7月18日，多輪沖刺港交所IPO后，眾安智慧生活（02271.HK）最終夢圓，這也是今年少有的房企分拆物業(yè)上市的案例。

無獨有偶，房企龍頭之一的中國恒大陸續(xù)補發(fā)截至2021年度、2022年中、2022年度的三份財報，從2021年度到2022年度，恒大兩年凈虧損約8,120億元（人民幣，下同）。從2021年度開始，恒大凈資產(chǎn)由正轉(zhuǎn)負，截至2022年底，其總資產(chǎn)約18,383億元，總負債約24,374億元，凈資產(chǎn)約負的5,991億元。驚人的凈虧損額和資不抵債的現(xiàn)狀終于被數(shù)字清晰展現(xiàn)出來。

眾安智慧生活的上市，也是樓市“弱復蘇”后卻掉頭向下，房企仍處于困境下的一次逆勢行動。

此次，眾安智慧生活共發(fā)售約1.56億股新股，每股定價1.18港元，募資凈額約1.13億港元。而募資約有55%用在戰(zhàn)略收購及投資物管公司；約30%用在社區(qū)硬件及軟件投資及升級；約15%用在社區(qū)增值服務。

眾安智慧生活是眾安集團（0672.HK）分拆出的物業(yè)管理業(yè)務部分，該公司自1998年開始運營，總部位于杭州。業(yè)務主要覆蓋長江三角洲地區(qū)以及中國的八個省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山東省、江蘇省、湖北省、云南省及廣東省。

截至2022年12月31日，眾安智慧生活共有139個合約項目，總合約建筑面積約為19.4百萬平方米，涵蓋中國19個城市及七個省份；以及合共管理95個項目，在管總建筑面積約為12.8百萬平方米，涵蓋中國11個城市及三個省份。

財務方面，眾安智慧生活的營收由2020年的2.3億元人民幣增加至2022年的3.19億元人民幣，復合年增長率約為17.7%；而毛利則是從2020年的8,680.1萬元人民幣增加到2022年的1.16億元人民幣；凈利潤由2020年人民幣4,704.9萬元增加至2022年人民幣5,093.5萬元，復合年增長率約為4.1%。

就收入來源看，眾安智慧生活2022年涉及物管收入貢獻近70%，而物管收入有71.5%來自眾安集團。也就是說，母公司眾安集團的業(yè)績對眾安智慧生活影響頗大。2022年，眾安集團營收達到92.5億元，同比增長86.2%，毛利潤達到24.7億元，同比增長67.4%，凈利潤同比增長155.3%。整體盈利情況比較穩(wěn)定。

自2014年彩生活(01778.HK)開啟上市大門后，物業(yè)公司搶灘資本市場的腳步一波又一波。碧桂園旗下的碧桂園服務、龍湖集團的龍湖智創(chuàng)、融創(chuàng)中國的融創(chuàng)服務、中國恒大的恒大物業(yè)、綠城中國的綠城服務等都有上市。且2021年是物業(yè)企業(yè)上市數(shù)量最多的一年。

從營收看，企業(yè)分化狀況逐步加劇，頭部企業(yè)“強者恒強”，利用既有規(guī)模及資源優(yōu)勢發(fā)展更為迅猛。

盡管與地產(chǎn)行業(yè)血脈相連，但物業(yè)管理與前者有本質(zhì)不同。房地產(chǎn)為物管行業(yè)提供了發(fā)展空間，而后者高頻剛需的服務特性，具有抵御經(jīng)濟周期波動的防御性特點。

18日，眾安智慧生活以1.22港元/股高開，后下行，截至午盤收盤，報收于1.15港元/股。