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目 錄一、私募行業(yè)監(jiān)管邏輯及監(jiān)管體系二、私募管理人登記注意要點(diǎn)三、私募基金參與不動(dòng)產(chǎn)及城投投資及相關(guān)產(chǎn)品
2023年7月3日，李強(qiáng)總理簽署第762號(hào)中華人民共和國國務(wù)院令，《私募投資基金監(jiān)督管理?xiàng)l例》（下稱《私募條例》）自2023年9月1日起施行?！端侥紬l例》專設(shè)第四章“關(guān)于創(chuàng)業(yè)投資基金的特別規(guī)定”，體現(xiàn)了支持“投早投小”、實(shí)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，進(jìn)行差異化管理。此外，《私募條例》還特別強(qiáng)調(diào)不得因私募投資增加地方政府隱債，以控制政府債務(wù)（第二十四條第二款：私募基金財(cái)產(chǎn)不得用于經(jīng)營或變相經(jīng)營資金拆借、貸款等業(yè)務(wù)。私募基金管理人不得以要求地方政府承諾回購本金等方式變相增加政府隱性債務(wù)）；明確了私募管理人代私募基金訴訟的主體資格（第十一條第二款：以非公開方式募集金設(shè)立投資基金的，私募基金管理人還應(yīng)當(dāng)以自己的名義，為私募基金財(cái)產(chǎn)行使訴訟權(quán)利或?qū)嵤┢渌尚袨椋?、明確基金的股東資格（但需注意目前工商管理部門尚不接受契約型基金登記為公司股東，第二十一條：私募基金管理人于運(yùn)用私募基金財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資的，在以私募基金管理人名義開立賬戶、列入所投資企業(yè)股東名冊(cè)或者持有其他私募基金財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明私募基金名稱”）等等。近兩年私募行業(yè)的監(jiān)管規(guī)則逐步完善，行業(yè)監(jiān)管也趨愈發(fā)嚴(yán)格，收緊準(zhǔn)入門檻，強(qiáng)化私募管理，行業(yè)人士甚至感慨到，目前對(duì)私募的監(jiān)管甚至有向公募化發(fā)展的趨勢(shì)。其中值得一提的是，2023年5月1日正式實(shí)施的《私募投資基金登記備案辦法》及其配套附件登記指引1-3號(hào)（下稱“51新規(guī)”）對(duì)管理人登記及后續(xù)的產(chǎn)品發(fā)行提出了更高的要求，根據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)文之日，在“51新規(guī)”后完成管理人登記的基金管理人約19家?！恫粍?dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》自2023年3月1日實(shí)施至今尚未有市場(chǎng)消息表示有相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金產(chǎn)品發(fā)行。此外，據(jù)了解，目前取得相關(guān)試點(diǎn)資格的大型私募基金管理人在年初時(shí)即被相關(guān)監(jiān)管部門定向邀約參與相關(guān)試點(diǎn)資格，而相關(guān)私募機(jī)構(gòu)均秉持“低調(diào)”的原則。當(dāng)然，不可否認(rèn)，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”，確實(shí)有助于進(jìn)一步填補(bǔ)房企股權(quán)融資的不足，積極化解房企資金困境，也有望為行業(yè)提供新的增量資金來源，盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，對(duì)具備資產(chǎn)運(yùn)營管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企及城投平臺(tái)的發(fā)展帶來一定的助益。但落實(shí)到具體項(xiàng)目時(shí)，該政策的落地效果則有待觀察（相關(guān)分析可參考《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》的落地效果有待觀察》）。我們自2015年底開始涉獵私募基金行業(yè)，時(shí)至今日我們也算是經(jīng)歷了一波私募基金或者說泛資管行業(yè)的“周期”，也見證了地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)“小周期”?！