由上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院（高金）牽頭組織撰寫的《中國公募REITs市場發(fā)展白皮書》今天對外發(fā)布。截至2023年6月底，我國公募REITs產(chǎn)品已有28支，其中4支產(chǎn)品實現(xiàn)擴募，募集資金近1000億元，回收資金帶動新項目投資超5600億元，市場規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)日益顯現(xiàn)。而首批4個擴募項目的順利上市，進一步凸顯了我國公募REITs市場作為“資產(chǎn)上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值，促進了不動產(chǎn)投融資循環(huán)的持續(xù)暢通。

這份白皮書系統(tǒng)總結(jié)了我國公募REITs的基本形態(tài)、產(chǎn)品架構(gòu)、運營治理、資產(chǎn)估值、稅收配套等方面的經(jīng)驗，旨在助力市場各方進一步深化對我國公募REITs市場的理解與認知，并為推動我國REITs常態(tài)化發(fā)行及高質(zhì)量發(fā)展發(fā)揮積極作用。未來在監(jiān)管部門與市場各參與方的共同努力下，我國公募REITs市場有望延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，在服務(wù)國家戰(zhàn)略和實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮出更多積極作用。

高金執(zhí)行理事屠光紹把白皮書的亮點概括為五個方面的結(jié)合。首先是注重金融與實體經(jīng)濟的結(jié)合，要通過REITs金融工具的創(chuàng)新，拓寬基礎(chǔ)設(shè)施和不動產(chǎn)的融資渠道，更好地促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展，盤活資產(chǎn)存量。第二是注重理論研究和實踐應(yīng)用的結(jié)合，也就是要揭示REITs如何能更好地投入實踐，應(yīng)用到金融體系、金融產(chǎn)品的完善過程之中。第三是注重政府政策和市場運營的結(jié)合，包括制度體系的健全、市場運行的完善。第四是注重行業(yè)和配套生態(tài)環(huán)境的結(jié)合。第五就是注重國際國內(nèi)的結(jié)合，通過與國際市場的比較，可以充分學(xué)習(xí)借鑒國外REITs市場發(fā)展的經(jīng)驗以及最佳實踐，并結(jié)合中國的特點取長補短。

作為白皮書項目負責(zé)人，高金學(xué)術(shù)副院長、金融學(xué)教授嚴弘表示，白皮書重點關(guān)注常態(tài)化發(fā)行所涉及的機制建設(shè)問題：一方面，針對常態(tài)化發(fā)行新階段的發(fā)展要求，從資產(chǎn)供應(yīng)和機構(gòu)參與兩個維度梳理了當(dāng)前我國公募REITs市場化建設(shè)過程中存在的難點與問題，并提出了相應(yīng)建議；另一方面，基于對海外REITs市場的研究對比，白皮書認為多層次REITs市場的構(gòu)建是打通資本循環(huán)、推動REITs常態(tài)化發(fā)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，并由此提出打造私募REITs產(chǎn)品的相關(guān)設(shè)想。

為了進一步深化對我國REITs市場發(fā)展中的關(guān)鍵性問題的認知，白皮書在以往研究的基礎(chǔ)上引入更多創(chuàng)新維度，如在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，白皮書重點探究了公募REITs中股債結(jié)構(gòu)的搭建，此結(jié)構(gòu)能夠保證ABS通過債權(quán)派息和股權(quán)分紅兩種渠道從項目公司取得現(xiàn)金流，保障投資者的利益。在運營治理方面，白皮書指出對當(dāng)前處于初創(chuàng)階段的國內(nèi)REITs市場來說，采取外部治理模式是快速推出REITs的最優(yōu)解，但在遠期，期待監(jiān)管與市場主體共同努力，完善REITs信息披露標(biāo)準，REITs管理人能通過底層資產(chǎn)運營經(jīng)驗積累或引入專業(yè)運營方等方式，促成具有內(nèi)部管理模式的REITs出現(xiàn)，發(fā)揮內(nèi)部管理REITs在產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)并購與管理上的優(yōu)勢，允許外部治理型和內(nèi)部治理型REITs相互競爭。

白皮書認為，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場已由試點階段正式邁入了常態(tài)化發(fā)展階段，并在試點階段取得了推動制度建設(shè)、擴展資產(chǎn)范圍、完善監(jiān)管機制等方面的顯著成效，在服務(wù)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮出的重要價值?，F(xiàn)階段，公募REITs在市場化建設(shè)方面也有一些需要解決的問題。例如，在資產(chǎn)供應(yīng)方面，我國公募REITs市場仍存在可發(fā)行的資產(chǎn)類型不足、活躍的市場化發(fā)行人占比過低、部分審核標(biāo)準細化程度不足、發(fā)行審核周期較長等情況。在機構(gòu)參與方面，我國公募REITs市場也面臨資金運用、回收及杠桿率等方面均受到限制、部分資產(chǎn)的一級發(fā)行估值偏高、戰(zhàn)配缺乏定價權(quán)、二級市場投資者對公募REITs產(chǎn)品認識不足等問題。

對此，白皮書還提出了具體的政策建議，包括優(yōu)化審核機制，提高審核效率；鼓勵市場化機構(gòu)參與發(fā)行；加強二級市場投資者教育、完善公募REITs信息披露機制；優(yōu)化大宗交易市場銜接機制；引入CMBS等配套融資工具；構(gòu)建我國多層次REITs市場等。

作者：唐瑋婕

編輯：商慧