李伯喬（華潤有巢戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人）：各位上午好，我是華潤有巢李伯喬，非常榮幸代表有巢分享我們發(fā)行的REITs和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

我國租賃住房政策發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段，第一階段從十九大中央提出房住不炒、租購并舉開始，政策重點(diǎn)培育市場，行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期。第二階段是2019年開始，政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向強(qiáng)化監(jiān)管和權(quán)益保障，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。第三階段是從2021年起，隨著行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)基本出清，利好的政策或者說非常落地的支持政策也在密集出臺，比如說7月份國務(wù)院辦公廳和發(fā)改委同步發(fā)了兩個(gè)文，第一是明確提出要加快建設(shè)保障性租賃住房這么一個(gè)業(yè)務(wù)，第二是把保租房納入公募REITs試點(diǎn)范圍，這個(gè)政策引導(dǎo)下，行業(yè)重新進(jìn)入了良性發(fā)展的新階段。

下面簡單介紹一下有巢的情況，十九大在住有所居的前提下，華潤積極踐行社會責(zé)任，創(chuàng)立了有巢租賃住房品牌，并且設(shè)立了深圳的公司，作為華潤置地租賃住房業(yè)務(wù)的平臺公司。

有巢聚焦的是集中式租賃住房，輕重并舉，以重為主，重資產(chǎn)占比達(dá)到了60%，同時(shí)我們比較聚焦核心城市，目前已經(jīng)進(jìn)駐的只有15個(gè)城市，其中北上廣深四個(gè)一線加強(qiáng)二線成都，五大核心城市持有的房間數(shù)占比就達(dá)到了80%。

這一點(diǎn)上跟我們很多同行的發(fā)展路徑、發(fā)展方向都不太一樣，有些公司可能進(jìn)入三四十個(gè)城市，有些可能是以包租項(xiàng)目為主的，有巢從一開始就是從拿地開發(fā)建設(shè)租賃住房社區(qū)這條業(yè)務(wù)線的商業(yè)模式去發(fā)展的，我覺得可能也是比較幸運(yùn)，有巢在這幾年的發(fā)展過程中也踩中了政策支持的節(jié)奏，或者說選擇了一個(gè)相對正確的道路。

有巢目前分為四條產(chǎn)品線：國際公寓社區(qū)、有巢公邸、有巢公館和有巢公寓，有巢公邸是服務(wù)式公寓，目前比較聚焦的是租賃住房社區(qū)的產(chǎn)品線。

華潤有巢在北上廣深一線城市布局了8個(gè)大型的租賃社區(qū)項(xiàng)目，形成了核心的一線城市租賃社區(qū)全覆蓋。同時(shí)積極擁抱保障性租賃住房的建設(shè)，2021年以來，有巢在國際公寓社區(qū)這條產(chǎn)品線相繼在上海、北京都有項(xiàng)目開業(yè)，并且都是首批納入了保障性租賃住房的認(rèn)定，全面助力核心城市的保障性租賃住房市場建設(shè)。

經(jīng)過5年的發(fā)展，截止到2023年6月末，有巢已經(jīng)在營的項(xiàng)目是33個(gè)，在營2.5萬間，在建的項(xiàng)目是23個(gè)，所有的房源加起來合計(jì)是5.6萬間。有巢就是以相對具備有競爭優(yōu)勢的盈利能力，包括很強(qiáng)的建設(shè)和運(yùn)營能力，目標(biāo)是為租賃社區(qū)提供解決方案。

下面介紹一下華潤有巢REITs上市情況，我們是在2022年12月9號正式上市，獲批的發(fā)行規(guī)模是5億份，其中占配3億份，詢價(jià)確定的發(fā)行價(jià)格是2.417元每份，網(wǎng)下投資者認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到213倍，刷新已發(fā)行公募REITs網(wǎng)下投資者認(rèn)購倍數(shù)的紀(jì)錄，同時(shí)首年分派率是3.95%，這也是已發(fā)行同期的REITs中最低值，也是表明公共投資人對華潤有巢REITs還是非常認(rèn)可的。

華潤有巢REITs里面有一個(gè)比較重要的創(chuàng)新或者突破，作為首單典型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的公募REITs，我們也推動監(jiān)管出臺了相關(guān)政策，就是交易所的公募REITs 4號指引，其中主要的內(nèi)容就是要求公募REITs的募集資金不能流向住宅和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

華潤有巢REITs為了符合上述要求，在兩方面做了一些具體的約束，第一是華潤有巢的有巢住房租賃深圳有限公司作為租賃住房的平臺公司，在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、人員、機(jī)構(gòu)五獨(dú)立方面與華潤置地的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行了非常有效的隔離，保證了有巢的相對獨(dú)立。

第二是華潤有巢REITs的募集資金專款專用，進(jìn)入了監(jiān)管賬戶，?？钍怯糜谟谐材壳霸诮ǔ钟械?個(gè)保租房項(xiàng)目，當(dāng)然也包括后續(xù)監(jiān)管認(rèn)可的其它的獲準(zhǔn)擴(kuò)募的項(xiàng)目。

