許楠楠/文

三年的時間，投資者對公募REITs產(chǎn)品的接受程度也在不斷提升。尤其是，2022年下半年新上市的公募REITs產(chǎn)品平均認購倍數(shù)均大幅提升至100倍以上。

3月29日，發(fā)行階段吸金超2300億的新能源REITs中信建投國家電投新能源REIT和中航京能光伏REIT登陸上交所，首批新能源公募REITs也完成了上市首秀。

從當(dāng)日表現(xiàn)來看，中信建投國家電投新能源REIT和中航京能光伏REIT收盤分別上漲1.94%、12.37%。首日成交量分別為52.24萬手和21.41萬手，換手率為26.28%和34.52%。

自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，截止目前已有27只REITs發(fā)行，募集資金達908.92億元，距離突破千億整數(shù)關(guān)口已不遠。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，公募REITs規(guī)模與資產(chǎn)類型有望加速擴容。

已發(fā)行的REITs中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通基礎(chǔ)設(shè)施類型數(shù)量居前，分別為8只、7只。此外保障性租賃住房類型REITs4只、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流類型REITs均3只、生態(tài)環(huán)保類型REITs僅2只。

從二級市場來看，公募REITs產(chǎn)品市場溢價率較高，市場流動性表現(xiàn)比較優(yōu)秀。wind數(shù)據(jù)顯示，2022年9月以來，連續(xù)7個月成交量均超10億份。3月成交額已達83.48億元刷新歷史新高，換手率達4.02%。

3月24日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，同日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，拓寬試點資產(chǎn)類型，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

德邦證券最新研報認為，公募REITs擴容至消費基礎(chǔ)設(shè)施，存量資產(chǎn)價值有望重估。同時，消費基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs有望打通商業(yè)資產(chǎn)退出通道，打通“投融管退”資金閉環(huán)，資產(chǎn)運營類開發(fā)商有望獲益，進一步提升其資產(chǎn)管理能力，推動其向輕資產(chǎn)管理的新模式轉(zhuǎn)變。

東方證券則指出，本次證監(jiān)會通知和發(fā)改委236號文以文件形式明確表示研究支持“增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施”發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，擴容范圍尚未覆蓋寫字樓、酒店和游樂園等資產(chǎn)類型。兩部門發(fā)文在項目資質(zhì)上要求產(chǎn)權(quán)類REITs未來三年現(xiàn)金分派率不低于3.8%，與2021年958號文相比分派率要求從4%降至3.8%，且首次申報保租房項目的評估凈值要求從10億元降至8億元。