【大河財(cái)立方 記者 賈永標(biāo) 上海報(bào)道】炎炎夏日，難擋行業(yè)人士聚焦REITs市場(chǎng)的熱情。

7月14日至15日，第七屆不動(dòng)產(chǎn)證券化與REITs高峰論壇在上海舉行。本次大會(huì)以“盤(pán)活存量資產(chǎn) 擴(kuò)大有效投資”為主題，與會(huì)行業(yè)人士就不動(dòng)產(chǎn)、金融業(yè)及新興的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平穩(wěn)發(fā)展進(jìn)行了分享交流。

“REITs現(xiàn)在的生態(tài)就是水大魚(yú)大，當(dāng)前最重要的還是要把市場(chǎng)做起來(lái)，讓更多的人參與進(jìn)來(lái)，雖然國(guó)內(nèi)REITs剛剛起步，但相信大家一起總結(jié)經(jīng)驗(yàn)探索前路，一定會(huì)有光明的未來(lái)。”REITs行業(yè)聯(lián)盟執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)王剛說(shuō)。

國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)已接近千億

公開(kāi)資料顯示，REITs全稱(chēng)為Real Estate Investment Trusts，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托，又稱(chēng)房托基金、地產(chǎn)信托。作為西方舶來(lái)品，REITs于1960年起源于美國(guó)，是一種通過(guò)發(fā)行收益信托憑證/股份匯集資金，由管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)和管理，并將投資綜合收益分配給投資者的證券。

對(duì)于投資者而言，REITs借由不動(dòng)產(chǎn)的證券化及眾多投資人的資金集資，使沒(méi)有龐大資本的一般投資人也能以較低門(mén)檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金與增值所帶來(lái)的收益。同時(shí)投資人不需要實(shí)質(zhì)持有不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的，就可在證券市場(chǎng)交易，因此市場(chǎng)流通性?xún)?yōu)于不動(dòng)產(chǎn)。

“目前國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)逼近千億，隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs發(fā)行范圍，資產(chǎn)類(lèi)型再度擴(kuò)容，我國(guó)公募REITs必將進(jìn)入快速發(fā)展期?！辈簧賲?huì)人士達(dá)成了共識(shí)。

REITs行業(yè)聯(lián)盟執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)王剛在會(huì)上表示，2021年6月，首批9單公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs分別在上海證券交易所及深圳證券交易所完成資金募集，并成功掛牌上市交易，揭開(kāi)了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的帷幕。

數(shù)據(jù)顯示，在首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功發(fā)行兩年后，已發(fā)行或已過(guò)審的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)有29只，總市值接近人民幣1000億元，底層資產(chǎn)類(lèi)型包括：產(chǎn)業(yè)園區(qū)9只、高速公路8只、保障房4只、倉(cāng)儲(chǔ)物流3只、清潔能源3只、生態(tài)環(huán)保設(shè)施2只。

近年來(lái)，我國(guó)堅(jiān)持把不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)放在民生上，穩(wěn)妥實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、“一城一策”，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。面對(duì)龐大的存量不動(dòng)產(chǎn)以及有限的融資渠道，資產(chǎn)證券化可以盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，是不動(dòng)產(chǎn)融資最重要的渠道之一。

“不動(dòng)產(chǎn)證券化的本質(zhì)就是將不動(dòng)產(chǎn)形成可拆細(xì)、可連續(xù)、可衍生交易的金融投資行為?！鄙虾Ｊ袊?guó)際股權(quán)投資基金協(xié)會(huì)常務(wù)理事、上海久有基金董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官劉小龍說(shuō)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化可以學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，加大不動(dòng)產(chǎn)證券化力度，激活中國(guó)的投資與消費(fèi)，推動(dòng)人民幣回歸和保持其真實(shí)價(jià)值。

REITs市場(chǎng)有望迎來(lái)快速發(fā)展期

與會(huì)人士認(rèn)為，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)去兩年的發(fā)展，相關(guān)稅務(wù)政策、“擴(kuò)募”規(guī)則、重要底層資產(chǎn)類(lèi)型——保障性租賃住房相關(guān)指引、更新的項(xiàng)目申報(bào)指引及審核關(guān)注事項(xiàng)的頒布，使公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策體系更為完善。

