我國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，為盤活存量，優(yōu)化配置，經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)等重大問題，提供了新的思路和契機(jī)。近日，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心著作成果《構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)金融大循環(huán)：中國(guó)公募REITs的實(shí)踐與方向》啟動(dòng)預(yù)售。本書集理論性、專業(yè)性、實(shí)操性、前瞻性、權(quán)威性于一體，為中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展與金融新格局的構(gòu)建提供解讀和借鑒。本書將于2023年3月下旬正式出版。

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將有機(jī)會(huì)獲得實(shí)體書一本

黨的二十大報(bào)告指出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康與可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，有效的金融模式不可或缺。中國(guó)公募REITs的誕生，是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融探索道路上的新里程碑。迄今為止，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，為盤活存量，優(yōu)化配置，經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)等重大問題，提供了新的思路和契機(jī)。及時(shí)總結(jié)一年多以來各方探索的經(jīng)驗(yàn)與觀察，恰逢其時(shí)，意義重大。

基于此，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心與招商局集團(tuán)旗下招商蛇口深度合作，邀請(qǐng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼、原副主席高西慶、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張其光、招商局集團(tuán)總會(huì)計(jì)師周松擔(dān)任主編，由來自政策部門、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、行業(yè)研究等十余家頭部機(jī)構(gòu)的超過30名資深專家，歷時(shí)一年，多方研討，數(shù)易其稿，形成了30余萬(wàn)字的著作成果。

本書共分十五章，從百年變局下中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)出發(fā)，全面復(fù)盤我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的綜合表現(xiàn)，聚焦一、二級(jí)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)全流程，兼顧實(shí)操經(jīng)驗(yàn)與關(guān)鍵知識(shí)。同時(shí)，針對(duì)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)的核心問題，如法律架構(gòu)、治理模式、稅收政策、資本結(jié)構(gòu)等，從我國(guó)實(shí)際出發(fā)，結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行全面探討，提出政策建議。特別是，圍繞公募REITs的誕生對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的意義、在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型中的角色，以及對(duì)完善我國(guó)資本市場(chǎng)與金融體系的價(jià)值這三個(gè)關(guān)鍵問題，本書亦嘗試做出系統(tǒng)性的討論與建議。

本書得到重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆，中國(guó)人民銀行原副行長(zhǎng)吳曉靈，第十三屆全國(guó)政協(xié)委員、原中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)副主席周延禮及亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)（APREA）首席執(zhí)行官西嘉麗（Sigrid Zialcita）的推薦。

重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆指出：“公募基金REITs作為一種新型金融工具在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、防范風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)金融供給側(cè)改革等眾多方面有著重要的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實(shí)意義。本書從宏觀層面分析了REITs的特征、運(yùn)作機(jī)制和合規(guī)要求，探討了其在改善房地產(chǎn)業(yè)融資困境和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的創(chuàng)新作用和探索價(jià)值。同時(shí)，在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了適合中國(guó)國(guó)情的REITs運(yùn)作模式和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，對(duì)于我們積極推動(dòng)REITs的發(fā)展和應(yīng)用具有重要啟示。作為一本系統(tǒng)性介紹REITs在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值和作用的專業(yè)著作，這本書不僅有理論深度，也具有實(shí)踐指導(dǎo)意義。書中豐富的案例和經(jīng)驗(yàn)，使得讀者們可以更加深入地了解REITs在實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中的作用和價(jià)值。因此，無(wú)論是從理論角度還是實(shí)踐角度來看，本書都具有很高的可讀性和實(shí)用性?！?/p>中國(guó)人民銀行原副行長(zhǎng)吳曉靈表示：“本書生動(dòng)地記錄了人們?yōu)榻鉀Q不動(dòng)產(chǎn)融資問題所做的不懈努力、曲折的探索和面臨的困惑。也讓人欣慰地看到，在《證券法》框架下出臺(tái)《資產(chǎn)支持證券條例》，簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)融資的框架，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施融資的生態(tài)環(huán)境，提升融資效率，已獲得越來越多的共識(shí)，期待共識(shí)的落實(shí)！”

