起于喧囂時，歸于平靜處。

萬物云，這家從房企老大哥萬科體內(nèi)孕育而出，又尋得獨特路徑的非傳統(tǒng)物業(yè)公司，終是走到了資本市場。

9月29日早間，萬物云在港交所敲鐘上市。開盤報45.6港元，跌7.60%，隨后其股價逐漸回升，截至收盤，跌6.79%。相比同日上市跌去三成的零跑，萬物云表現(xiàn)還不錯。

香港發(fā)售遇冷、開盤破發(fā)，物管行業(yè)這個曾經(jīng)火熱、被投資者追逐的行業(yè)，也隨著行業(yè)估值邏輯的變化、投資者回歸理性，走下了神壇。即便是萬物云這樣的行業(yè)龍頭，投資者也保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

與此同時，則是在跌宕起伏的行業(yè)環(huán)境里，行業(yè)內(nèi)人士、投資者又期待曾一路引領(lǐng)行業(yè)向前的萬科，能夠在物管這個行業(yè)當(dāng)中，同樣給予行業(yè)啟發(fā)，打開行業(yè)眼下的發(fā)展瓶頸、新的增長空間。

這也是萬物云上市的使命。它以萬科轉(zhuǎn)型城市服務(wù)的階段性成果的姿態(tài)出現(xiàn)在資本市場上，是萬科首次拆分旗下板塊上市；它也是一個觀察萬科的長期主義的窗口，在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新時代里，萬科的那一套是否還奏效？

上市不過是萬物云答卷的起筆，接下來，到了它認(rèn)真解題的時候了。

破發(fā)

當(dāng)前香港資本市場的氛圍，對任何一家公司來說都是個考驗。美聯(lián)儲加息不止、IPO陷入十年未有的低迷。9月29日，恒生指數(shù)再次創(chuàng)下自2011年10月來的新低，逼近17000點關(guān)口。

以往港股市場里打新穩(wěn)賺的盛況不再，虧錢效應(yīng)讓投資者們都異常謹(jǐn)慎。來自匯市、股市的壓力，以及旭輝的表外債務(wù)風(fēng)波，進(jìn)一步放大了投資者的擔(dān)憂情緒。

根據(jù)萬物云最終招股數(shù)據(jù)，其在香港發(fā)售部分遇冷，僅獲認(rèn)購0.82倍，發(fā)行了953.13萬股，占全部發(fā)行股份的8.17%；國際配售部分則在豪華基石投資人的帶動下，得到機(jī)構(gòu)投資者支持，獲得3.3倍超額認(rèn)購，最終發(fā)售1.07億股，占總體發(fā)行數(shù)的91.83%。

從發(fā)行首日破發(fā)，也能看出投資者的謹(jǐn)慎態(tài)度。在接下來的市場不確定性面前，不少投資者寧可虧損出局。

對此，萬科及萬物云管理層看得很是透徹。萬科董事會主席郁亮在IPO儀式上，以萬科1993年B股IPO的故事舉例稱，當(dāng)時萬科估值很高，正好碰上市場最高點，但隨后也有一大批投資者高位套牢，用了7年時間才回到發(fā)行價。

彼時中國房地產(chǎn)市場才剛經(jīng)過了“92熱潮”，房地產(chǎn)開發(fā)公司如雨后春筍般涌現(xiàn)。然而隨后中國地產(chǎn)行業(yè)首個調(diào)控政策出臺，以及后來的亞洲金融危機(jī)，讓萬科B股遭遇了一次次重?fù)簟?/p>也是由此，郁亮對高估值一直充滿警惕和恐懼，那七年的壓力和煎熬，讓萬科記憶深刻。

眼下萬物云上市，則是行業(yè)處于發(fā)展瓶頸期。在前些年洶涌的規(guī)模之爭落幕后，大舉并購的幾家頭部物管公司，都陷入到如何擺脫收并購帶來的沉疴，尋找新的增長空間的迷局里。

