許楠楠/文

三年的時(shí)間，投資者對(duì)公募REITs產(chǎn)品的接受程度也在不斷提升。尤其是，2022年下半年新上市的公募REITs產(chǎn)品平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均大幅提升至100倍以上。

3月29日，發(fā)行階段吸金超2300億的新能源REITs中信建投國(guó)家電投新能源REIT和中航京能光伏REIT登陸上交所，首批新能源公募REITs也完成了上市首秀。

從當(dāng)日表現(xiàn)來(lái)看，中信建投國(guó)家電投新能源REIT和中航京能光伏REIT收盤(pán)分別上漲1.94%、12.37%。首日成交量分別為52.24萬(wàn)手和21.41萬(wàn)手，換手率為26.28%和34.52%。

自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，截止目前已有27只REITs發(fā)行，募集資金達(dá)908.92億元，距離突破千億整數(shù)關(guān)口已不遠(yuǎn)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，公募REITs規(guī)模與資產(chǎn)類(lèi)型有望加速擴(kuò)容。

已發(fā)行的REITs中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型數(shù)量居前，分別為8只、7只。此外保障性租賃住房類(lèi)型REITs4只、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)型REITs均3只、生態(tài)環(huán)保類(lèi)型REITs僅2只。

從二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，公募REITs產(chǎn)品市場(chǎng)溢價(jià)率較高，市場(chǎng)流動(dòng)性表現(xiàn)比較優(yōu)秀。wind數(shù)據(jù)顯示，2022年9月以來(lái)，連續(xù)7個(gè)月成交量均超10億份。3月成交額已達(dá)83.48億元刷新歷史新高，換手率達(dá)4.02%。

3月24日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，同日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

德邦證券最新研報(bào)認(rèn)為，公募REITs擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，存量資產(chǎn)價(jià)值有望重估。同時(shí)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs有望打通商業(yè)資產(chǎn)退出通道，打通“投融管退”資金閉環(huán)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類(lèi)開(kāi)發(fā)商有望獲益，進(jìn)一步提升其資產(chǎn)管理能力，推動(dòng)其向輕資產(chǎn)管理的新模式轉(zhuǎn)變。

東方證券則指出，本次證監(jiān)會(huì)通知和發(fā)改委236號(hào)文以文件形式明確表示研究支持“增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，擴(kuò)容范圍尚未覆蓋寫(xiě)字樓、酒店和游樂(lè)園等資產(chǎn)類(lèi)型。兩部門(mén)發(fā)文在項(xiàng)目資質(zhì)上要求產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs未來(lái)三年現(xiàn)金分派率不低于3.8%，與2021年958號(hào)文相比分派率要求從4%降至3.8%，且首次申報(bào)保租房項(xiàng)目的評(píng)估凈值要求從10億元降至8億元。