上周五，也就是4月7日，房地產(chǎn)板塊突然大漲，我愛我家、國創(chuàng)高新、天?；ā⒅薪坏禺a(chǎn)等多股漲停。板塊中軍萬科A也大漲5個(gè)點(diǎn)以上。而房地產(chǎn)板塊自去年11月反彈過一波行情之后，今年以來便是一路下跌。

上周五的大漲，可謂是“久旱逢甘霖”。而不少市場人士認(rèn)為，刺激地產(chǎn)板塊大漲的直接導(dǎo)火索是百億私募“網(wǎng)紅”基金經(jīng)理李蓓的最新發(fā)聲。然而，李蓓很快就在當(dāng)天下午發(fā)文表示“這個(gè)鍋我不背”。

房地產(chǎn)出現(xiàn)10年一遇級(jí)別的機(jī)會(huì)？

半夏投資在最新運(yùn)作報(bào)告顯示：李蓓日前已開始“布局”上市房企，并維持超10%的地產(chǎn)股總體持倉比例作為底倉。她在報(bào)告中對持有人稱“持有地產(chǎn)股并不是風(fēng)險(xiǎn)而是機(jī)會(huì),后續(xù)表現(xiàn)只是時(shí)間問題。部分上市房企的股價(jià)存在3-10倍的上漲空間”。

半夏投資的這份最新報(bào)告在投資者間廣泛流傳，各大媒體也紛紛報(bào)道，房地產(chǎn)板塊“應(yīng)聲大漲”，或有巧合的成分，但也足見李蓓的影響力。畢竟李蓓曾在去年10月市場底部喊抄底，結(jié)果市場就真的見底反彈了。

資料顯示，李蓓本科畢業(yè)于北京大學(xué)元培學(xué)院，研究生畢業(yè)于北京大學(xué)光華管理學(xué)院，擁有10年基金管理行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，是國內(nèi)宏觀對沖投資領(lǐng)域的先行者和領(lǐng)導(dǎo)者。李蓓于2015年創(chuàng)立半夏投資，根據(jù)最新的百億私募收益來看，半夏投資在近三年的收益位列百億私募第二名的地位。

半夏投資的投資策略就是基于內(nèi)部自上而下對宏觀經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)價(jià)格驅(qū)動(dòng)因子的分析，判斷各個(gè)大類資產(chǎn)價(jià)格（如股票、債券、期貨等）在未來一段時(shí)期的趨勢，從而指導(dǎo)基金在各個(gè)類別資產(chǎn)上的配置和交易。

李蓓的半夏投資在私募排排網(wǎng)有業(yè)績顯示的基金產(chǎn)品有5只，其中，“半夏穩(wěn)健混合宏觀對沖”在今年以來、近一年、近三年均是表現(xiàn)相對領(lǐng)先的產(chǎn)品。在近三年有業(yè)績顯示的4只產(chǎn)品均取得了***%以上的收益。

今年以來李蓓的產(chǎn)品收益排名并不居前，不少投資者認(rèn)為或與其布局了房地產(chǎn)板塊相關(guān)。然而李蓓認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)持倉回撤只是暫時(shí)的，她對自己的持倉非常有信心。

李蓓表示，當(dāng)前對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷要點(diǎn)是：1.地產(chǎn)全行業(yè)住宅銷售在11億平米見底，后續(xù)溫和回升。2.行業(yè)內(nèi)大部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受創(chuàng)傷，未來1-2年，仍不具備供給端擴(kuò)張的能力。全行業(yè)拿地和開工會(huì)依然下行。3.供給已經(jīng)大幅下降1年，后續(xù)1-2年仍將下降，需求企穩(wěn)回升，供需錯(cuò)配，房價(jià)會(huì)企穩(wěn)回升。4.從現(xiàn)在往后，頭部企業(yè)份額上升，毛利改善，量價(jià)齊升。5.從資產(chǎn)價(jià)值的角度，一旦房價(jià)企穩(wěn)回升，高庫存高杠桿未暴雷企業(yè)的存量資產(chǎn)重估彈性巨大。

李蓓認(rèn)為，“幾乎可以確認(rèn)，房地產(chǎn)板塊這是10年一遇級(jí)別的機(jī)會(huì)，股價(jià)的反應(yīng)只是時(shí)間問題。但是，考慮到當(dāng)前股價(jià)對基本面的反應(yīng)太弱，市場情緒暫時(shí)不認(rèn)可，我們也不想立刻頂著市場情緒逆勢重倉，給自己找難受，暫時(shí)維持10%多的地產(chǎn)股總體持倉比例作為底倉，不繼續(xù)加倉。耐心等待基本面矛盾持續(xù)積累，市場情緒改善，上升趨勢確認(rèn)再加倉”。

