我國公募REITs市場建設穩(wěn)步推進，為盤活存量，優(yōu)化配置，經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展和增長模式轉(zhuǎn)型升級等重大問題，提供了新的思路和契機。近日，清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心著作成果《構(gòu)建不動產(chǎn)金融大循環(huán)：中國公募REITs的實踐與方向》啟動預售。本書集理論性、專業(yè)性、實操性、前瞻性、權(quán)威性于一體，為中國公募REITs市場的發(fā)展與金融新格局的構(gòu)建提供解讀和借鑒。本書將于2023年3月下旬正式出版。

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將有機會獲得實體書一本

黨的二十大報告指出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務。不動產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康與可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，有效的金融模式不可或缺。中國公募REITs的誕生，是中國不動產(chǎn)金融探索道路上的新里程碑。迄今為止，我國公募REITs市場建設穩(wěn)步推進，為盤活存量，優(yōu)化配置，經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展和增長模式轉(zhuǎn)型升級等重大問題，提供了新的思路和契機。及時總結(jié)一年多以來各方探索的經(jīng)驗與觀察，恰逢其時，意義重大。

基于此，清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心與招商局集團旗下招商蛇口深度合作，邀請中國證監(jiān)會原主席肖鋼、原副主席高西慶、中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長張其光、招商局集團總會計師周松擔任主編，由來自政策部門、金融機構(gòu)、投資機構(gòu)、中介機構(gòu)、行業(yè)研究等十余家頭部機構(gòu)的超過30名資深專家，歷時一年，多方研討，數(shù)易其稿，形成了30余萬字的著作成果。

本書共分十五章，從百年變局下中國宏觀經(jīng)濟大勢出發(fā)，全面復盤我國公募REITs市場的綜合表現(xiàn)，聚焦一、二級市場的業(yè)務全流程，兼顧實操經(jīng)驗與關(guān)鍵知識。同時，針對公募REITs市場建設的核心問題，如法律架構(gòu)、治理模式、稅收政策、資本結(jié)構(gòu)等，從我國實際出發(fā)，結(jié)合國際經(jīng)驗，進行全面探討，提出政策建議。特別是，圍繞公募REITs的誕生對我國經(jīng)濟發(fā)展模式的意義、在不動產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型中的角色，以及對完善我國資本市場與金融體系的價值這三個關(guān)鍵問題，本書亦嘗試做出系統(tǒng)性的討論與建議。

本書得到重慶市原市長黃奇帆，中國人民銀行原副行長吳曉靈，第十三屆全國政協(xié)委員、原中國保險監(jiān)督管理委員會副主席周延禮及亞太不動產(chǎn)協(xié)會（APREA）首席執(zhí)行官西嘉麗（Sigrid Zialcita）的推薦。

重慶市原市長黃奇帆指出：“公募基金REITs作為一種新型金融工具在穩(wěn)定經(jīng)濟、防范風險和促進金融供給側(cè)改革等眾多方面有著重要的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實意義。本書從宏觀層面分析了REITs的特征、運作機制和合規(guī)要求，探討了其在改善房地產(chǎn)業(yè)融資困境和服務實體經(jīng)濟方面的創(chuàng)新作用和探索價值。同時，在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了適合中國國情的REITs運作模式和風險控制機制，對于我們積極推動REITs的發(fā)展和應用具有重要啟示。作為一本系統(tǒng)性介紹REITs在服務實體經(jīng)濟中的價值和作用的專業(yè)著作，這本書不僅有理論深度，也具有實踐指導意義。書中豐富的案例和經(jīng)驗，使得讀者們可以更加深入地了解REITs在實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展中的作用和價值。因此，無論是從理論角度還是實踐角度來看，本書都具有很高的可讀性和實用性。”

中國人民銀行原副行長吳曉靈表示：“本書生動地記錄了人們?yōu)榻鉀Q不動產(chǎn)融資問題所做的不懈努力、曲折的探索和面臨的困惑。也讓人欣慰地看到，在《證券法》框架下出臺《資產(chǎn)支持證券條例》，簡化不動產(chǎn)融資的框架，優(yōu)化基礎(chǔ)設施融資的生態(tài)環(huán)境，提升融資效率，已獲得越來越多的共識，期待共識的落實！”