第十三屆全國(guó)政協(xié)委員，原中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)副主席周延禮推薦：“公募REITs產(chǎn)品出臺(tái)以來，保險(xiǎn)資金增添了新的投資渠道。記得2021年11月，銀保監(jiān)管部門專門發(fā)布《通知》，正式允許保險(xiǎn)資金可以投資公募REITs，從制度層面明確保險(xiǎn)資金的投資規(guī)范和監(jiān)管規(guī)則，對(duì)行業(yè)“價(jià)值投資、長(zhǎng)期投資”是極大的制度紅利，在首批發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中不乏有保險(xiǎn)資金的參與。本書中對(duì)公募REITs運(yùn)行中涉及到的法律適用、治理結(jié)構(gòu)、財(cái)稅政策和資本來源等關(guān)鍵性的問題，有針對(duì)性提出了政策建議，值得政府有關(guān)部門參閱。我個(gè)人以為更值得金融、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的承建方、投資方和運(yùn)營(yíng)方詳讀，相信一定從中會(huì)汲取豐富價(jià)值，有利于盤活存量資產(chǎn)、提高不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性、防范相關(guān)方風(fēng)險(xiǎn)傳遞、暢通投資方與承建方和運(yùn)營(yíng)方的融資渠道、實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品規(guī)范和監(jiān)管協(xié)調(diào)發(fā)展。為此，向社會(huì)各界有興趣的讀者推薦此書?！?/p>亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)（APREA）首席執(zhí)行官西嘉麗（Sigrid Zialcita）指出：“中國(guó)第一批公募REITs于新冠疫情流行時(shí)期的2021年6月成功上市，充分證明了中國(guó)發(fā)展REITs的堅(jiān)定決心。歷經(jīng)十多年的探索、實(shí)踐以及審慎考量后所發(fā)展起來的中國(guó)公募REITs市場(chǎng)，是非常值得期待的。與全球其他REITs市場(chǎng)一樣，中國(guó)將REITs提升為一種高效的政策工具，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這本書重點(diǎn)審視了C-REITs的發(fā)展歷程，檢驗(yàn)了中國(guó)REITs市場(chǎng)從類REITs、Pre-REITs到第一批公募REITs上市的思路，并為此類資產(chǎn)類別未來的持續(xù)進(jìn)化描繪出一條新的道路，是全球不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人士的一個(gè)重要讀物?！?/p>

序言

推動(dòng)中國(guó)公募REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)

（文/第十三屆全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)原主席肖鋼）

黨的二十大報(bào)告指出，高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)。2022年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展作出了一系列部署。公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）作為現(xiàn)代金融產(chǎn)品和生態(tài)，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要抓手之一。2021年6月21日，首批基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金在上交所、深交所掛牌上市，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs在經(jīng)過十余年多方共同努力下正式落地。

REITs從1960年在美國(guó)誕生至今，作為“資產(chǎn)上市”的金融資產(chǎn)類別，迅速在全球金融市場(chǎng)中扮演了僅次于股票、債券的重要角色。在歷史演進(jìn)過程中，REITs經(jīng)歷了持續(xù)的制度優(yōu)化，不同國(guó)家和地區(qū)也發(fā)展出了不同的結(jié)構(gòu)形態(tài)，這是由不動(dòng)產(chǎn)屬性與金融屬性深度融合特征所決定的。中國(guó)REITs實(shí)踐相比其他金融產(chǎn)品而言，更需要做好頂層設(shè)計(jì)和政策優(yōu)化?；诖?，值中國(guó)公募REITs上市一年多之際，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心聯(lián)合招商局集團(tuán)招商蛇口，邀請(qǐng)來自相關(guān)政策部門、金融機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)實(shí)操與研究機(jī)構(gòu)等多名專家，組成研究團(tuán)隊(duì)，共同編寫了《構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)金融大循環(huán)：中國(guó)公募REITs的實(shí)踐與方向》這一專著，全面總結(jié)了中國(guó)公募REITs的發(fā)展歷程及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，深入對(duì)比了國(guó)內(nèi)外REITs發(fā)展的異同，系統(tǒng)提出了完善中國(guó)公募REITs的政策建議，為中國(guó)REITs實(shí)踐做出了理論性、專業(yè)性的總結(jié)，對(duì)中國(guó)REITs發(fā)展提出了前瞻性政策建議。這本書從以下三個(gè)視角，為讀者帶來全新內(nèi)容。

