今年以來，公募REITs表現(xiàn)持續(xù)低迷。除了6月30日上市首日就出現(xiàn)破發(fā)情況的中金湖北科投光谷REIT外，其余27只產(chǎn)品年內(nèi)無一正收益，截至7月13日的年內(nèi)平均跌幅達(dá)14.39%。其中，中金普洛斯REIT、平安廣州廣河REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT等6只產(chǎn)品跌幅超過20%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，公募REITs“跌跌不休”或受宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境變化、部分資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)效不及預(yù)期、一些投資者交易行為短期化趨同化等多重因素影響。與此同時(shí)，記者注意到，REITs市場(chǎng)或?qū)⒂瓉怼盎钏?，多家公募基金公司?月初表示旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資范圍，市場(chǎng)情緒有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

年內(nèi)幾近“全軍覆沒”

步入7月，部分公募REITs產(chǎn)品止跌反彈，業(yè)績(jī)表現(xiàn)有所回升。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至7月13日，在已經(jīng)上市的28只公募REITs中，超過七成產(chǎn)品月初以來實(shí)現(xiàn)上漲，表現(xiàn)最好的國(guó)金中國(guó)鐵建REIT的區(qū)間收益率達(dá)6.39%。此外，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金安徽交控REIT的月漲幅也都超過5%，分別達(dá)到5.56%和5.19%，還有部分產(chǎn)品月漲幅超過2%。

將時(shí)間拉長(zhǎng)至年內(nèi)，公募REITs的表現(xiàn)就不盡如人意了。剔除今年6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT外，所有公募REITs產(chǎn)品今年以來的收益全線告負(fù)。截至7月13日，上述27只公募REITs今年以來的平均跌幅達(dá)14.39%。若剔除今年成立的產(chǎn)品，跌幅將擴(kuò)至15.47%。

其中，建信中關(guān)村REIT年初至今累計(jì)下跌31.1%，華夏中國(guó)交建REIT、鵬華深圳能源REIT、中金普洛斯REIT、平安廣州廣河REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT等產(chǎn)品的同期跌幅均超過20%。值得一提的是，6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT，則在上市首日就迎來破發(fā)，當(dāng)日收跌6.29%。

從項(xiàng)目類別來看，剔除今年成立的4只新產(chǎn)品外，目前保障性租賃住房類REITs的跌幅較少，今年以來的平均跌幅為7.1%；垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、污水處理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等相關(guān)REITs的年內(nèi)平均跌幅均在11%至18%之間；而港口倉儲(chǔ)物流類REITs和天然氣發(fā)電類REITs則表現(xiàn)墊底，年內(nèi)平均跌幅超過20%。

因受年內(nèi)跌幅的拖累，不少公募REITs產(chǎn)品的前期漲幅被大幅吞噬，部分產(chǎn)品甚至由盈轉(zhuǎn)虧。例如，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT今年以來下跌17.53%，自2021年6月上市以來的累計(jì)漲幅縮至7.56%；鵬華深圳能源REIT的年內(nèi)跌幅為23.7%，這也導(dǎo)致該產(chǎn)品自2022年7月上市至2023年7月13日的回報(bào)為-13.08%。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至7月13日，前述2023年以前成立的24只公募REITs中，僅有4只產(chǎn)品上市以來業(yè)績(jī)收正。其中，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT漲幅最高，此外，中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT自上市以來的累計(jì)漲幅在1%至4.1%之間。

另一方面，還有超八成產(chǎn)品成立至今的業(yè)績(jī)?yōu)樨?fù)，包括紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏中國(guó)交建REIT在內(nèi)的8只產(chǎn)品的累計(jì)跌幅超過20%。其中，華夏中國(guó)交建REIT自2022年4月以來的累計(jì)跌幅達(dá)38.44%。