端侥紬l例》這一上位法實(shí)施以及近兩年私募行業(yè)監(jiān)管規(guī)則逐漸明細(xì)化后，私募同行們也在感慨，以后操作私募業(yè)務(wù)再也不用以“猜”的方式去揣度審核人員的想法?；叵肽切└≡甑囊蝗ゲ粡?fù)返的“賺錢還算容易的時(shí)代”，投資者關(guān)注的主要是投多少錢、投多長時(shí)間、能得到怎樣的收益。財(cái)富人員關(guān)注的更多的是募集多少對(duì)應(yīng)能拿多少提成。融資方也是配合各種擔(dān)保、合同的簽署，只要資金放款夠快，金額能滿足要求。但是，伴隨2018年《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（下稱《資管新規(guī)》）的出臺(tái)，資管行業(yè)都在積極地“破剛兌、降杠桿、去通道、擠泡沫”。資管行業(yè)在“破”、“立”之中也已進(jìn)入向“凈值化、標(biāo)準(zhǔn)化、回歸本源、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”方向轉(zhuǎn)型發(fā)展的新階段。私募行業(yè)也以2018年“阜興事件”為導(dǎo)火索，開始持續(xù)爆雷、肅清。不少機(jī)構(gòu)及財(cái)富人員在經(jīng)歷了私募基金的“募集難”、“托管難”、“備案難”后轉(zhuǎn)戰(zhàn)“金交所”以及目前的“拍賣平臺(tái)”，春風(fēng)得意一時(shí)。但是，“出來混總是要還的”。近幾年疊加疫情的影響以及房地產(chǎn)企業(yè)紛紛“躺平”，包括信托、私募、金交所在內(nèi)的泛資管行業(yè)也被徹底“清洗”了一遍。現(xiàn)在聽到更多的是要秉持“買方思維”，要主動(dòng)管理，要做好投后管理……一、私募行業(yè)監(jiān)管邏輯及監(jiān)管體系（一）私募行業(yè)監(jiān)管邏輯及目的包括私募在內(nèi)的泛資管行業(yè)解決的是資金從哪來（資金端）、往哪去（資產(chǎn)端）、怎么去（產(chǎn)品端）的問題。對(duì)于資管機(jī)構(gòu)而言，在這個(gè)過程中要做好資金來源的把控，確保投資人滿足合格投資者的條件，具備投資能力與相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力；產(chǎn)品端要基于合理的估值，確?；A(chǔ)資產(chǎn)的真實(shí)有效，管理人要憑借自身管理能力進(jìn)行投后管理，做好風(fēng)險(xiǎn)揭示、信息披露。并在此基礎(chǔ)上涉及滿足監(jiān)管要求的產(chǎn)品進(jìn)行投資。
金融要服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，“提高直接融資比重及長期資本形成能力，充分發(fā)揮私募基金在多層次資本市場(chǎng)中的作用”是私募基金的目的，根據(jù)企業(yè)的不同階段引入私募創(chuàng)投基金、股權(quán)基金、私募證券基金。
圖片來源：中基協(xié)洪磊會(huì)長2018年5月《私募基金的自律管理邏輯》（二）私募行業(yè)監(jiān)管規(guī)則體系私募基金管理人及基金產(chǎn)品根據(jù)類型的不同受到國家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)及基金業(yè)協(xié)會(huì)、財(cái)政部、地方證監(jiān)局、交易所及證券登記機(jī)構(gòu)等多方面的監(jiān)管。其監(jiān)管體系如下圖所示：
二、私募管理人登記注意要點(diǎn)在監(jiān)管規(guī)則體系建立后，目前對(duì)私募基金管理人的監(jiān)管是從“生”到“死”，事前、事中、事后全方位的監(jiān)管。管理人登記是源頭；過程中的自查、信披是常態(tài)；機(jī)構(gòu)異常、退出等機(jī)制化；從業(yè)人員管理是必須。在辦理私募基金管理人登記時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注《私募投資基金登記備案辦法》及其配套登記指引1-3號(hào)的相關(guān)內(nèi)容。其核心登記要求我們簡(jiǎn)單整理如下，更多內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注《私募基金產(chǎn)品募集、備案、托管的最新要求（中基協(xié)字﹝2022﹞203號(hào)文要點(diǎn)梳理）》一文（注意該文僅供參考，需根據(jù)“51新規(guī)”進(jìn)行調(diào)整和甄別）。