首先，本書在重要的時(shí)點(diǎn)探討并回答了三個(gè)關(guān)鍵性問題。第一，REITs為什么對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展是必須的？當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力由過去的要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。通過REITs建立一種高效率、低風(fēng)險(xiǎn)的不動(dòng)產(chǎn)金融模式，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展意義重大?？v觀全球REITs市場(chǎng)的發(fā)展歷程，在絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，REITs都誕生于房地產(chǎn)泡沫或經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，因而成為推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇的重要機(jī)制創(chuàng)新，典型例子包括20世紀(jì)90年代的美國(guó)儲(chǔ)貸危機(jī)、21世紀(jì)初日本房地產(chǎn)泡沫和東南亞金融危機(jī)的復(fù)蘇。第二，在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中，公募REITs扮演了什么樣的角色？當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓、但仍舊在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占相當(dāng)比重，通過REITs化解房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)存量管理時(shí)代的價(jià)值創(chuàng)造，同時(shí)通過保障性租賃住房REITs實(shí)現(xiàn)多主體、多渠道租購(gòu)并舉的住房制度轉(zhuǎn)型，意義重大。第三，公募REITs對(duì)于完善資本市場(chǎng)，構(gòu)建全新金融生態(tài)的意義何在？本書對(duì)于REITs的討論視角，不單單把REITs作為金融工具和產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是力圖從構(gòu)建中國(guó)金融新生態(tài)的角度，把REITs的誕生視為一個(gè)契機(jī)，思考和探討在這個(gè)新生態(tài)中，如何通過REITs銜接不動(dòng)產(chǎn)與金融資產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)與金融業(yè)良性循環(huán)，促進(jìn)科技、產(chǎn)業(yè)、金融的深度融合。

其次，本書全面總結(jié)了我國(guó)公募REITs落地一年多的實(shí)際表現(xiàn)，并針對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)作了前瞻性的探討。截至2022年底，中國(guó)公募REITs共上市24只，總市值約860億元。隨著公募REITs擴(kuò)容、擴(kuò)募的持續(xù)推進(jìn)，其底層資產(chǎn)的多樣性也在不斷擴(kuò)展，目前已廣泛涵蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、能源設(shè)施以及保租房等多種資產(chǎn)類別。其中4只保障性租賃住房REITs也表現(xiàn)優(yōu)秀，廣受市場(chǎng)歡迎。中國(guó)公募REITs經(jīng)過這一年多的試點(diǎn)，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，正逐步實(shí)現(xiàn)常態(tài)化、規(guī)范化運(yùn)行。同時(shí)，也應(yīng)看到，我國(guó)公募REITs仍處于擴(kuò)大試點(diǎn)階段，需要不斷改進(jìn)完善。本書各有關(guān)章節(jié)針對(duì)關(guān)鍵性的法律結(jié)構(gòu)、治理模式、估值體系、稅收政策以及資本結(jié)構(gòu)等問題進(jìn)行了深度分析，提出了可操作的優(yōu)化建議，為進(jìn)一步完善中國(guó)公募REITs提供了政策思路與方向。

最后，本書針對(duì)REITs產(chǎn)品生命周期的每個(gè)環(huán)節(jié)，結(jié)合理論與實(shí)操，對(duì)比國(guó)際與國(guó)內(nèi)，分析現(xiàn)狀與未來，做了全面深入闡述?？梢哉f，這本書是各個(gè)REITs相關(guān)領(lǐng)域的專家智慧與經(jīng)驗(yàn)的結(jié)晶。讀者不僅能夠從本書中清晰了解到，公募REITs項(xiàng)目在發(fā)行前有關(guān)底層資產(chǎn)合規(guī)要求、可轉(zhuǎn)讓性、資產(chǎn)重組方式、注冊(cè)審核要求以及定價(jià)發(fā)售和流動(dòng)性安排等一系列公募REITs全流程實(shí)操環(huán)節(jié)解讀，還可以全面知悉公募REITs會(huì)計(jì)處理、資產(chǎn)估值、交易制度、投資者結(jié)構(gòu)及投資風(fēng)險(xiǎn)等方面知識(shí)。此外，本書還通過分析國(guó)際REITs市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，探討了其對(duì)中國(guó)公募REITs未來發(fā)展方向的借鑒意義。整體而言，本書是集理論性、專業(yè)性、實(shí)操性、前瞻性、權(quán)威性于一體的一部專著。參與寫作的專家不僅親身經(jīng)歷了推動(dòng)中國(guó)公募REITs的實(shí)踐探索，而且從理論和體系設(shè)計(jì)的角度，為讀者呈現(xiàn)他們的深入洞察和思考，這些都為國(guó)公募REITs制度建設(shè)，貢獻(xiàn)了獨(dú)特價(jià)值。

我國(guó)公募REITs的試點(diǎn)探索，是具有中國(guó)特色的金融創(chuàng)新。以REITs為節(jié)點(diǎn)的全新金融體系的建立，將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)大有裨益。鑒于我國(guó)龐大的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模和巨大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，中?guó)公募REITs市場(chǎng)方興未艾，未來前景可期，其規(guī)模和質(zhì)量必將躋身全球REITs市場(chǎng)前列。期待公募REITs市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，助力我國(guó)實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)目標(biāo)。

福利贈(zèng)書

截至2023年3月31日12:00

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