大河財(cái)立方記者注意到，2022年5月31日，在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，滬深交易所分別發(fā)布公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱(chēng)為“指引第3號(hào)”），明確了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募包括向不特定對(duì)象發(fā)售（包括向原持有人配售和公開(kāi)擴(kuò)募）以及定向擴(kuò)募。擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性，該文件的發(fā)布預(yù)示著公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)加快擴(kuò)容的步伐，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

不過(guò)更讓從業(yè)人士感到振奮的還是2023年3月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，標(biāo)志著我國(guó)正式將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)REITs。

“最近發(fā)布的政策首次將消費(fèi)類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs的范圍、底層資產(chǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云表示，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)的存量資產(chǎn)急需盤(pán)活，相信這些存量的釋放將為市場(chǎng)提供資金的增量。

會(huì)上發(fā)布的《中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告》顯示，REITs在全球范圍內(nèi)廣受投資者歡迎，并在美國(guó)、日本、新加坡、中國(guó)內(nèi)地及香港等主要資本市場(chǎng)有廣泛的影響力。

其中如新加坡，經(jīng)過(guò)20年的探索，不僅吸引了許多來(lái)自全球各地的投資者在新加坡投資REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托產(chǎn)品，還成功地吸引了來(lái)自全球各地的開(kāi)發(fā)商用其所在地的資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)在新加坡發(fā)行REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托產(chǎn)品，從而使投資群體和資產(chǎn)分布都非常國(guó)際化，也吸引到非常廣泛的資金進(jìn)入新加坡資本市場(chǎng)。

市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

“目前REITs的發(fā)行監(jiān)管依據(jù)是證監(jiān)會(huì)發(fā)布的部門(mén)規(guī)章，法律位階較低，對(duì)各方主體的行為約束和利益保護(hù)力度不夠。”上海國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)研究院投融資中心首席專(zhuān)家羅桂連提到。

在他看來(lái)，在REITs配套稅務(wù)法規(guī)方面，2022年1月財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布的3號(hào)公告，明確了原始權(quán)益人在進(jìn)行公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs股權(quán)架構(gòu)重組過(guò)程中及后續(xù)持有過(guò)程中的三個(gè)主要涉及企業(yè)所得稅的問(wèn)題，對(duì)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行提供了支持，并邁出了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs配套稅務(wù)法規(guī)的第一步。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在實(shí)務(wù)操作中，各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于“原始權(quán)益人”的適用范圍、特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件中“12個(gè)月間隔期”及原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司注入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的過(guò)程中除了“劃轉(zhuǎn)”以外的資產(chǎn)重組方式（包括但不限于：合并、分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)作價(jià)出資、增資、債務(wù)重組等方式）在滿(mǎn)足一定條件的情況下是否均可選擇按特殊性稅務(wù)處理有不同理解，需要進(jìn)一步優(yōu)化和明確化。此外，對(duì)于重組過(guò)程中除了企業(yè)所得稅以外的其他稅金（如增值稅、土地增值稅、印花稅等）的處理方式，尚有待后續(xù)的稅收公告來(lái)進(jìn)一步系統(tǒng)化配套的稅務(wù)法規(guī)。

“公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs均為采用外部管理模式的契約型REITs，由外聘的公募基金管理人執(zhí)行包括基金管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理在內(nèi)的所有職責(zé)，并承擔(dān)主體責(zé)任?！钡虑谥袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)及鑒證業(yè)務(wù)主管合伙人倪敏提到，上述公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs管理模式及復(fù)雜結(jié)構(gòu)勢(shì)必會(huì)帶來(lái)更高的管理成本及稅務(wù)成本、更大的道德風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)及潛在的投資者利益沖突。

不過(guò)，上述報(bào)告也提到，在全球倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展及我國(guó)提出“雙碳”的大背景下，加快發(fā)展方式綠色轉(zhuǎn)型的需求愈發(fā)迫切，企業(yè)踐行環(huán)境、社會(huì)和公司治理（“ESG”）理念的重要性愈發(fā)突出。而公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)主要是基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)，天然就是踐行ESG理念并提供高質(zhì)量ESG投資標(biāo)的的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

責(zé)編:劉安琪 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬(wàn)軍偉