REITs市場(chǎng)亟待增量資金

對(duì)于公募REITs的年內(nèi)表現(xiàn)，證監(jiān)會(huì)債券部主任周小舟7月6日曾表示，今年以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境變化、部分資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)效不及預(yù)期、一些投資者交易行為短期化趨同化等多重因素影響，REITs二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)有所加大。總體看，這輪調(diào)整是價(jià)格逐步向價(jià)值回歸的正常過程。目前，二級(jí)市場(chǎng)估值總體處于相對(duì)合理水平。

一位相關(guān)行業(yè)分析師認(rèn)為，REITs市場(chǎng)的下跌主要緣于多方面因素。其一是與部分項(xiàng)目業(yè)績(jī)承壓有關(guān)。尤其是一季報(bào)披露后，二級(jí)價(jià)格表現(xiàn)分化，業(yè)績(jī)不及預(yù)期的項(xiàng)目顯著下跌，部分投資人已由謹(jǐn)慎觀望轉(zhuǎn)為清倉止損。

在他看來，市場(chǎng)流動(dòng)性趨弱、缺乏增量資金是該類產(chǎn)品持續(xù)下跌的原因之一?！霸跈C(jī)構(gòu)投資者高度集中、行為趨同的背景下，當(dāng)經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目基本面修復(fù)不及預(yù)期時(shí)，投資人多采取謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，市場(chǎng)缺乏新資金流入?！痹摲治鰩煴硎尽?/p>從數(shù)據(jù)來看，相較于去年下半年11只公募REITs接連上市，公募REITs今年以來發(fā)行節(jié)奏有所放緩，僅有4只產(chǎn)品上市。分別是2月8日上市的嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT（發(fā)行規(guī)模17.57億元），3月29日同時(shí)上市的中信建投國(guó)家電投新能源REIT（發(fā)行規(guī)模78.40億元）和中航京能光伏REIT（發(fā)行規(guī)模29.35億元），以及6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT（發(fā)行規(guī)模15.75億元）。

在公募REITs持續(xù)下跌的背景下，記者注意到，7月5日，包括易方達(dá)基金、南方基金等在內(nèi)的多家公募基金公司發(fā)布公告表示，旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資范圍。這也意味著，REITs市場(chǎng)或?qū)⒂瓉怼盎钏薄?/p>“FOF資金對(duì)于公募REITs市場(chǎng)屬于增量資金。今年以來公募REITs的持續(xù)下調(diào)，或?yàn)镕OF投資公募REITs提供了較好的投資機(jī)會(huì)，新資金的注入有望為市場(chǎng)帶來信心，更有利于市場(chǎng)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)?！比A南某公募基金人士對(duì)記者表示，隨著FOF資金入市，市場(chǎng)情緒有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

“REITs本質(zhì)是具有高分紅的股權(quán)資產(chǎn)?！鼻笆龇治鋈耸恳舱J(rèn)為，在股債等其他大類資產(chǎn)缺乏想象空間的背景下，公募REITs的性價(jià)比有被市場(chǎng)關(guān)注到，在經(jīng)歷了二級(jí)市場(chǎng)的大幅回調(diào)后，REITs作為長(zhǎng)期資產(chǎn)的配置價(jià)值已顯現(xiàn)。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄對(duì)記者表示，具備長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流且擁有成熟市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)仍將受到投資人的歡迎?！皬氖袌?chǎng)層面來看，由于公募REITs對(duì)資產(chǎn)端和資金端都具有相當(dāng)?shù)奈?，市?chǎng)前景看好。隨著REITs底層資產(chǎn)的逐步擴(kuò)大，常態(tài)化發(fā)行的啟動(dòng)，未來公募REITs將進(jìn)入加速發(fā)展階段。”他說。

在劉玄看來，“投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長(zhǎng)期持有、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資邏輯。”

“公募REITs底層資產(chǎn)類型多樣，現(xiàn)金流、運(yùn)營(yíng)能力各不相同，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心是提升底層資產(chǎn)的投資價(jià)值?！眲⑿嬖V記者，建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評(píng)估REITs投資價(jià)值，樹立理性投資理念。