此外，樓市進(jìn)入下行期以來，基于政府及政策對(duì)產(chǎn)業(yè)投資的偏好，當(dāng)下不少機(jī)構(gòu)在積極探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)方向的投資機(jī)會(huì)。但對(duì)于這些產(chǎn)業(yè)園主、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方來說，自身若控制某私募基金管理人，則可通過發(fā)行私募基金產(chǎn)品，將長期合作的投資方圈定進(jìn)來，也即尋找更多的資本來擴(kuò)大自身產(chǎn)業(yè)園和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目。另外，在當(dāng)下公募Reits給產(chǎn)業(yè)投資創(chuàng)設(shè)了一條明晰的退出路徑后，也給產(chǎn)業(yè)園主、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方及投資機(jī)構(gòu)打造“產(chǎn)業(yè)園全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制”及“建設(shè)—運(yùn)營—退出—再投資”的投資閉環(huán)創(chuàng)造了條件，比如通過“資產(chǎn)培育—Pre-Reits—公募Reits”產(chǎn)品鏈條設(shè)計(jì)（相關(guān)內(nèi)容請(qǐng)參考《產(chǎn)業(yè)基金的崛起：基金管理人登記及基金產(chǎn)品備案實(shí)務(wù)》），盤活存量產(chǎn)業(yè)園重資產(chǎn)，并為借助公募REITs產(chǎn)品輸出管理及長期收益提供了更大的想象空間，而這一過程前期也少不了私募基金的參與。再者，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營方而言，其運(yùn)營管理的園區(qū)內(nèi)的企業(yè)也存在較多的投資合作空間，如保理融資租賃類投融資、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的股權(quán)投資等等。但是，雖然行業(yè)大趨勢(shì)往“標(biāo)準(zhǔn)化”、“產(chǎn)業(yè)化”方向發(fā)展，但是，投資人接受仍舊需要很長一段時(shí)間。如何成功獲得募資才是關(guān)鍵。更多內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注西政財(cái)富、西政資本。
2023年7月3日，李強(qiáng)總理簽署第762號(hào)中華人民共和國國務(wù)院令，《私募投資基金監(jiān)督管理?xiàng)l例》（下稱《私募條例》）自2023年9月1日起施行?！端侥紬l例》專設(shè)第四章“關(guān)于創(chuàng)業(yè)投資基金的特別規(guī)定”，體現(xiàn)了支持“投早投小”、實(shí)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，進(jìn)行差異化管理。此外，《私募條例》還特別強(qiáng)調(diào)不得因私募投資增加地方政府隱債，以控制政府債務(wù)（第二十四條第二款：私募基金財(cái)產(chǎn)不得用于經(jīng)營或變相經(jīng)營資金拆借、貸款等業(yè)務(wù)。私募基金管理人不得以要求地方政府承諾回購本金等方式變相增加政府隱性債務(wù)）；明確了私募管理人代私募基金訴訟的主體資格（第十一條第二款：以非公開方式募集金設(shè)立投資基金的，私募基金管理人還應(yīng)當(dāng)以自己的名義，為私募基金財(cái)產(chǎn)行使訴訟權(quán)利或?qū)嵤┢渌尚袨椋?、明確基金的股東資格（但需注意目前工商管理部門尚不接受契約型基金登記為公司股東，第二十一條：私募基金管理人于運(yùn)用私募基金財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資的，在以私募基金管理人名義開立賬戶、列入所投資企業(yè)股東名冊(cè)或者持有其他私募基金財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明私募基金名稱”）等等。近兩年私募行業(yè)的監(jiān)管規(guī)則逐步完善，行業(yè)監(jiān)管也趨愈發(fā)嚴(yán)格，收緊準(zhǔn)入門檻，強(qiáng)化私募管理，行業(yè)人士甚至感慨到，目前對(duì)私募的監(jiān)管甚至有向公募化發(fā)展的趨勢(shì)。其中值得一提的是，2023年5月1日正式實(shí)施的《私募投資基金登記備案辦法》及其配套附件登記指引1-3號(hào)（下稱“51新規(guī)”）對(duì)管理人登記及后續(xù)的產(chǎn)品發(fā)行提出了更高的要求，根據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)文之日，在“51新規(guī)”后完成管理人登記的基金管理人約19家?！