文/《清華金融評(píng)論》資深編輯秦婷

2023年全國(guó)兩會(huì)期間，公募REITs成為多位全國(guó)兩會(huì)代表委員的重點(diǎn)關(guān)切。其中包括，建議修改基金法，對(duì)以獲取不動(dòng)產(chǎn)收益為主要投資目的的基金的投資范圍，授權(quán)國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)另行規(guī)定，為簡(jiǎn)化REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)提供法律支持。此外還建議進(jìn)一步明確稅收制度。

黨的二十大報(bào)告提出，要著力擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)投資對(duì)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵作用?！笆奈濉币?guī)劃綱要和《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》均提出，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展。REITs作為重要的直接融資工具，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬社會(huì)資本投融資渠道、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿水平，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和增量投資良性循環(huán)，對(duì)于加快構(gòu)建新發(fā)展格局和推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月8日，獲批上市的公募REITs共27只，已上市公募REITs數(shù)量達(dá)25只，募集資金總額超過(guò)801億元，總市值達(dá)871億元。

目前，我國(guó)試點(diǎn)范圍內(nèi)的公募REITs底層資產(chǎn)覆蓋了園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（8只）、交通基礎(chǔ)設(shè)施（7只）、倉(cāng)儲(chǔ)物流（3只）、生態(tài)環(huán)保（2只）、保障性租賃住房（4只）、能源基礎(chǔ)設(shè)施（3只）等六大類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施，而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)入池公募REITs底層資產(chǎn)成為接下來(lái)擴(kuò)容的關(guān)注重點(diǎn)。在2023年全國(guó)兩會(huì)期間，多位代表委員提出了關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs發(fā)展的相關(guān)建言。

自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，為適應(yīng)基金法相關(guān)要求，REITs采取了“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”的運(yùn)作模式，在公募基金與項(xiàng)目公司（SPV）之間嵌入一層ABS，由公募基金持有ABS全部份額，再由ABS持有項(xiàng)目公司（SPV）全部股權(quán)，從而形成“公募基金-ABS-SPV”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

該結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)現(xiàn)階段順利推出REITs產(chǎn)品發(fā)揮了重要作用。但相對(duì)復(fù)雜的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也帶來(lái)管理成本較高、運(yùn)作較為復(fù)雜的問(wèn)題，且不利于投資者追責(zé)，有必要進(jìn)一步完善。

針對(duì)上述情形，全國(guó)人大代表、深交所總經(jīng)理沙雁聯(lián)合其他代表提交了《關(guān)于修改基金法，為簡(jiǎn)化REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)提供法律支持的議案》。議案建議修改基金法，對(duì)以獲取不動(dòng)產(chǎn)收益為主要投資目的的基金的投資范圍，授權(quán)國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)另行規(guī)定，為簡(jiǎn)化REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)提供法律支持，進(jìn)一步降低產(chǎn)品管理成本，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤(pán)活，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

同時(shí)，為進(jìn)一步提升REITs治理效能，在簡(jiǎn)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，該議案還建議，推動(dòng)符合條件的基金管理公司和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)龍頭企業(yè)，設(shè)立專(zhuān)門(mén)從事REITs業(yè)務(wù)的子公司，促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，更好發(fā)揮基金管理公司的資本運(yùn)作能力和原始權(quán)益人的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

“我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs蘊(yùn)含巨大市場(chǎng)空間。”RCREIT（REITs研究中心）主任劉洋表示，中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)約50萬(wàn)億元規(guī)模，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)結(jié)合公募REITs為代表的證券化市場(chǎng)，按照美國(guó)超過(guò)30%的證券化水平，中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)可以生成約15萬(wàn)億元的可投資證券。

全國(guó)政協(xié)委員、中信資本控股有限公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官?gòu)堒插芬步ㄗh階段性推出具有中國(guó)特色的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs工具，助力化解住宅交付風(fēng)險(xiǎn)，全力確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

劉洋分析稱(chēng)，近期監(jiān)管部門(mén)啟動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，也為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs發(fā)行范圍內(nèi)打開(kāi)了空間，為Pre-REITs不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的設(shè)立和管理提供了有力支持，可以促進(jìn)公募REITs底層資產(chǎn)儲(chǔ)備和擴(kuò)充。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)副主席李超此前公開(kāi)表示，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

