114703/06
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的「分支」，這兩年政策改革力度之大、更迭速度之快無需贅言。前幾年，產(chǎn)業(yè)勾地還是大家趨之若鶩的商業(yè)模式；而隨著房地產(chǎn)下行，現(xiàn)在「勾地」已經(jīng)成了燙手山芋，古老的預言不僅在變成現(xiàn)實，而且遠比料想的更快。
樓多客少，內(nèi)卷嚴重，園區(qū)內(nèi)卷的拐點何時到來？在這個充滿不確定性的時代，行業(yè)的出路又在哪里？
為什么園區(qū)行業(yè)這么卷？
前幾年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是一個「越努力越幸運」的行業(yè)，雖然不比住宅地產(chǎn)，但守著幾棟樓、幾幢廠房，也還過得滋潤。但最近這兩年的不景氣卻是有目共睹。
園區(qū)這么卷，首先是政府先“卷”起來了。
政府的卷，體現(xiàn)在三方面。
首先是卷招商。筆者曾分享過，各地為爭奪項目紛紛加碼招商政策，「零地價」、「零租金」、「稅收返還」等手段層出不窮。更有甚者，不惜以犧牲環(huán)境為代價換取投資，給當?shù)丨h(huán)境造成了損害。
而且，現(xiàn)在不僅是四五線小城市在卷，一、二線城市同樣卷得飛起。以上海為例，去年5月，上海出臺了一份《上海加大力度支持民間投資發(fā)展若干政策措施》，提出工業(yè)用地最低可按全國工業(yè)用地出讓最低價標準確定，研發(fā)用地最低可按上海市研發(fā)用地基準地價出讓，直接波及其他城市；同時，去年上海還接連到訪成都、重慶、武漢等內(nèi)地城市開展招商推介，其目的不言自明。
然后是卷供應(yīng)。這兩年「工業(yè)上樓」很火，以深圳為例，作為「工業(yè)上樓」的發(fā)源地，深圳提出，未來五年（2023年起）每年新增2000萬平方米、共1億平方米的工業(yè)空間。而目前深圳現(xiàn)存工業(yè)空間也僅有2億平米左右，這相當于用五年時間再造了半個深圳。那這1億平米空間拿什么填？眼下最可行的方式就是到周邊的東莞、中山、惠州等地去挖企業(yè)。但這些城市也不會愿意，要么會出臺更有力度的政策，回“卷”深圳；要么向下兼容，去周邊的區(qū)縣或者內(nèi)地城市去挖。
第三是卷事務(wù)。園區(qū)管委會除了招商引資，往往還要承擔大量社會管理職能，既要面臨大量社會事務(wù)，又要應(yīng)對高度競爭的招商指標和上級政府的期待，很容易使一些原本有理想的干部產(chǎn)生幻滅。
其實，各地政府企事業(yè)清楚：卷并不一定有超額回報。但不卷又該如何？
其次，在當下經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)大部分選址決策都是出于降本增效目的做出的，也就是「大換小」。在這樣封閉的結(jié)構(gòu)之下就產(chǎn)生了一種圍城的氛圍，所有人都在爭搶有限的資源，但那與其說為了「活得更好」，不如說是為了「能活下去」，正是所謂的「光是為了活著，就已拼盡全力」。
卷，說到底還是因為資源、邊界無法再拓展了，蛋糕的大小已經(jīng)是固定的了，于是要么拼命擠掉別人，要么就等待滅亡。
于是我們看到，各園區(qū)為了爭搶客戶，優(yōu)惠政策頻出，租金下調(diào)（高力國際數(shù)據(jù)顯示，2023年第四季度，上海、北京、深圳、廣州等一線城市甲級寫字樓租金均出現(xiàn)不同程度下降）的同時，手握客源的中介成了香餑餑，中介費一路高漲，從最早的一個月、到現(xiàn)在的兩個月傭金已經(jīng)是常態(tài)，多的甚至達到三、四個月。
卷的背后，空置率卻在不斷攀升。有數(shù)據(jù)顯示，北上廣深甲級寫字樓的空置率都攀升到近三年新高。那些所謂的新一線城市和二、三線城市園區(qū)生存狀況如何就可想而知了。
