在迪拜“狂飆”的樓市背后，中國(guó)投資人應(yīng)該關(guān)注什么？

英國(guó)太陽報(bào)本周報(bào)道，C羅最近在迪拜的“億萬富翁島”棕櫚島上購買了價(jià)值2,100萬英鎊（約合1.9億人民幣）的豪宅。隨著更多的富人涌入，迪拜在2023年*季度正式超越香港成為全球*的超豪華住宅市場(chǎng)。疫情和國(guó)際沖突對(duì)全球財(cái)富分布的影響吸引了更多高凈值人士投資迪拜，然而，這種增長(zhǎng)可能并不具有長(zhǎng)期可持續(xù)性，因?yàn)樗蕾囉谏贁?shù)高凈值個(gè)人的投資決策，而這些投資數(shù)量有限，且容易受到全球經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境的影響。

進(jìn)一步分析迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)，順勢(shì)中東認(rèn)為迪拜人口的持續(xù)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)多元化應(yīng)當(dāng)是房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。迪拜人口構(gòu)成的主力是中產(chǎn)階級(jí)和外籍工作者，而他們對(duì)于中端住宅市場(chǎng)有著更迫切和持續(xù)的需求。

期房少，全款購房的土豪是主力

2023迪拜土地局1-9月的數(shù)據(jù)顯示，迪拜房產(chǎn)交易數(shù)量增長(zhǎng)超過33.8%，共計(jì)116,116筆，總價(jià)值超過4,290億迪拉姆。值得一提的是，一直以來迪拜房產(chǎn)交易里期房的占比遠(yuǎn)低于50%，交易的主體還是現(xiàn)房和二手房。

此外，大部分的迪拜購房者傾向于全款買房，例如2022年全年一共只有16,700筆按揭購房交易，按揭購房?jī)H占迪拜所有房地產(chǎn)交易的25%左右。

“期房少，全款多”，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)中全球可能是獨(dú)一份。根據(jù)順勢(shì)中東的觀察，造成這些特點(diǎn)的幾個(gè)原因包括：

迪拜相對(duì)靈活的監(jiān)管機(jī)制為資金流動(dòng)創(chuàng)造了巨大空間

海外高凈值投資人占比高，全款購房符合投資需求

新“迪拜人”可能不完全具備按揭條件

房地產(chǎn)開發(fā)商更偏向于全款購房客

同按揭條件匹配的中端房源供應(yīng)量有限

富人的投資需求得到滿足，迪拜中產(chǎn)的購房愿望能夠?qū)崿F(xiàn)嗎？

激增的人口和緊缺的房產(chǎn)供應(yīng)

迪拜數(shù)據(jù)中心公布的最新人口普查顯示，2023年迪拜的人口增長(zhǎng)了超過100,000人，城市總?cè)丝谕黄?65萬。而根據(jù)迪拜的未來規(guī)劃，2040年城市人口將突破780萬大關(guān)，人口激增的背后是供應(yīng)緊缺的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

地產(chǎn)開發(fā)商ZaZEN Properties在Arabian Business 的采訪中表示，2023年迪拜共計(jì)交付超過50,000套中端住宅。而根據(jù)ZaZEN Properties的預(yù)測(cè)，2024年，市場(chǎng)上計(jì)劃交付的中端住宅僅有24,000套。

順勢(shì)中東也注意到，2023年完成交付的這一批中端住宅里，有很多是受到疫情影響延遲交付的樓盤。后疫情時(shí)代供應(yīng)鏈挑戰(zhàn)也讓更多的開發(fā)商急于將在建項(xiàng)目推向市場(chǎng)。一邊是數(shù)量有限的5萬套中端樓盤供應(yīng)，另一邊是超過10萬的新增人口：迪拜的確需要更多的中端樓盤來吸引更廣泛的投資人群體。

為什么中端樓盤是“剛需”

迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來存一個(gè)問題：海邊別墅、臨湖/高爾夫社區(qū)等核心優(yōu)質(zhì)的成熟社區(qū)已無地可用，供應(yīng)緊缺將原本的中端樓盤逐漸“推向高端”，這一方面助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)，另一方面也讓真正中端購房者越來越難買到合適的住宅。

很多開發(fā)商也看到了這一市場(chǎng)空缺，2023年迪拜共計(jì)推出100,000個(gè)新的期房出售，但是這些期房最快要到2025-2027年才能交付。不斷增長(zhǎng)的人口數(shù)量又會(huì)進(jìn)一步刺激需求，預(yù)計(jì)迪拜中端樓盤供應(yīng)不足的現(xiàn)狀在接下來幾年里還會(huì)持續(xù)。

順勢(shì)中東認(rèn)為，隨著迪拜經(jīng)濟(jì)的多元化和社會(huì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，中端住宅市場(chǎng)為廣泛群體提供合理價(jià)格的居住選擇，對(duì)于支持城市的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。雖然為富人打造的“投資天堂”是迪拜一直以來的金字招牌，但如果真的希望在2040年突破780萬的人口大關(guān)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)，迪拜政府和開發(fā)商需要在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)活力的同時(shí)，更多地關(guān)注中端樓盤的開發(fā)和供應(yīng)。這個(gè)市場(chǎng)不僅提供了更廣泛的投資和居住機(jī)會(huì)，而且可能成為推動(dòng)迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。

對(duì)于關(guān)注迪拜房產(chǎn)市場(chǎng)的中國(guó)投資人來說，“剛需”的中端樓盤可能是下一個(gè)投資風(fēng)向。