作者｜周超臣

頭圖｜視覺中國(guó)

最近國(guó)內(nèi)房企仿佛商量好了，爭(zhēng)先恐后把物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆出來拿到香港上市。

周四，外媒報(bào)道稱，中國(guó)恒大（03333.HK）考慮在香港就20億美元物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行IPO。周五，恒大發(fā)布公告確認(rèn)了這一消息，稱該公司正考慮可能分拆本集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)（“物業(yè)管理業(yè)務(wù)”）于香港聯(lián)合交易所有限公司獨(dú)立上市（“可能分拆項(xiàng)目”）。

7月21日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）稱，考慮在香港就10億美元物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行IPO。6月29日，世茂集團(tuán)（00813.HK）公告稱，旗下物業(yè)管理公司世茂服務(wù)向聯(lián)交所遞交了上市申請(qǐng)。

根據(jù)騰訊新聞棱鏡的統(tǒng)計(jì)，截至目前，港交所已有29支上市物業(yè)股。截止7月14日，2020年已有弘陽服務(wù)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)（背后的母地產(chǎn)公司分別為弘陽地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、金融街、正商地產(chǎn)、鴻坤地產(chǎn)）、正榮服務(wù)上市。另有近10家公司提交了招股書。

據(jù)虎嗅獲悉，華潤(rùn)置地、龍湖等房企也在緊鑼密鼓地籌劃把物業(yè)管理板塊分拆出來拿到香港上市。

一時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)頗有大干快上搶時(shí)間窗口、一起去港股淘金的既視感。

中國(guó)的房地產(chǎn)普遍是重資產(chǎn)模式，當(dāng)年王健林處理旗下酒店業(yè)務(wù)和文旅項(xiàng)目還債時(shí)找的借口就是萬達(dá)要向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。物業(yè)管理作為輕資產(chǎn)，雖然盈利微薄，但卻是房企穩(wěn)定的收入來源，回報(bào)也相對(duì)可靠。

“（物業(yè)管理）盈利模式相對(duì)簡(jiǎn)單，不像房企有那么復(fù)雜的線條和沉重的債權(quán)債務(wù)?！比A潤(rùn)置地的一位內(nèi)部人士對(duì)虎嗅表示。

把物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆出來上市并不是什么新鮮事。最早可以追溯至2014年6月，花樣年控股（01777.HK）把旗下物業(yè)管理公司彩生活（01778.HK）分拆上市，順便搶了個(gè)“內(nèi)地物業(yè)管理公司分拆上市第一股”。

2015年10月，中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK）把旗下物業(yè)管理公司中海物業(yè)（02669.HK）分拆獨(dú)立上市。

2016年7月，綠城中國(guó)（09979.HK）旗下的綠城管理控股把旗下的物業(yè)管理公司綠城服務(wù)（02869.HK）分拆上市。另外，今年7月10日，綠城管理控股（09979.HK）才在香港上市。

從2018年開始，內(nèi)地房地產(chǎn)巨頭開啟了分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)單獨(dú)上市的浪潮。

圖片：克而瑞地產(chǎn)研究

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究在2018年12月的一份統(tǒng)計(jì)，雅居樂、碧桂園、新城控股、佳兆業(yè)、旭輝等紛紛在這一年把旗下的物業(yè)管理公司送到了港交所上市。

為什么原本是雞肋或邊角料的物業(yè)管理業(yè)務(wù)成了近年房地產(chǎn)企業(yè)的寵兒呢？

棱鏡在《分拆物業(yè)上市，地產(chǎn)公司的新資本游戲》一文中援引香港資本市場(chǎng)分析師、協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖的觀點(diǎn)表示，地產(chǎn)板塊的市盈率一直徘徊在3~5倍左右，而物業(yè)板塊則是30倍左右，物業(yè)板塊拆分上市，估值立即上漲10倍。

事實(shí)上更夸張?；⑿岣鶕?jù)昨日收盤后的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，有些地產(chǎn)公司的物業(yè)管理公司的PE動(dòng)輒50、60、70倍，有的甚至達(dá)到100倍。30倍的市盈率算是非常保守的。

物業(yè)管理公司的估值有多高，碧桂園服務(wù)的市值相當(dāng)于碧桂園市值的50%，雅生活服務(wù)的市值甚至比它的母公司雅居樂還高，簡(jiǎn)直點(diǎn)石成金。

虎嗅根據(jù)7月30日收盤后統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)及其物業(yè)管理公司的市值和市盈率統(tǒng)計(jì)對(duì)比

房地產(chǎn)企業(yè)拆分物業(yè)管理業(yè)務(wù)、單獨(dú)上市的大背景——

一是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，賣房子的想象力已經(jīng)見頂。同時(shí)，作為房地產(chǎn)公司服務(wù)經(jīng)營(yíng)主體的物業(yè)管理公司，由于服務(wù)著數(shù)量眾多的業(yè)主，同時(shí)伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和大數(shù)據(jù)的成熟，物業(yè)管理公司的價(jià)值逐漸凸顯，日漸成為資本市場(chǎng)的寵兒；

二是，2018年以來我國(guó)的信貸環(huán)境持續(xù)收緊，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資環(huán)境較為嚴(yán)峻；

三是，物業(yè)管理不太容易受到宏觀調(diào)控的影響，所以是房企穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

而把物業(yè)拆分上市的邏輯是：將資產(chǎn)證券化，多融錢，減輕資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的市值長(zhǎng)期被低估，把物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆出去后，無需依賴背后的地產(chǎn)公司就可以直接接觸資本市場(chǎng)進(jìn)行股本或債務(wù)融資，這樣既能減輕母公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，又能得到更多的融資金額，為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)及未來擴(kuò)充提供資金，有助于物業(yè)公司的發(fā)展。

上述華潤(rùn)內(nèi)部人士分析認(rèn)為，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)延展也讓資本看到發(fā)展方向 ，比如物業(yè)參與到了二手房經(jīng)紀(jì)、出租領(lǐng)域、還有很多以前部委、單位的住房管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，讓物業(yè)管理拓展了很大的市場(chǎng)，前景還是非常好，“另外大房企業(yè)融資越來越難，下游物業(yè)公司上市也拓寬了他們的融資渠道?！?/p>但為何這些房企爭(zhēng)先恐后搶這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上市讓人費(fèi)解。如果從宏觀政策來解讀，唯一能解釋的就是，自2019年底到今年上半年，政府除了三令五申“房住不炒”外，更是把老舊小區(qū)改造寫進(jìn)了政府工作報(bào)告里——2020全國(guó)各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有老舊小區(qū)約17萬個(gè)。

專業(yè)物業(yè)管理的缺失一直都是困擾老舊小區(qū)治理提升的難題，老舊小區(qū)改造后，必然引入專業(yè)化的物業(yè)管理，從而釋放出巨大的市場(chǎng)需求。

無利不起早，何況房企都是猴精。