第十三屆全國政協(xié)委員，原中國保險監(jiān)督管理委員會副主席周延禮推薦：“公募REITs產(chǎn)品出臺以來，保險資金增添了新的投資渠道。記得2021年11月，銀保監(jiān)管部門專門發(fā)布《通知》，正式允許保險資金可以投資公募REITs，從制度層面明確保險資金的投資規(guī)范和監(jiān)管規(guī)則，對行業(yè)“價值投資、長期投資”是極大的制度紅利，在首批發(fā)行的基礎(chǔ)設施公募REITs中不乏有保險資金的參與。本書中對公募REITs運行中涉及到的法律適用、治理結(jié)構(gòu)、財稅政策和資本來源等關(guān)鍵性的問題，有針對性提出了政策建議，值得政府有關(guān)部門參閱。我個人以為更值得金融、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設施等領(lǐng)域的承建方、投資方和運營方詳讀，相信一定從中會汲取豐富價值，有利于盤活存量資產(chǎn)、提高不動產(chǎn)的流動性、防范相關(guān)方風險傳遞、暢通投資方與承建方和運營方的融資渠道、實現(xiàn)了產(chǎn)品規(guī)范和監(jiān)管協(xié)調(diào)發(fā)展。為此，向社會各界有興趣的讀者推薦此書?！?/p>亞太不動產(chǎn)協(xié)會（APREA）首席執(zhí)行官西嘉麗（Sigrid Zialcita）指出：“中國第一批公募REITs于新冠疫情流行時期的2021年6月成功上市，充分證明了中國發(fā)展REITs的堅定決心。歷經(jīng)十多年的探索、實踐以及審慎考量后所發(fā)展起來的中國公募REITs市場，是非常值得期待的。與全球其他REITs市場一樣，中國將REITs提升為一種高效的政策工具，以促進經(jīng)濟的發(fā)展。這本書重點審視了C-REITs的發(fā)展歷程，檢驗了中國REITs市場從類REITs、Pre-REITs到第一批公募REITs上市的思路，并為此類資產(chǎn)類別未來的持續(xù)進化描繪出一條新的道路，是全球不動產(chǎn)投資專業(yè)人士的一個重要讀物?！?/p>

序言

推動中國公募REITs行穩(wěn)致遠

（文/第十三屆全國政協(xié)委員、中國證券監(jiān)督管理委員會原主席肖鋼）

黨的二十大報告指出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設社會主義現(xiàn)代化國家的首要任務。2022年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議對確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展作出了一系列部署。公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）作為現(xiàn)代金融產(chǎn)品和生態(tài)，是推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要抓手之一。2021年6月21日，首批基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金在上交所、深交所掛牌上市，標志著我國公募REITs在經(jīng)過十余年多方共同努力下正式落地。

REITs從1960年在美國誕生至今，作為“資產(chǎn)上市”的金融資產(chǎn)類別，迅速在全球金融市場中扮演了僅次于股票、債券的重要角色。在歷史演進過程中，REITs經(jīng)歷了持續(xù)的制度優(yōu)化，不同國家和地區(qū)也發(fā)展出了不同的結(jié)構(gòu)形態(tài)，這是由不動產(chǎn)屬性與金融屬性深度融合特征所決定的。中國REITs實踐相比其他金融產(chǎn)品而言，更需要做好頂層設計和政策優(yōu)化。基于此，值中國公募REITs上市一年多之際，清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心聯(lián)合招商局集團招商蛇口，邀請來自相關(guān)政策部門、金融機構(gòu)、業(yè)務實操與研究機構(gòu)等多名專家，組成研究團隊，共同編寫了《構(gòu)建不動產(chǎn)金融大循環(huán)：中國公募REITs的實踐與方向》這一專著，全面總結(jié)了中國公募REITs的發(fā)展歷程及實踐經(jīng)驗，深入對比了國內(nèi)外REITs發(fā)展的異同，系統(tǒng)提出了完善中國公募REITs的政策建議，為中國REITs實踐做出了理論性、專業(yè)性的總結(jié)，對中國REITs發(fā)展提出了前瞻性政策建議。這本書從以下三個視角，為讀者帶來全新內(nèi)容。

