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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌 4月7日，A股地產(chǎn)股出現(xiàn)久違的集體大漲。
圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意 東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，截止午間收盤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊指數(shù)報(bào)14175.3點(diǎn)，漲幅2.59%，成交145.4億元，換手率1.11%。個(gè)股方面，粵泰股份、天?；ā⒅薪坏禺a(chǎn)、我愛(ài)我家、國(guó)創(chuàng)高新等均拉出漲停板。信達(dá)地產(chǎn)、特發(fā)服務(wù)、華發(fā)股份大漲超8%，招商蛇口漲超7%。有股民指出，這或與4月6日曝出的“私募魔女”李蓓言論有關(guān)?！澳壳暗禺a(chǎn)股幾乎是‘十年一遇級(jí)別’的投資機(jī)會(huì)，大漲只是時(shí)間問(wèn)題?！?在半夏投資最新發(fā)布的月報(bào)里，創(chuàng)始人李蓓預(yù)判，相對(duì)當(dāng)前的股價(jià)，一批房企存在3-10倍的上漲空間。4月7日午后，李蓓發(fā)文稱，“公開(kāi)看多地產(chǎn)股已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間，不過(guò)暫時(shí)還沒(méi)有感受到太多溫暖。因?yàn)槌钟械牡禺a(chǎn)股大部分是港股，今天港股休市。”對(duì)于看好房地產(chǎn)，李蓓的判斷依據(jù)是，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了供給側(cè)的出清和收縮，需求端剛剛開(kāi)始觸底回升。以3年左右的中長(zhǎng)期角度看，本輪供給側(cè)出清中，部分房企后續(xù)市場(chǎng)份額必大幅擴(kuò)張，它們的銷售規(guī)模大多會(huì)創(chuàng)出新高。加之房?jī)r(jià)進(jìn)入溫和上漲通道后利潤(rùn)率改善，企業(yè)市值也有望創(chuàng)出新高。在其看來(lái)，目前地產(chǎn)股與2016年年初的煤炭股相似。2016年2月5日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于煤炭行業(yè)化解過(guò)剩產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)脫困發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱“《意見(jiàn)》”），提出從2016年開(kāi)始，用3-5年時(shí)間再退出產(chǎn)能5億噸左右、減量重組5億噸左右，較大幅度壓縮煤炭產(chǎn)能，適度減少煤礦數(shù)量。據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，自《意見(jiàn)》頒布、啟動(dòng)煤炭行業(yè)供給側(cè)出清至2017年1月18日，煤炭采選板塊漲幅達(dá)24.31%。李蓓稱，本輪房地產(chǎn)的需求下滑更多，供給側(cè)出清同樣更加劇烈。在這樣的廣義庫(kù)存下滑速度面前，只要銷售低位企穩(wěn)，房?jī)r(jià)的企穩(wěn)上漲很快會(huì)到來(lái)。從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)銷售端的確出現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-3月，TOP100房企銷售總額為17589.5億元，同比增長(zhǎng)8.2%，是2022年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中TOP100房企3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，官方對(duì)地產(chǎn)的信心、一季度龍頭房企不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，也是刺激地產(chǎn)股上揚(yáng)的原因。4月6日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍介紹，住房消費(fèi)呈現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)業(yè)1-2月份銷售收入由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)2.3%，較去年全年加快19.5個(gè)百分點(diǎn)；3月份增速進(jìn)一步提升，同比增長(zhǎng)17.9%?！肮俜奖響B(tài)地產(chǎn)回升的信號(hào)突出，也意味著后續(xù)政策將繼續(xù)扶持地產(chǎn)需求端基本面?！?李宇嘉稱。他認(rèn)為，自2021年下半年開(kāi)始，地產(chǎn)在經(jīng)歷了企業(yè)爆雷、疫情沖擊、需求收縮等多方利空后，總量、預(yù)期不斷收縮，甚至過(guò)度調(diào)整，但當(dāng)前存在多重有利因素。一是去庫(kù)存之后，各大城市庫(kù)存消化周期并不高；二是內(nèi)外環(huán)境壓力下，更加重視內(nèi)需和內(nèi)循環(huán)，房地產(chǎn)是重要一環(huán)。此外，恒大、融創(chuàng)的重組及新力預(yù)期退市的案例表明，市場(chǎng)化導(dǎo)向的結(jié)構(gòu)調(diào)整開(kāi)啟，這對(duì)龍頭房企有利。未來(lái)在城鎮(zhèn)化、城市更新、改善時(shí)代到來(lái)等帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本能保持每年10-12億平方米的需求，留下來(lái)的房企將最受益?！斑^(guò)度悲觀后必然存在修復(fù)和反彈的訴求，而政策助攻和基本面修復(fù)將加速這一趨勢(shì)。”值得一提的是，企業(yè)的分化仍持續(xù)加深。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，TOP30房企銷售額快速回升，TOP31-50房企則略顯疲軟。具體來(lái)看，TOP10房企銷售額均值為742.6億元，較上年增長(zhǎng)10.8%；TOP11-30房企銷售額均值為247.2億元，較上年增長(zhǎng)13.4%，增速最快。TOP31-50房企銷售額均值則較上年下降5.2%，TOP51-100房企銷售額均值同比增長(zhǎng)5.4%。從房企發(fā)布的3月業(yè)績(jī)報(bào)看，部分房企也未迎來(lái)3月“小陽(yáng)春”，銷售額同比下降甚至超50%。未來(lái)，行業(yè)分化、“剩者為王”的戲碼將更頻繁的上演。
圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意 東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，截止午間收盤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊指數(shù)報(bào)14175.3點(diǎn)，漲幅2.59%，成交145.4億元，換手率1.11%。個(gè)股方面，粵泰股份、天?；ā⒅薪坏禺a(chǎn)、我愛(ài)我家、國(guó)創(chuàng)高新等均拉出漲停板。信達(dá)地產(chǎn)、特發(fā)服務(wù)、華發(fā)股份大漲超8%，招商蛇口漲超7%。有股民指出，這或與4月6日曝出的“私募魔女”李蓓言論有關(guān)?！澳壳暗禺a(chǎn)股幾乎是‘十年一遇級(jí)別’的投資機(jī)會(huì)，大漲只是時(shí)間問(wèn)題?！?在半夏投資最新發(fā)布的月報(bào)里，創(chuàng)始人李蓓預(yù)判，相對(duì)當(dāng)前的股價(jià)，一批房企存在3-10倍的上漲空間。4月7日午后，李蓓發(fā)文稱，“公開(kāi)看多地產(chǎn)股已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間，不過(guò)暫時(shí)還沒(méi)有感受到太多溫暖。因?yàn)槌钟械牡禺a(chǎn)股大部分是港股，今天港股休市。”對(duì)于看好房地產(chǎn)，李蓓的判斷依據(jù)是，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了供給側(cè)的出清和收縮，需求端剛剛開(kāi)始觸底回升。以3年左右的中長(zhǎng)期角度看，本輪供給側(cè)出清中，部分房企后續(xù)市場(chǎng)份額必大幅擴(kuò)張，它們的銷售規(guī)模大多會(huì)創(chuàng)出新高。加之房?jī)r(jià)進(jìn)入溫和上漲通道后利潤(rùn)率改善，企業(yè)市值也有望創(chuàng)出新高。在其看來(lái)，目前地產(chǎn)股與2016年年初的煤炭股相似。2016年2月5日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于煤炭行業(yè)化解過(guò)剩產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)脫困發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱“《意見(jiàn)》”），提出從2016年開(kāi)始，用3-5年時(shí)間再退出產(chǎn)能5億噸左右、減量重組5億噸左右，較大幅度壓縮煤炭產(chǎn)能，適度減少煤礦數(shù)量。據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，自《意見(jiàn)》頒布、啟動(dòng)煤炭行業(yè)供給側(cè)出清至2017年1月18日，煤炭采選板塊漲幅達(dá)24.31%。李蓓稱，本輪房地產(chǎn)的需求下滑更多，供給側(cè)出清同樣更加劇烈。在這樣的廣義庫(kù)存下滑速度面前，只要銷售低位企穩(wěn)，房?jī)r(jià)的企穩(wěn)上漲很快會(huì)到來(lái)。從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)銷售端的確出現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-3月，TOP100房企銷售總額為17589.5億元，同比增長(zhǎng)8.2%，是2022年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中TOP100房企3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，官方對(duì)地產(chǎn)的信心、一季度龍頭房企不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，也是刺激地產(chǎn)股上揚(yáng)的原因。4月6日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍介紹，住房消費(fèi)呈現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)業(yè)1-2月份銷售收入由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)2.3%，較去年全年加快19.5個(gè)百分點(diǎn)；3月份增速進(jìn)一步提升，同比增長(zhǎng)17.9%?！肮俜奖響B(tài)地產(chǎn)回升的信號(hào)突出，也意味著后續(xù)政策將繼續(xù)扶持地產(chǎn)需求端基本面?！?李宇嘉稱。他認(rèn)為，自2021年下半年開(kāi)始，地產(chǎn)在經(jīng)歷了企業(yè)爆雷、疫情沖擊、需求收縮等多方利空后，總量、預(yù)期不斷收縮，甚至過(guò)度調(diào)整，但當(dāng)前存在多重有利因素。一是去庫(kù)存之后，各大城市庫(kù)存消化周期并不高；二是內(nèi)外環(huán)境壓力下，更加重視內(nèi)需和內(nèi)循環(huán)，房地產(chǎn)是重要一環(huán)。此外，恒大、融創(chuàng)的重組及新力預(yù)期退市的案例表明，市場(chǎng)化導(dǎo)向的結(jié)構(gòu)調(diào)整開(kāi)啟，這對(duì)龍頭房企有利。未來(lái)在城鎮(zhèn)化、城市更新、改善時(shí)代到來(lái)等帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本能保持每年10-12億平方米的需求，留下來(lái)的房企將最受益?！斑^(guò)度悲觀后必然存在修復(fù)和反彈的訴求，而政策助攻和基本面修復(fù)將加速這一趨勢(shì)。”值得一提的是，企業(yè)的分化仍持續(xù)加深。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，TOP30房企銷售額快速回升，TOP31-50房企則略顯疲軟。具體來(lái)看，TOP10房企銷售額均值為742.6億元，較上年增長(zhǎng)10.8%；TOP11-30房企銷售額均值為247.2億元，較上年增長(zhǎng)13.4%，增速最快。TOP31-50房企銷售額均值則較上年下降5.2%，TOP51-100房企銷售額均值同比增長(zhǎng)5.4%。從房企發(fā)布的3月業(yè)績(jī)報(bào)看，部分房企也未迎來(lái)3月“小陽(yáng)春”，銷售額同比下降甚至超50%。未來(lái)，行業(yè)分化、“剩者為王”的戲碼將更頻繁的上演。
