作者｜周超臣

頭圖｜視覺中國

最近國內房企仿佛商量好了，爭先恐后把物業(yè)管理業(yè)務分拆出來拿到香港上市。

周四，外媒報道稱，中國恒大（03333.HK）考慮在香港就20億美元物業(yè)管理業(yè)務進行IPO。周五，恒大發(fā)布公告確認了這一消息，稱該公司正考慮可能分拆本集團的物業(yè)管理服務及相關增值服務業(yè)務（“物業(yè)管理業(yè)務”）于香港聯(lián)合交易所有限公司獨立上市（“可能分拆項目”）。

7月21日，融創(chuàng)中國（01918.HK）稱，考慮在香港就10億美元物業(yè)管理業(yè)務進行IPO。6月29日，世茂集團（00813.HK）公告稱，旗下物業(yè)管理公司世茂服務向聯(lián)交所遞交了上市申請。

根據(jù)騰訊新聞棱鏡的統(tǒng)計，截至目前，港交所已有29支上市物業(yè)股。截止7月14日，2020年已有弘陽服務、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團（背后的母地產公司分別為弘陽地產、建業(yè)地產、金融街、正商地產、鴻坤地產）、正榮服務上市。另有近10家公司提交了招股書。

據(jù)虎嗅獲悉，華潤置地、龍湖等房企也在緊鑼密鼓地籌劃把物業(yè)管理板塊分拆出來拿到香港上市。

一時間，房地產企業(yè)頗有大干快上搶時間窗口、一起去港股淘金的既視感。

中國的房地產普遍是重資產模式，當年王健林處理旗下酒店業(yè)務和文旅項目還債時找的借口就是萬達要向輕資產模式轉型。物業(yè)管理作為輕資產，雖然盈利微薄，但卻是房企穩(wěn)定的收入來源，回報也相對可靠。

“（物業(yè)管理）盈利模式相對簡單，不像房企有那么復雜的線條和沉重的債權債務?！比A潤置地的一位內部人士對虎嗅表示。

把物業(yè)管理業(yè)務分拆出來上市并不是什么新鮮事。最早可以追溯至2014年6月，花樣年控股（01777.HK）把旗下物業(yè)管理公司彩生活（01778.HK）分拆上市，順便搶了個“內地物業(yè)管理公司分拆上市第一股”。

2015年10月，中國海外發(fā)展（00688.HK）把旗下物業(yè)管理公司中海物業(yè)（02669.HK）分拆獨立上市。

2016年7月，綠城中國（09979.HK）旗下的綠城管理控股把旗下的物業(yè)管理公司綠城服務（02869.HK）分拆上市。另外，今年7月10日，綠城管理控股（09979.HK）才在香港上市。

從2018年開始，內地房地產巨頭開啟了分拆物業(yè)管理業(yè)務單獨上市的浪潮。

圖片：克而瑞地產研究

根據(jù)克而瑞地產研究在2018年12月的一份統(tǒng)計，雅居樂、碧桂園、新城控股、佳兆業(yè)、旭輝等紛紛在這一年把旗下的物業(yè)管理公司送到了港交所上市。

為什么原本是雞肋或邊角料的物業(yè)管理業(yè)務成了近年房地產企業(yè)的寵兒呢？

棱鏡在《分拆物業(yè)上市，地產公司的新資本游戲》一文中援引香港資本市場分析師、協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖的觀點表示，地產板塊的市盈率一直徘徊在3~5倍左右，而物業(yè)板塊則是30倍左右，物業(yè)板塊拆分上市，估值立即上漲10倍。

事實上更夸張?；⑿岣鶕?jù)昨日收盤后的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，有些地產公司的物業(yè)管理公司的PE動輒50、60、70倍，有的甚至達到100倍。30倍的市盈率算是非常保守的。

物業(yè)管理公司的估值有多高，碧桂園服務的市值相當于碧桂園市值的50%，雅生活服務的市值甚至比它的母公司雅居樂還高，簡直點石成金。

虎嗅根據(jù)7月30日收盤后統(tǒng)計的房地產企業(yè)及其物業(yè)管理公司的市值和市盈率統(tǒng)計對比

房地產企業(yè)拆分物業(yè)管理業(yè)務、單獨上市的大背景——

一是我國的房地產市場已經進入存量時代，賣房子的想象力已經見頂。同時，作為房地產公司服務經營主體的物業(yè)管理公司，由于服務著數(shù)量眾多的業(yè)主，同時伴隨著互聯(lián)網(wǎng)技術和大數(shù)據(jù)的成熟，物業(yè)管理公司的價值逐漸凸顯，日漸成為資本市場的寵兒；

二是，2018年以來我國的信貸環(huán)境持續(xù)收緊，對房地產企業(yè)而言，融資環(huán)境較為嚴峻；

三是，物業(yè)管理不太容易受到宏觀調控的影響，所以是房企穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

而把物業(yè)拆分上市的邏輯是：將資產證券化，多融錢，減輕資金壓力。房地產企業(yè)的市值長期被低估，把物業(yè)管理業(yè)務分拆出去后，無需依賴背后的地產公司就可以直接接觸資本市場進行股本或債務融資，這樣既能減輕母公司的財務負擔，又能得到更多的融資金額，為其現(xiàn)有業(yè)務及未來擴充提供資金，有助于物業(yè)公司的發(fā)展。

上述華潤內部人士分析認為，物業(yè)管理公司的業(yè)務延展也讓資本看到發(fā)展方向 ，比如物業(yè)參與到了二手房經紀、出租領域、還有很多以前部委、單位的住房管理市場化運營，讓物業(yè)管理拓展了很大的市場，前景還是非常好，“另外大房企業(yè)融資越來越難，下游物業(yè)公司上市也拓寬了他們的融資渠道?！?/p>但為何這些房企爭先恐后搶這個時間點上市讓人費解。如果從宏觀政策來解讀，唯一能解釋的就是，自2019年底到今年上半年，政府除了三令五申“房住不炒”外，更是把老舊小區(qū)改造寫進了政府工作報告里——2020全國各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，全國共有老舊小區(qū)約17萬個。

專業(yè)物業(yè)管理的缺失一直都是困擾老舊小區(qū)治理提升的難題，老舊小區(qū)改造后，必然引入專業(yè)化的物業(yè)管理，從而釋放出巨大的市場需求。

無利不起早，何況房企都是猴精。