跌到谷底的地產(chǎn)股迎來(lái)了一波反彈。4月7日，地產(chǎn)板塊早盤(pán)時(shí)大幅高開(kāi)，地產(chǎn)ETF亦拉升漲近4%。

截至收盤(pán)，從申萬(wàn)行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)板塊以3.69%的漲幅領(lǐng)漲各行業(yè)，超百只成分股飄紅，粵泰股份、中交地產(chǎn)、我愛(ài)我家等多只地產(chǎn)股漲停，新城控股漲幅超7%，濱江集團(tuán)、陽(yáng)光城、招商蛇口漲幅在6%以上，華發(fā)股份、萬(wàn)科A等漲幅亦超5%。

此前一日，被稱(chēng)為“私募魔女”的半夏投資創(chuàng)始人李蓓在3月月報(bào)中將當(dāng)下稱(chēng)為地產(chǎn)板塊“10年一遇級(jí)別的機(jī)會(huì)”，并預(yù)計(jì)一批公司相對(duì)當(dāng)前的股價(jià)，存在3-10倍的上漲空間。

7日，李蓓再度發(fā)聲，稱(chēng)公開(kāi)看多地產(chǎn)股已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了，并給出了看對(duì)地產(chǎn)股的核心邏輯，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了有史以來(lái)的第一次大力度的供給側(cè)改革，現(xiàn)在還活著的很多地產(chǎn)公司，市值會(huì)創(chuàng)新高。多位受訪業(yè)內(nèi)人士也向記表示，當(dāng)前地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)，“優(yōu)先關(guān)注在買(mǎi)地的那一批”。

地產(chǎn)股持續(xù)下探

盡管迎來(lái)了一場(chǎng)難得的大漲，但在過(guò)去一年多深度調(diào)整中，許多上市房企的股價(jià)都處于下降的漩渦中，2023年至今，大部分企業(yè)的股價(jià)跌勢(shì)仍未止住。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年至4月6日收盤(pán)，新近復(fù)牌的佳兆業(yè)集團(tuán)股價(jià)累計(jì)跌幅超64%，在債務(wù)重組方面獲得較大進(jìn)展的龍光跌幅亦超30%，而至今在公開(kāi)市場(chǎng)仍保持零違約的雅居樂(lè)股價(jià)跌幅超28%。即便是中海地產(chǎn)、保利發(fā)展，開(kāi)年至今的股價(jià)表現(xiàn)亦是下跌。

今年以來(lái)，房企的銷(xiāo)售表現(xiàn)已有明顯修復(fù)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月單月，TOP100房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比增長(zhǎng)29.2%，環(huán)比增長(zhǎng)42.3%；而整個(gè)一季度，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)3.1%。

但地產(chǎn)板塊在3月份還經(jīng)歷了一次下挫。Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）在3月累計(jì)跌幅為7.61%。

對(duì)此，李蓓認(rèn)為，盡管百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售改善，但地產(chǎn)股經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的低迷之后，投資者完全沒(méi)有信心和關(guān)注，行業(yè)專(zhuān)家也懷疑銷(xiāo)售回升的持續(xù)性，擔(dān)心曇花一現(xiàn)。上市公司自身也沒(méi)有信心，大部分不敢給出合理樂(lè)觀的收入業(yè)績(jī)指引。

除了信心不足之外，李蓓還指出，另有部分基于政策博弈的投資者，在2022年年底政策刺激出臺(tái)時(shí)買(mǎi)入，在3月銷(xiāo)售同比轉(zhuǎn)正時(shí)，基于利好兌現(xiàn)賣(mài)出。于是，3月地產(chǎn)銷(xiāo)售喜人，股價(jià)卻出現(xiàn)大跌。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，銷(xiāo)售的修復(fù)表現(xiàn)低于預(yù)期是股價(jià)出現(xiàn)下挫的原因。富途投研團(tuán)隊(duì)向記者表示，從Wind地產(chǎn)銷(xiāo)售的高頻數(shù)據(jù)可以看出，今年以來(lái)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)銷(xiāo)售的熱度持續(xù)在往上走，但在2月至3月間約有一個(gè)月時(shí)間數(shù)據(jù)持平，弱于市場(chǎng)預(yù)期，缺乏增長(zhǎng)持續(xù)性，出現(xiàn)了一輪拋售，導(dǎo)致股價(jià)波動(dòng)。