華潤有巢REITs成功的發(fā)行，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說還是非常有相對意義的，確實(shí)是走通了房企投融建管退的閉環(huán)，也是一個(gè)非常積極的引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展的正面案例。

下面再介紹一下華潤有巢REITs的底層資產(chǎn)，底層資產(chǎn)的情況是比較簡單的，就是有巢在2018年在上海拿了兩塊R4用地項(xiàng)目，其中有一個(gè)還是上海首個(gè)集體土地建設(shè)租賃用房的R4用地項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目在2021年3、4月份分別開業(yè)，2022年1月份分別作為松江區(qū)納保項(xiàng)目001號和002號獲得了保租房的認(rèn)定。

泗涇項(xiàng)目可租房間項(xiàng)目是1264間，2021年3月開業(yè)，半年就滿租了，在2022年上海疫情封控的極端情況下，兩個(gè)項(xiàng)目都保持了非常穩(wěn)定的出租情況，2022、2023年的出租率都穩(wěn)定在94%左右。

每一個(gè)社區(qū)項(xiàng)目或者保障性租賃住房的項(xiàng)目都有先天的不足，這個(gè)項(xiàng)目雖然在地鐵的沿線，但是距離9號線泗涇站有2.5公里，步行是不適合到達(dá)的，所以我們在早晚高峰期開通班車，所以吸引了更多的租客過來。

東經(jīng)項(xiàng)目可租房源是1348間，在疫情的情況下還是保持了非常好的出租率，疫情期間都能達(dá)到90%的出租水平。這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)距離地鐵非常遠(yuǎn)，也沒有可以被導(dǎo)入的客群，就是在產(chǎn)業(yè)園的腹地，我們?yōu)榱颂嵘@個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)居住氛圍，配置了相對更多的商業(yè)配套，這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積達(dá)到3000平米，泗涇項(xiàng)目有700平米的商業(yè)，目的就是為了打造社區(qū)的氛圍。

這個(gè)項(xiàng)目也是在松江工業(yè)區(qū)東部新區(qū)里面是整個(gè)居住和社區(qū)氛圍最好的項(xiàng)目，在存續(xù)期內(nèi)這兩個(gè)項(xiàng)目都保持了非常好的租金水平，甚至超過我們IPO或者發(fā)行時(shí)的經(jīng)營性預(yù)測的水平。

經(jīng)營性預(yù)測的時(shí)候，我們兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)測的出租率是91%和90%，到目前我們實(shí)現(xiàn)的出租率都在96%以上，而且存續(xù)期的合同分布是非常平均的，可以看到我們?nèi)径鹊牡狡诤贤潜容^多的，原因是三季度也是租客的旺季，我們也有意把租客換租的時(shí)間大規(guī)模的往旺季調(diào)整，租約的分布是非常健康的。

基于相對較好的底層資產(chǎn)經(jīng)營情況，我們目前實(shí)現(xiàn)的二季度經(jīng)營層面的收入、EBITDA都是非常好的水平，收入達(dá)到了109%的完成率，EBITDA完成了106%，包括可供分配的金額，考慮到前期有些預(yù)留現(xiàn)金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們募集的水平。

最后再講一講華潤有巢在公募REITs成功發(fā)行之后做的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

因?yàn)橛谐苍谶^去這段時(shí)間的發(fā)展過程中，更多是以資產(chǎn)經(jīng)營的角色在進(jìn)行業(yè)務(wù)的發(fā)展，隨著公募REITs的發(fā)行，投融建管退的閉環(huán)打通，有巢將繼續(xù)輕重并舉的資產(chǎn)發(fā)展模式。

但是從原先持有物業(yè)的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型為投融建管退的資管模式，重資產(chǎn)投資聚焦在公募REITs的發(fā)行基礎(chǔ)上，通過培育孵化租賃住房項(xiàng)目，等它成熟之后，對華潤有巢實(shí)現(xiàn)資金的收回和循環(huán)投資，同時(shí)以重促新，在做大有巢REITs規(guī)模的同時(shí)，因?yàn)樗蠷EITs的經(jīng)營主體、運(yùn)營管理上都是有巢，所以同時(shí)也做大了有巢的輕資產(chǎn)管理規(guī)模。

這就是我們在未來一段時(shí)間內(nèi)會再進(jìn)一步努力的方向，包括可能在Pre-REITs上，在更多的前端資金獲取上，也會再進(jìn)一步努力。

最后這三句話，這是有巢目前堅(jiān)定的信念，也是對行業(yè)包括對同行一起的期許，希望有更多的行業(yè)玩家能共同做大租賃住房業(yè)務(wù)，也讓租賃住房市場流動起來，這不單單是通過公募REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的流動，可能會通過大宗資產(chǎn)交易，還有Pre-REITs和私募REITs的銜接，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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