李蓓表示自己公開看多地產(chǎn)股已經(jīng)很長時(shí)間了?！爸袊禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了有史以來的第一次大力度的供給側(cè)改革，現(xiàn)在還活著的很多地產(chǎn)公司，市值會(huì)創(chuàng)新高”。

目前李蓓持有的地產(chǎn)股大部分是港股。在她看來，同一家公司的港股比A股實(shí)在是便宜太多，折價(jià)水平也顯著高于市場平均的AH溢價(jià)。

林園、金美橋等私募大佬也有發(fā)聲

3月16日，私募大佬林園在私募排排網(wǎng)主辦的高峰論壇中，也談及了房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)。他認(rèn)為“一些由于需求方減少或者出了問題的企業(yè)，例如地產(chǎn)行業(yè)，我認(rèn)為現(xiàn)在可以介入。雖然有些地產(chǎn)商倒閉，但我相信這個(gè)行業(yè)還是大行業(yè)。他們倒閉了才要投，我們才能上臺(tái)階，我們一貫觀點(diǎn)，什么危機(jī)來了，都要上一把，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)說這個(gè)問題，不會(huì)錯(cuò)”。

在近期投資交流活動(dòng)中，千億私募景林資產(chǎn)合伙人金美橋在分享中也提到了房地產(chǎn)板塊的看法。他認(rèn)為，“房地產(chǎn)領(lǐng)域的配置，主要以央企背景的物業(yè)服務(wù)型公司為主，長期看好標(biāo)的公司市場份額的逐步提升和大股東實(shí)力雄厚；這類公司屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，只要服務(wù)和運(yùn)營做得好，就有一定天然壟斷的優(yōu)勢”。

以上是資本市場大佬對于房地產(chǎn)的看法，那么產(chǎn)業(yè)大佬又如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)呢？

在3月31日舉行的萬科2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮表示：“現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場既沒有狂飆，也沒有倒春寒，市場仍然處于溫和恢復(fù)的階段。只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，一段時(shí)間內(nèi)，每年12億平方米的市場需求還是有的，這就是保底線”。

迎水投資、上海運(yùn)舟等百億私募均有布局地產(chǎn)股

截至4月7日，已經(jīng)有部分地產(chǎn)公司公布了2022年的年報(bào)，根據(jù)最新年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，有5家A股地產(chǎn)公司的前十大流通股東名單中出現(xiàn)了私募基金的身影。其中，3只個(gè)股為私募在去年四季度新進(jìn)買入。

百億私募寧波梅山保稅港區(qū)凌頂投資、上海運(yùn)舟私募、迎水投資等均持有數(shù)千萬元市值的地產(chǎn)股。其中，中歐基金知名基金經(jīng)理周應(yīng)波于2022年成立的運(yùn)舟私募，在公司開啟募資之后的短短三個(gè)月時(shí)間內(nèi)就快速達(dá)到百億規(guī)模。迎水投資是2022年百億私募的年度收益冠軍。

非百億私募的恒邦兆豐、天倚道投資其成立以來均有亮眼表現(xiàn)，截至2023年3月底，恒邦兆豐的年化收益達(dá)到***%以上，天倚道投資的年化收益達(dá)到***%以上。

筆者發(fā)現(xiàn)李蓓在地產(chǎn)股的選股上，從市凈率（PB）的角度考量了地產(chǎn)的估值水平。因此，筆者在A股的地產(chǎn)公司當(dāng)中，剔除了市值不足百億的公司，統(tǒng)一以2022年3季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算市凈率，然后按照市凈率估值排序A股的地產(chǎn)股，供大家參考。13只地產(chǎn)股的市凈率估值不到1倍。

數(shù)據(jù)說明：本文所涉及的內(nèi)容不保證數(shù)據(jù)完整性與準(zhǔn)確性，分析結(jié)論僅供參考，所涉及品種均不構(gòu)成實(shí)際投資操作建議。股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

風(fēng)險(xiǎn)揭示：本文所涉的基金管理人及基金經(jīng)理的個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本平臺(tái)的任何立場，不構(gòu)成任何投資建議。

投資有風(fēng)險(xiǎn)，本資料涉及基金的過往業(yè)績不預(yù)示其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，我司未以明示、暗示或其他任何方式承諾或預(yù)測產(chǎn)品未來收益。投資者應(yīng)謹(jǐn)慎注意各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真閱讀基金合同、基金產(chǎn)品資料概要等銷售文件，充分認(rèn)識(shí)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，并根據(jù)自身情況做出投資決策，對投資決策自負(fù)盈虧。

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