或迎來(lái)結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)

股價(jià)持續(xù)下跌帶來(lái)的影響之一就是“便宜”。李蓓亦坦言，自己持倉(cāng)中的幾家國(guó)企地產(chǎn)公司，市凈率只有0.2-0.5倍。

當(dāng)前大多數(shù)的上市房企已處于“破凈”狀態(tài)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至最新收盤(pán)日，中國(guó)海外發(fā)展的市凈率在0.5倍左右，而碧桂園的市凈率已在0.3倍以下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的這一指標(biāo)則僅有0.17倍。即便總市值成為內(nèi)房第一的華潤(rùn)置地，其市凈率也還不到1倍；在2023年股價(jià)累計(jì)漲幅超25%的越秀地產(chǎn)，市凈率只有0.7倍。

李蓓將當(dāng)下視為布局地產(chǎn)板塊的機(jī)會(huì)，稱(chēng)“這是10年一遇級(jí)別的機(jī)會(huì)，股價(jià)的反應(yīng)只是時(shí)間問(wèn)題”。

她給出的核心邏輯在于，隨著房企暴雷、停止投資拿地、暫停開(kāi)工等情況，全國(guó)已開(kāi)工未銷(xiāo)售庫(kù)存正在以平均每個(gè)月2000萬(wàn)平米的速度下降。未來(lái)即便全行業(yè)規(guī)模較頂部下滑約30%，沒(méi)有爆雷的房企也將迎來(lái)市場(chǎng)份額的擴(kuò)張，銷(xiāo)售規(guī)模有望創(chuàng)出新高。同時(shí)，房?jī)r(jià)進(jìn)入溫和上漲通道后利潤(rùn)率改善，企業(yè)市值也有望創(chuàng)出新高。另外，從資產(chǎn)價(jià)值的角度，一旦房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，高庫(kù)存高杠桿未暴雷企業(yè)的存量資產(chǎn)重估彈性巨大。

“對(duì)于還活著的企業(yè)而言，它的股票可能是有價(jià)值的，以前可能只有5%的市場(chǎng)份額，但是因?yàn)樾』锇閭兌妓赖袅?，可能就?0%甚至15%的市場(chǎng)份額?！崩钶碓?月份的一場(chǎng)訪談中也表述過(guò)份額提升的觀點(diǎn)，從這個(gè)角度看，活著的企業(yè)市值回到當(dāng)年的高點(diǎn)是有可能成立的。

申萬(wàn)宏源近日的研報(bào)也顯示，在需求端，中期來(lái)看，我國(guó)未來(lái)5-10年商品房需求中樞為13.4億平方米，總量依然可觀，2022年的銷(xiāo)量已降至12.5億平，目前已經(jīng)超跌；而在供給端，2021年開(kāi)始房企大量出險(xiǎn)后，目前行業(yè)供給端產(chǎn)能收縮38%，已經(jīng)過(guò)度出清，新增供給不足雖然會(huì)拖累銷(xiāo)售復(fù)蘇，但也將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性供給不足，由此進(jìn)一步加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)房企的量?jī)r(jià)修復(fù)彈性。

多位受訪人士也對(duì)現(xiàn)階段地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)予以認(rèn)可。富途投研團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，地產(chǎn)板塊目前處于嚴(yán)重的供給側(cè)出清階段，具有較強(qiáng)融資能力和拿地能力的企業(yè)會(huì)具備很強(qiáng)的投資機(jī)會(huì)，而信用有著較大損失，尤其在債券市場(chǎng)違約的公司將階段性喪失融資能力和發(fā)展機(jī)遇。

有長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)股的投資者向記者表示，當(dāng)下困境反轉(zhuǎn)，未來(lái)頭部公司份額得到提升，“有的地產(chǎn)公司現(xiàn)在PE都是負(fù)的，修復(fù)一下迎來(lái)10倍漲幅也是有可能的。”

不過(guò)，有跟蹤地產(chǎn)板塊的券商分析師向記者表示，目前地產(chǎn)板塊有存在結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)，比如大家比較關(guān)注的央國(guó)企，但板塊性的機(jī)會(huì)還是沒(méi)出現(xiàn)。