投資者對物管公司的熱情逐漸消退，整個物管板塊的估值也從動輒四十、五十倍PE，跌落至不到九倍。萬物云上市時估值達(dá)到了26倍PE（TTM），雖然相對其發(fā)行價區(qū)間處于中下沿，但相比行業(yè)也處于較高水平，在龍頭物管企業(yè)中，僅次于華潤萬象生活（28.26倍PE）。

這宗弱市里的 IPO，已經(jīng)表現(xiàn)出了很強的韌性。

郁亮也不斷給萬物云和投資者打氣。他表示，萬科并不在意萬物云分拆上市時的估值高低，更在意它未來的長期表現(xiàn)，時間會證明萬物云的價值。

遠(yuǎn)方

萬物云的上市，是萬科38年歷史中的重要一步，這是萬科第一次分拆新業(yè)務(wù)，進(jìn)行資本化。而萬科對此的規(guī)劃已有十年。

萬物云（物業(yè)）可說是萬科最古老的業(yè)務(wù)。30多年前，王石在SONY售后服務(wù)的啟發(fā)下，在深圳天景花園小區(qū)引入物業(yè)管理，開啟了中國式物業(yè)管理浪潮的序幕。

萬物云成長于中國房地產(chǎn)高速發(fā)展時代，享受了萬科發(fā)展給它帶來的規(guī)模高速增長；也在中國房地產(chǎn)尋路發(fā)展新模式的時代里，長大成人，被推向資本市場，接受考驗。

從1990年成立、2008年獨立，到2015年對外擴(kuò)張，在規(guī)模飛速擴(kuò)張的進(jìn)程中，萬物云的邊界從住宅物業(yè)，擴(kuò)展到了商企服務(wù)，以及城市物業(yè)。這一步步當(dāng)中，是萬科從一個住宅開發(fā)商，逐步轉(zhuǎn)型為城市服務(wù)商。

萬物云也隨之實現(xiàn)了能力的提升、機(jī)制的優(yōu)化，對自身客群的洞察和把握，也提升到了一個全新的水平。

這一過程也很像母公司萬科。38歲的萬科，過去也靠著它的管理層團(tuán)隊，遵循市場化的邏輯，一步步成長為一家優(yōu)秀的公司，那些最初的基石投資者，也分享了它增長的紅利。

如果從1993年算起，萬科A的股價已經(jīng)上漲了超過31倍，2014年B股轉(zhuǎn)H股的萬科企業(yè)，掛牌后也有167.88%的漲幅。算上它連續(xù)三十年、累計949.7億元的現(xiàn)金分紅，長期持有萬科的投資者都有很好的收益。這也是郁亮堅持的長期主義的一重意義。

如今，萬物云上市，也尋來了對它長期看好的基石投資者，用朱保全的話來說，是“差市場結(jié)交真朋友”。淡馬錫是萬科的老朋友，高瓴也陪伴過很多物業(yè)股，萬物云的基石投資人多是這類來自國內(nèi)外的長期投資者。

這些真朋友，也會像劉元生陪伴萬科成長，經(jīng)歷過時間的考驗，獲得豐厚的回報。

朱保全感嘆，萬物云能走到今日，是靠著“時間的力量”。接下來，他也會繼續(xù)努力，創(chuàng)造傳奇。以度日如年、度年如日的功夫，超越平凡的自己。

郁亮則指出，今天對萬物云而言是個全新的起點，站在新起點上的萬物云，將會獲得更大的發(fā)展空間，感謝選擇萬物云的投資者。他相信萬物云團(tuán)隊將會全力以赴，時間會證明萬物云的價值。

投資者對于萬物云也有很高的期待。這家在管規(guī)模行業(yè)第一、營收行業(yè)第二的龍頭物管公司會如何打破僵局，為行業(yè)尋找到新的增長空間？他又能如何從物業(yè)行業(yè)中跳出，講出科技的故事？

這都需要朱保全和萬物云的團(tuán)隊來認(rèn)真作答。

不積跬步，無以至千里。如今，萬物云這匹“駑馬”，正在奔向更遠(yuǎn)的未來。

來源：見聞地產(chǎn)，作者周智宇

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萬物云首日破發(fā)，郁亮說不看重短期估值