財(cái)聯(lián)社5月30日訊（編輯 張偉）2023年以來，公募REITs市場(chǎng)在經(jīng)歷短暫的量?jī)r(jià)齊升后，迎來持續(xù)數(shù)周的回調(diào)，并一度呈現(xiàn)縮量下跌態(tài)勢(shì)。4-5月，在2023Q1各REITs業(yè)績(jī)分化、多只REITs陸續(xù)分紅、REITs解禁等因素影響下，投資者情緒低迷，市場(chǎng)縮量下跌。中信證券在報(bào)告中指出，近期，多只個(gè)券的P/FFO和P/NAV等估值指標(biāo)已在偏低的歷史分位水平，但較為清淡的市場(chǎng)交投活躍度或顯示出公募REITs市場(chǎng)仍處磨底階段。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日收盤，市場(chǎng)上27只公募REITs中，全部產(chǎn)品今年以來收益告負(fù)，其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT今年以來收益-21.79%，華夏中國(guó)交建高速REIT今年以來收益-18.83%。

從近一個(gè)月水平來看，受輿情及一季報(bào)不佳影響，華安張江光大園REIT近一個(gè)月收益-9.10%，虧損幅度最大；近一個(gè)月表現(xiàn)最佳的為國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT 2.12%。此外，27只公募REITs近一個(gè)月收益中位數(shù)-3.37%，今年以來收益中位數(shù)-5.85%。

值得一提的是，一季報(bào)披露后，業(yè)績(jī)分化在二級(jí)價(jià)格上進(jìn)一步體現(xiàn)，業(yè)績(jī)明顯下滑的REITs二級(jí)市場(chǎng)跌幅較大。華泰證券認(rèn)為，23年以來公募REITs的權(quán)益屬性不斷強(qiáng)化，可能與公募REITs價(jià)格受基本面擾動(dòng)較大，而股票更能夠反映經(jīng)濟(jì)修復(fù)的預(yù)期有關(guān)。

從換手率來看，wind數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入5月后，換手率整體下降，多日維持在0.5%-0.7%之間。中信證券數(shù)據(jù)顯示，多只個(gè)券的P/FFO（FFO即經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流）和P/NAV（凈資產(chǎn)法估值）等估值指標(biāo)已在偏低的歷史分位水平。如東吳蘇園產(chǎn)業(yè)、建信中關(guān)村P/FFO當(dāng)前分別處歷史1%、1.40%分位；平安廣州廣河P/NAV指標(biāo)處歷史0.20%分位，中金安徽交控P/NAV處歷史0.80%分位，建信中關(guān)村、中金廈門安居該指標(biāo)均為歷史0.50%分位。

（數(shù)據(jù)來源，wind，財(cái)聯(lián)社整理）

中信證券在報(bào)告中指出，近期，多只個(gè)券的P/FFO和P/NAV等估值指標(biāo)已在偏低的歷史分位水平，但較為清淡的市場(chǎng)交投活躍度或顯示出公募REITs市場(chǎng)仍處磨底階段。

多家研究機(jī)構(gòu)表示REITs市場(chǎng)的回調(diào)可能帶來入市機(jī)會(huì)。平安證券研報(bào)顯示，當(dāng)前公募REITs估值整體已經(jīng)在歷史較便宜的水平，估值調(diào)整可能是入場(chǎng)契機(jī)，可以挑選一些基本面不差+估值不錯(cuò)的主體。國(guó)金證券亦表示，短期波動(dòng)是市場(chǎng)長(zhǎng)期成熟必經(jīng)之路，對(duì)于基本面優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目而言，回調(diào)即機(jī)遇，可關(guān)注長(zhǎng)期布局機(jī)會(huì)。華泰證券稱，在經(jīng)歷了二級(jí)市場(chǎng)的大幅回調(diào)后，REITs作為長(zhǎng)期資產(chǎn)的配置價(jià)值初步顯現(xiàn)，投資者關(guān)注短期收益與機(jī)構(gòu)考核方式的短期化仍是市場(chǎng)不穩(wěn)定的因素，隨著REITs配置價(jià)值的體現(xiàn)，后續(xù)若有保險(xiǎn)等長(zhǎng)期資金入市，短期或可為市場(chǎng)注入新的活力。

不過，中信證券還指出，往后看，市場(chǎng)估值修復(fù)行情需要政策和基本面的催化。具體來看，一方面關(guān)注多層次市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)政策的推出情況，包括分資產(chǎn)類型的信披制度、估值體系等，另一方面則尚待投資者對(duì)于公募REITs 2023年二季報(bào)的表現(xiàn)逐步形成預(yù)期。

本文源自財(cái)聯(lián)社 張偉