恫粍?dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》自2023年3月1日實(shí)施至今尚未有市場(chǎng)消息表示有相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金產(chǎn)品發(fā)行。此外，據(jù)了解，目前取得相關(guān)試點(diǎn)資格的大型私募基金管理人在年初時(shí)即被相關(guān)監(jiān)管部門定向邀約參與相關(guān)試點(diǎn)資格，而相關(guān)私募機(jī)構(gòu)均秉持“低調(diào)”的原則。當(dāng)然，不可否認(rèn)，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”，確實(shí)有助于進(jìn)一步填補(bǔ)房企股權(quán)融資的不足，積極化解房企資金困境，也有望為行業(yè)提供新的增量資金來源，盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，對(duì)具備資產(chǎn)運(yùn)營管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企及城投平臺(tái)的發(fā)展帶來一定的助益。但落實(shí)到具體項(xiàng)目時(shí)，該政策的落地效果則有待觀察（相關(guān)分析可參考《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》的落地效果有待觀察》）。我們自2015年底開始涉獵私募基金行業(yè)，時(shí)至今日我們也算是經(jīng)歷了一波私募基金或者說泛資管行業(yè)的“周期”，也見證了地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)“小周期”?！端侥紬l例》這一上位法實(shí)施以及近兩年私募行業(yè)監(jiān)管規(guī)則逐漸明細(xì)化后，私募同行們也在感慨，以后操作私募業(yè)務(wù)再也不用以“猜”的方式去揣度審核人員的想法?；叵肽切└≡甑囊蝗ゲ粡?fù)返的“賺錢還算容易的時(shí)代”，投資者關(guān)注的主要是投多少錢、投多長時(shí)間、能得到怎樣的收益。財(cái)富人員關(guān)注的更多的是募集多少對(duì)應(yīng)能拿多少提成。融資方也是配合各種擔(dān)保、合同的簽署，只要資金放款夠快，金額能滿足要求。但是，伴隨2018年《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（下稱《資管新規(guī)》）的出臺(tái)，資管行業(yè)都在積極地“破剛兌、降杠桿、去通道、擠泡沫”。資管行業(yè)在“破”、“立”之中也已進(jìn)入向“凈值化、標(biāo)準(zhǔn)化、回歸本源、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”方向轉(zhuǎn)型發(fā)展的新階段。私募行業(yè)也以2018年“阜興事件”為導(dǎo)火索，開始持續(xù)爆雷、肅清。不少機(jī)構(gòu)及財(cái)富人員在經(jīng)歷了私募基金的“募集難”、“托管難”、“備案難”后轉(zhuǎn)戰(zhàn)“金交所”以及目前的“拍賣平臺(tái)”，春風(fēng)得意一時(shí)。但是，“出來混總是要還的”。近幾年疊加疫情的影響以及房地產(chǎn)企業(yè)紛紛“躺平”，包括信托、私募、金交所在內(nèi)的泛資管行業(yè)也被徹底“清洗”了一遍。現(xiàn)在聽到更多的是要秉持“買方思維”，要主動(dòng)管理，要做好投后管理……一、私募行業(yè)監(jiān)管邏輯及監(jiān)管體系（一）私募行業(yè)監(jiān)管邏輯及目的包括私募在內(nèi)的泛資管行業(yè)解決的是資金從哪來（資金端）、往哪去（資產(chǎn)端）、怎么去（產(chǎn)品端）的問題。對(duì)于資管機(jī)構(gòu)而言，在這個(gè)過程中要做好資金來源的把控，確保投資人滿足合格投資者的條件，具備投資能力與相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力；產(chǎn)品端要基于合理的估值，確?；A(chǔ)資產(chǎn)的真實(shí)有效，管理人要憑借自身管理能力進(jìn)行投后管理，做好風(fēng)險(xiǎn)揭示、信息披露。并在此基礎(chǔ)上涉及滿足監(jiān)管要求的產(chǎn)品進(jìn)行投資。
金融要服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，“提高直接融資比重及長期資本形成能力，充分發(fā)揮私募基金在多層次資本市場(chǎng)中的作用”是私募基金的目的，根據(jù)企業(yè)的不同階段引入私募創(chuàng)投基金、股權(quán)基金、私募證券基金。
