊良好的城市配套使企業(yè)對住宿方面的配套幾乎無要求。相比「純產(chǎn)」客戶適用功能的單一（只滿足生產(chǎn)倉儲即可），研發(fā)客戶對載體的適用功能非常復(fù)合化——研發(fā)、試制、輕型生產(chǎn)、檢測、營銷、產(chǎn)品展示、物資流通、物資存儲、管理辦公。

升級方向同樣有二：

方向一：三四層產(chǎn)品（銷售型）

單層面積適復(fù)合功能的布局，600㎡以上較為好用，600㎡以下偏辦公。首層6/7.2米，二層4.2米，500公斤承重，足以滿足研發(fā)企業(yè)要求，無需提升。能夠購買整棟用于研發(fā)的企業(yè)，通常已形成「研發(fā)中心」或「研發(fā)總部」規(guī)模，外立面要有「總部」特征。有一定室外空間，如小陽臺、露臺等，滿足科研人員的使用習(xí)慣。方向二：六層以上分層產(chǎn)品（銷售型）

面對小型研發(fā)企業(yè)，單元面積600㎡以上較為實用；大型研發(fā)中心單層面積1600-2000㎡。標準層4.5-4.8米可滿足多數(shù)行業(yè)的實驗室需求，可進行實驗室改造?？臻g方正開敞，便于多種功能的劃分布置。企業(yè)對私密性和形象均有要求，半層或四分之一層使用較多，有獨立的展示面最佳。有獨立貨運通道且客貨分離，人行動線與貨運動線不交叉。產(chǎn)品升級研究依據(jù)：北上廣三城市的純研發(fā)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是企業(yè)的生產(chǎn)根基，也是企業(yè)騰飛發(fā)展之所，產(chǎn)業(yè)園區(qū)能直觀地展示企業(yè)形象。好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)計，應(yīng)能凸顯企業(yè)實力，滿足企業(yè)生產(chǎn)，賦能企業(yè)發(fā)展。

最后，我們列舉一些產(chǎn)品設(shè)計細節(jié)要素，希望對大家有所啟發(fā)。

經(jīng)濟指標：容積率（1.5-4.0）、租售比、配套（公寓，食堂）。產(chǎn)業(yè)/產(chǎn)品：電子信息（可上樓）、裝備制造（承重，基底大）、生物醫(yī)藥（無塵車間，層高5米以上）、新材料（用電大戶，基底大）。開發(fā)節(jié)奏：分期開發(fā)、低開高走、工程現(xiàn)狀、招商中心。成本：配電（60-100KVA每千平米）、產(chǎn)業(yè)配套（污水處理、雙回路供電、蒸汽）、外立面 （涂料、真石漆、玻璃幕墻、鋼掛石材），交付標準。產(chǎn)品細節(jié)：戶型組合、得房率、面積段、承重、層高、客貨梯數(shù)量、吊裝口、消防等級、卸貨平臺，通道坡度、道路寬度、樓間距、人車動線。

※ 結(jié)語：定位是園區(qū)發(fā)展的「靈魂」

產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃是一個產(chǎn)業(yè)園全方位、流程性、長久性的發(fā)展計劃，是未來一個時期引領(lǐng)園區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的重要指標和路線圖，所以「園區(qū)未建，規(guī)劃先行」是產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的一個重要原則。

產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)定位并不是問答題，而是選擇題。因為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)就擺在那個地方，什么能做、什么不能做基本上很清楚。

請謹記，定位是園區(qū)發(fā)展的「靈魂」。

丨課程合影