值得注意的是，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前REITs市場(chǎng)的短期打新收益似乎正迎來(lái)拐點(diǎn)。經(jīng)過(guò)階段性二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)交易后，公募REITs的常態(tài)化發(fā)行推動(dòng)市場(chǎng)回歸理性，在中長(zhǎng)期將是必然趨勢(shì)。投資者也應(yīng)攜帶中長(zhǎng)期投資視角，通過(guò)深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)以及其收益情況，基于理性的價(jià)值判斷，合理評(píng)估公募REITs產(chǎn)品價(jià)值。

未來(lái)擴(kuò)容還須解決哪些問(wèn)題？

在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，公募REITs都在持續(xù)擴(kuò)容。從2021年的生物質(zhì)發(fā)電、污水處理、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流，到2022年的清潔能源、保障性租賃住房，再到2023年即將迎來(lái)的光伏發(fā)電、海上風(fēng)力發(fā)電等，REITs產(chǎn)品資產(chǎn)領(lǐng)域一再擴(kuò)展。

清華大學(xué)國(guó)家金融研究院上市公司研究中心高級(jí)研究員胡強(qiáng)等在《清華金融評(píng)論》2023年2月刊上撰文指出，要使公募REITs進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)快速、健康發(fā)展，還是要從制度設(shè)計(jì)等根本問(wèn)題上人手，再跨一步。

第一，優(yōu)化現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。公募REITs在既有稅收制度和《證券投資基金法》的法律框架下，形成了“公募基金+ABS”的架構(gòu)，委托一代理層級(jí)較多、代理鏈較長(zhǎng)，導(dǎo)致信息不對(duì)稱(chēng)和利益沖突等問(wèn)題比較突出，由此產(chǎn)生的代理問(wèn)題也更加復(fù)雜。理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，多重的委托一代理關(guān)系下，代理人可能會(huì)為了謀求自身利益最大化而采取損害委托人利益的行為，即代理問(wèn)題。此外，過(guò)多的產(chǎn)品層級(jí)也會(huì)導(dǎo)致法律關(guān)系復(fù)雜，運(yùn)行和監(jiān)管成本增加，市場(chǎng)主體的職責(zé)界定和協(xié)調(diào)難度較大，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行。

第二，完善市場(chǎng)制度建設(shè)，為REITs專(zhuān)門(mén)立法，嘗試試點(diǎn)公司型REITs。境外主要REITs市場(chǎng)均通過(guò)專(zhuān)門(mén)立法或在對(duì)現(xiàn)有法律進(jìn)行修改的基礎(chǔ)上建立了REITs制度。依托《證券法》推動(dòng)REITs的專(zhuān)門(mén)立法，對(duì)REITs的證券法律性質(zhì)加以確認(rèn)，是系統(tǒng)性構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易和信息披露等制度安排的基礎(chǔ)。建議適時(shí)修改《證券法》，引人公司型REITs的公開(kāi)發(fā)行和注冊(cè)上市。

第三，實(shí)現(xiàn)真正的稅收中性。REITs因稅而生。從公募REITs全生命周期來(lái)看，至少包括基礎(chǔ)資產(chǎn)從原始權(quán)益人剝離、設(shè)立及收購(gòu)、運(yùn)營(yíng)、分配、擴(kuò)募以及投資人退出等多個(gè)階段，涉稅環(huán)節(jié)較多。從境外成熟REITs市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，稅收中性是REITs市場(chǎng)發(fā)展壯大的決定性因素。2022年1月的《稅收政策公告》僅就原始權(quán)益人將基礎(chǔ)資產(chǎn)剝離及項(xiàng)目公司、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收給予了政策支持，規(guī)定可適用特殊性稅務(wù)處理或遞延繳納，為公募REITs實(shí)現(xiàn)稅收中性“開(kāi)了好頭”。后續(xù)仍須對(duì)全周期多個(gè)環(huán)節(jié)涉及的增值稅、土地增值稅和所得稅等稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)一步優(yōu)化和明確，如不動(dòng)產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否免征土地增值稅？股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否不征土地增值稅？等等。

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