圖片來源：中基協(xié)洪磊會(huì)長2018年5月《私募基金的自律管理邏輯》（二）私募行業(yè)監(jiān)管規(guī)則體系私募基金管理人及基金產(chǎn)品根據(jù)類型的不同受到國家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)及基金業(yè)協(xié)會(huì)、財(cái)政部、地方證監(jiān)局、交易所及證券登記機(jī)構(gòu)等多方面的監(jiān)管。其監(jiān)管體系如下圖所示：
二、私募管理人登記注意要點(diǎn)在監(jiān)管規(guī)則體系建立后，目前對(duì)私募基金管理人的監(jiān)管是從“生”到“死”，事前、事中、事后全方位的監(jiān)管。管理人登記是源頭；過程中的自查、信披是常態(tài)；機(jī)構(gòu)異常、退出等機(jī)制化；從業(yè)人員管理是必須。在辦理私募基金管理人登記時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注《私募投資基金登記備案辦法》及其配套登記指引1-3號(hào)的相關(guān)內(nèi)容。其核心登記要求我們簡(jiǎn)單整理如下，更多內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注《私募基金產(chǎn)品募集、備案、托管的最新要求（中基協(xié)字﹝2022﹞203號(hào)文要點(diǎn)梳理）》一文（注意該文僅供參考，需根據(jù)“51新規(guī)”進(jìn)行調(diào)整和甄別）。
三、私募基金參與不動(dòng)產(chǎn)及
城投投資及相關(guān)產(chǎn)品
我們?cè)凇斗科?城投平臺(tái)存量資產(chǎn)盤活與融資系列（四）——私募基金參與存量資產(chǎn)盤活與融資》一文中也提及私募基金參與不動(dòng)產(chǎn)及城投投資的相關(guān)產(chǎn)品及注意事項(xiàng)。
此外，樓市進(jìn)入下行期以來，基于政府及政策對(duì)產(chǎn)業(yè)投資的偏好，當(dāng)下不少機(jī)構(gòu)在積極探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)方向的投資機(jī)會(huì)。但對(duì)于這些產(chǎn)業(yè)園主、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方來說，自身若控制某私募基金管理人，則可通過發(fā)行私募基金產(chǎn)品，將長期合作的投資方圈定進(jìn)來，也即尋找更多的資本來擴(kuò)大自身產(chǎn)業(yè)園和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目。另外，在當(dāng)下公募Reits給產(chǎn)業(yè)投資創(chuàng)設(shè)了一條明晰的退出路徑后，也給產(chǎn)業(yè)園主、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方及投資機(jī)構(gòu)打造“產(chǎn)業(yè)園全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制”及“建設(shè)—運(yùn)營—退出—再投資”的投資閉環(huán)創(chuàng)造了條件，比如通過“資產(chǎn)培育—Pre-Reits—公募Reits”產(chǎn)品鏈條設(shè)計(jì)（相關(guān)內(nèi)容請(qǐng)參考《產(chǎn)業(yè)基金的崛起：基金管理人登記及基金產(chǎn)品備案實(shí)務(wù)》），盤活存量產(chǎn)業(yè)園重資產(chǎn)，并為借助公募REITs產(chǎn)品輸出管理及長期收益提供了更大的想象空間，而這一過程前期也少不了私募基金的參與。再者，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營方而言，其運(yùn)營管理的園區(qū)內(nèi)的企業(yè)也存在較多的投資合作空間，如保理融資租賃類投融資、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的股權(quán)投資等等。但是，雖然行業(yè)大趨勢(shì)往“標(biāo)準(zhǔn)化”、“產(chǎn)業(yè)化”方向發(fā)展，但是，投資人接受仍舊需要很長一段時(shí)間。如何成功獲得募資才是關(guān)鍵。更多內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注西政財(cái)富、西政資本。
