由上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院（高金）牽頭組織撰寫的《中國公募REITs市場發(fā)展白皮書》今天對(duì)外發(fā)布。截至2023年6月底，我國公募REITs產(chǎn)品已有28支，其中4支產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募，募集資金近1000億元，回收資金帶動(dòng)新項(xiàng)目投資超5600億元，市場規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)日益顯現(xiàn)。而首批4個(gè)擴(kuò)募項(xiàng)目的順利上市，進(jìn)一步凸顯了我國公募REITs市場作為“資產(chǎn)上市平臺(tái)”的長期戰(zhàn)略價(jià)值，促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)投融資循環(huán)的持續(xù)暢通。

這份白皮書系統(tǒng)總結(jié)了我國公募REITs的基本形態(tài)、產(chǎn)品架構(gòu)、運(yùn)營治理、資產(chǎn)估值、稅收配套等方面的經(jīng)驗(yàn)，旨在助力市場各方進(jìn)一步深化對(duì)我國公募REITs市場的理解與認(rèn)知，并為推動(dòng)我國REITs常態(tài)化發(fā)行及高質(zhì)量發(fā)展發(fā)揮積極作用。未來在監(jiān)管部門與市場各參與方的共同努力下，我國公募REITs市場有望延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，在服務(wù)國家戰(zhàn)略和實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮出更多積極作用。

高金執(zhí)行理事屠光紹把白皮書的亮點(diǎn)概括為五個(gè)方面的結(jié)合。首先是注重金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，要通過REITs金融工具的創(chuàng)新，拓寬基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)的融資渠道，更好地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展，盤活資產(chǎn)存量。第二是注重理論研究和實(shí)踐應(yīng)用的結(jié)合，也就是要揭示REITs如何能更好地投入實(shí)踐，應(yīng)用到金融體系、金融產(chǎn)品的完善過程之中。第三是注重政府政策和市場運(yùn)營的結(jié)合，包括制度體系的健全、市場運(yùn)行的完善。第四是注重行業(yè)和配套生態(tài)環(huán)境的結(jié)合。第五就是注重國際國內(nèi)的結(jié)合，通過與國際市場的比較，可以充分學(xué)習(xí)借鑒國外REITs市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)以及最佳實(shí)踐，并結(jié)合中國的特點(diǎn)取長補(bǔ)短。

作為白皮書項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，高金學(xué)術(shù)副院長、金融學(xué)教授嚴(yán)弘表示，白皮書重點(diǎn)關(guān)注常態(tài)化發(fā)行所涉及的機(jī)制建設(shè)問題：一方面，針對(duì)常態(tài)化發(fā)行新階段的發(fā)展要求，從資產(chǎn)供應(yīng)和機(jī)構(gòu)參與兩個(gè)維度梳理了當(dāng)前我國公募REITs市場化建設(shè)過程中存在的難點(diǎn)與問題，并提出了相應(yīng)建議；另一方面，基于對(duì)海外REITs市場的研究對(duì)比，白皮書認(rèn)為多層次REITs市場的構(gòu)建是打通資本循環(huán)、推動(dòng)REITs常態(tài)化發(fā)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，并由此提出打造私募REITs產(chǎn)品的相關(guān)設(shè)想。

為了進(jìn)一步深化對(duì)我國REITs市場發(fā)展中的關(guān)鍵性問題的認(rèn)知，白皮書在以往研究的基礎(chǔ)上引入更多創(chuàng)新維度，如在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，白皮書重點(diǎn)探究了公募REITs中股債結(jié)構(gòu)的搭建，此結(jié)構(gòu)能夠保證ABS通過債權(quán)派息和股權(quán)分紅兩種渠道從項(xiàng)目公司取得現(xiàn)金流，保障投資者的利益。在運(yùn)營治理方面，白皮書指出對(duì)當(dāng)前處于初創(chuàng)階段的國內(nèi)REITs市場來說，采取外部治理模式是快速推出REITs的最優(yōu)解，但在遠(yuǎn)期，期待監(jiān)管與市場主體共同努力，完善REITs信息披露標(biāo)準(zhǔn)，REITs管理人能通過底層資產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)積累或引入專業(yè)運(yùn)營方等方式，促成具有內(nèi)部管理模式的REITs出現(xiàn)，發(fā)揮內(nèi)部管理REITs在產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)并購與管理上的優(yōu)勢，允許外部治理型和內(nèi)部治理型REITs相互競爭。

白皮書認(rèn)為，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場已由試點(diǎn)階段正式邁入了常態(tài)化發(fā)展階段，并在試點(diǎn)階段取得了推動(dòng)制度建設(shè)、擴(kuò)展資產(chǎn)范圍、完善監(jiān)管機(jī)制等方面的顯著成效，在服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮出的重要價(jià)值?，F(xiàn)階段，公募REITs在市場化建設(shè)方面也有一些需要解決的問題。例如，在資產(chǎn)供應(yīng)方面，我國公募REITs市場仍存在可發(fā)行的資產(chǎn)類型不足、活躍的市場化發(fā)行人占比過低、部分審核標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化程度不足、發(fā)行審核周期較長等情況。在機(jī)構(gòu)參與方面，我國公募REITs市場也面臨資金運(yùn)用、回收及杠桿率等方面均受到限制、部分資產(chǎn)的一級(jí)發(fā)行估值偏高、戰(zhàn)配缺乏定價(jià)權(quán)、二級(jí)市場投資者對(duì)公募REITs產(chǎn)品認(rèn)識(shí)不足等問題。

對(duì)此，白皮書還提出了具體的政策建議，包括優(yōu)化審核機(jī)制，提高審核效率；鼓勵(lì)市場化機(jī)構(gòu)參與發(fā)行；加強(qiáng)二級(jí)市場投資者教育、完善公募REITs信息披露機(jī)制；優(yōu)化大宗交易市場銜接機(jī)制；引入CMBS等配套融資工具；構(gòu)建我國多層次REITs市場等。

作者：唐瑋婕

編輯：商慧