首先，本書在重要的時點探討并回答了三個關(guān)鍵性問題。第一，REITs為什么對于中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展是必須的？當前，中國經(jīng)濟正處于從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，經(jīng)濟增長的動力由過去的要素驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變。通過REITs建立一種高效率、低風險的不動產(chǎn)金融模式，對促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展意義重大。縱觀全球REITs市場的發(fā)展歷程，在絕大多數(shù)國家和地區(qū)，REITs都誕生于房地產(chǎn)泡沫或經(jīng)濟下行時期，因而成為推動市場復蘇的重要機制創(chuàng)新，典型例子包括20世紀90年代的美國儲貸危機、21世紀初日本房地產(chǎn)泡沫和東南亞金融危機的復蘇。第二，在不動產(chǎn)行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中，公募REITs扮演了什么樣的角色？當前，中國房地產(chǎn)市場承壓、但仍舊在經(jīng)濟增長中占相當比重，通過REITs化解房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)資產(chǎn)負債表風險，促進存量管理時代的價值創(chuàng)造，同時通過保障性租賃住房REITs實現(xiàn)多主體、多渠道租購并舉的住房制度轉(zhuǎn)型，意義重大。第三，公募REITs對于完善資本市場，構(gòu)建全新金融生態(tài)的意義何在？本書對于REITs的討論視角，不單單把REITs作為金融工具和產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是力圖從構(gòu)建中國金融新生態(tài)的角度，把REITs的誕生視為一個契機，思考和探討在這個新生態(tài)中，如何通過REITs銜接不動產(chǎn)與金融資產(chǎn)，推動房地產(chǎn)與金融業(yè)良性循環(huán)，促進科技、產(chǎn)業(yè)、金融的深度融合。

其次，本書全面總結(jié)了我國公募REITs落地一年多的實際表現(xiàn)，并針對關(guān)鍵環(huán)節(jié)作了前瞻性的探討。截至2022年底，中國公募REITs共上市24只，總市值約860億元。隨著公募REITs擴容、擴募的持續(xù)推進，其底層資產(chǎn)的多樣性也在不斷擴展，目前已廣泛涵蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、能源設施以及保租房等多種資產(chǎn)類別。其中4只保障性租賃住房REITs也表現(xiàn)優(yōu)秀，廣受市場歡迎。中國公募REITs經(jīng)過這一年多的試點，積累了豐富的經(jīng)驗，正逐步實現(xiàn)常態(tài)化、規(guī)范化運行。同時，也應看到，我國公募REITs仍處于擴大試點階段，需要不斷改進完善。本書各有關(guān)章節(jié)針對關(guān)鍵性的法律結(jié)構(gòu)、治理模式、估值體系、稅收政策以及資本結(jié)構(gòu)等問題進行了深度分析，提出了可操作的優(yōu)化建議，為進一步完善中國公募REITs提供了政策思路與方向。

最后，本書針對REITs產(chǎn)品生命周期的每個環(huán)節(jié)，結(jié)合理論與實操，對比國際與國內(nèi)，分析現(xiàn)狀與未來，做了全面深入闡述?？梢哉f，這本書是各個REITs相關(guān)領(lǐng)域的專家智慧與經(jīng)驗的結(jié)晶。讀者不僅能夠從本書中清晰了解到，公募REITs項目在發(fā)行前有關(guān)底層資產(chǎn)合規(guī)要求、可轉(zhuǎn)讓性、資產(chǎn)重組方式、注冊審核要求以及定價發(fā)售和流動性安排等一系列公募REITs全流程實操環(huán)節(jié)解讀，還可以全面知悉公募REITs會計處理、資產(chǎn)估值、交易制度、投資者結(jié)構(gòu)及投資風險等方面知識。此外，本書還通過分析國際REITs市場經(jīng)驗，探討了其對中國公募REITs未來發(fā)展方向的借鑒意義。整體而言，本書是集理論性、專業(yè)性、實操性、前瞻性、權(quán)威性于一體的一部專著。參與寫作的專家不僅親身經(jīng)歷了推動中國公募REITs的實踐探索，而且從理論和體系設計的角度，為讀者呈現(xiàn)他們的深入洞察和思考，這些都為國公募REITs制度建設，貢獻了獨特價值。

我國公募REITs的試點探索，是具有中國特色的金融創(chuàng)新。以REITs為節(jié)點的全新金融體系的建立，將會對中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級大有裨益。鑒于我國龐大的不動產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模和巨大的市場發(fā)展?jié)摿?，中國公募REITs市場方興未艾，未來前景可期，其規(guī)模和質(zhì)量必將躋身全球REITs市場前列。期待公募REITs市場持續(xù)健康發(fā)展，助力我國實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化強國目標。

福利贈書

截至2023年3月31日12:00

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