中國(guó)基金報(bào)記者 吳君 實(shí)習(xí)生 余洋

最近，物流地產(chǎn)平臺(tái)ESR Group Limited（以下簡(jiǎn)稱“ESR”）發(fā)布公告稱，擬將旗下位于江蘇昆山的3個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)物流項(xiàng)目通過(guò)公募REITs形式在上交所上市。這家公司被稱為業(yè)界“小普洛斯”，其年初宣布以52億美元完成收購(gòu)ARA，而ARA是由李嘉誠(chéng)參與創(chuàng)辦的房地產(chǎn)資管公司。

截至12月14日發(fā)稿時(shí)間，ESR報(bào)價(jià)17.94港元/股，10月末低點(diǎn)以來(lái)股價(jià)反彈了近20%，總市值超790億港元。

擬分拆昆山倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs上市

12月13日午間，ESR發(fā)布公告顯示，公司正在考慮根據(jù)國(guó)家發(fā)改委及中國(guó)證監(jiān)會(huì)推出的試點(diǎn)計(jì)劃，透過(guò)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（公募REITs）將位于江蘇省昆山市的3個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)物流項(xiàng)目，即江蘇富萊德倉(cāng)儲(chǔ)有限公司一期、二期及三期于上海證券交易所上市。

公告稱，若進(jìn)行該交易，將構(gòu)成公司根據(jù)聯(lián)交所上市規(guī)則第15項(xiàng)應(yīng)用指引所述的分拆事項(xiàng)以及第14章所述的出售項(xiàng)目公司情況。

此外，ESR強(qiáng)調(diào)，于本公告日期，尚未落實(shí)建議交易的條款及時(shí)間表，并可能須視乎相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)情況及市場(chǎng)情況而有所變動(dòng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，發(fā)起設(shè)立公募REITs，將重估三項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，使得公司可以獲得資本利得，提升公司的流動(dòng)性和現(xiàn)金儲(chǔ)備。

天眼查信息顯示，江蘇富萊德倉(cāng)儲(chǔ)有限公司成立于2003年8月14日，注冊(cè)資本約為3.71億元，主要從事倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)的建設(shè)及經(jīng)營(yíng)，并提供物業(yè)管理服務(wù)。富萊德一期、二期和三期都位于江蘇昆山。

據(jù)2019年ESR公開(kāi)的招股書(shū)內(nèi)容，截至2019年6月30日，富萊德一期估值為1.31億美元，租用率為99%，WALE（加權(quán)平均剩余租期）為3.4；富萊德二期估值為8300萬(wàn)美元，租用率100%，WALE為4.3。另外，富萊德三期估值為1.68億美元，租用率100%，WALE為3.6。

曾收購(gòu)李嘉誠(chéng)參與創(chuàng)辦的房地產(chǎn)資管公司被稱為業(yè)內(nèi)“小普洛斯”

ESR的前身“易商”成立于2011年，背靠華平投資，其發(fā)展迅速進(jìn)入快車(chē)道。2016年，易商正式與紅木集團(tuán)聯(lián)手，成立“易商紅木集團(tuán)”，即后來(lái)的ESR Group Limited。

公開(kāi)信息顯示，ESR Group Limited曾命名為ESR Cayman Limited，作為亞洲最大的不動(dòng)產(chǎn)管理公司，業(yè)務(wù)主要集中在與消費(fèi)和環(huán)球貿(mào)易緊密相連的核心城市群，資管規(guī)模中，當(dāng)前物流板塊占比達(dá)到53%。

值得一提的是，11月21日，ESR Group Limited旗下全資子公司ARA與中國(guó)進(jìn)出口銀行設(shè)立“中國(guó)—東盟投資合作基金二期”，規(guī)模為10億美金。

還有，ESR曾因通過(guò)在境外發(fā)行REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的方式來(lái)募集資金，撬動(dòng)3倍到5倍的杠桿，而被稱為業(yè)界“小普洛斯”。在以“普洛斯”為特征的資本運(yùn)作方式下，資金難題迎刃而解，同時(shí)完成了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

ESR主要有三大業(yè)務(wù)板塊，包括投資、基金管理和新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)。招股書(shū)顯示，從拿地、設(shè)計(jì)、建設(shè)到租賃的全發(fā)展周期，ESR耗時(shí)約12個(gè)月-24個(gè)月。經(jīng)過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后，再售賣(mài)給管理的核心增益基金及投資公司或不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），利潤(rùn)兌現(xiàn)后繼續(xù)進(jìn)入資金循環(huán)。

近幾年來(lái)，ESR業(yè)績(jī)表現(xiàn)比較亮眼。2022年上半年數(shù)據(jù)顯示，ESR實(shí)現(xiàn)收入4.32億美元，同比增長(zhǎng)111.2%；股東應(yīng)占凈利3.81億美元，同比增77.9%，基本每股收益為0.08美元。

編輯：艦長(zhǎng)