很多人都意識到，這一年多來，時代變動正在加速發(fā)生。但問題是我們都不知道接下來會發(fā)生什么，即便隱隱約約感到不安，但那也是行業(yè)大勢，遠遠超出了自己所能掌控的范圍，只能走一步看一步、被動應(yīng)對，要想快人一步超前布局，對普通人而言未免強人所難了。
最后，園區(qū)供應(yīng)也在加速放量。
我們看到，后起之秀如雨后春筍，新區(qū)、品質(zhì)、低價吸引大批企業(yè)遷入；而老舊項目則因樓齡等客觀因素，承受了極大的競爭壓力。
這些都讓我們不得不反思：當內(nèi)卷不能帶來預期的回報時，我們該如何回應(yīng)？
園區(qū)如何逃離內(nèi)卷？
總的來說，陣痛期是必經(jīng)之路。如果說現(xiàn)在有什么不一樣，那就是狀況變化之快，讓人越來越看不懂。
在這種情況下，園區(qū)如何破局？筆者有幾點想法，供大家參考。
第一個機會是輕重結(jié)合。
這一點也是筆者一直強調(diào)的，做園區(qū)，純輕資產(chǎn)一定做不大，要想有所作為，把自己的想法付諸實踐，必須要有自己的地盤。
如今，參與輕資產(chǎn)競爭的企業(yè)已經(jīng)不僅僅是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，中介機構(gòu)、房地產(chǎn)商、科技企業(yè)擼起袖子搶食的比比皆是，甚至國企、央企也下場「降維打擊」。在這片修羅場中，上有國家隊，中有自帶項目、深受政府熱捧的科技集團，下面還有啥都敢承諾，啥條件都答應(yīng)的中小企業(yè)，內(nèi)卷程度令人發(fā)指。偏偏這個行業(yè)門檻又不高，一個外行做兩年也能自稱「專家」。競爭者眾+門檻低，利潤自然不能與前些年同日而語，哪怕你有特殊秘籍，也只能賺點辛苦錢。
所以未來園區(qū)的發(fā)展方向一定是以輕帶重，先以輕資產(chǎn)模式進入，一方面熟悉區(qū)域，研判區(qū)域投資價值；然后與地方捋好關(guān)系。待這些都理順了，積累了一定的影響力和人脈，再謀劃去拿開發(fā)項目。
第二個機會是數(shù)實融合。
數(shù)實融合，即「數(shù)字技術(shù)和實體經(jīng)濟深度融合」。在去年二十屆中央政治局第二次集體學習時，習近平總書記便強調(diào)，要繼續(xù)把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上，扎實推進新型工業(yè)化，加快建設(shè)制造強國、質(zhì)量強國、網(wǎng)絡(luò)強國、數(shù)字中國，打造具有國際競爭力的數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群。
結(jié)合國家近年出臺的政策，可以預見，數(shù)實融合將加速向更深層次、更廣范圍發(fā)展，政策支持力度也將進一步增大。作為承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主平臺、主陣地，服務(wù)數(shù)實融合、賦能產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是未來幾年園區(qū)工作的重心。
舉個例子，工廠的數(shù)智化可以分為兩個層面：第一個層面是車間、生產(chǎn)線的自動化、無人化，并通過數(shù)據(jù)對生產(chǎn)流程和工藝進行優(yōu)化，以實現(xiàn)降本增效；第二個層面是通過數(shù)據(jù)和系統(tǒng)集成，增強外部協(xié)同能力，包括采購協(xié)同、產(chǎn)銷協(xié)同以及工廠之間的協(xié)同。而這個場景的實現(xiàn)，要依賴于園區(qū)平臺的支持。
做強數(shù)字園區(qū)，打造數(shù)實融合高地，園區(qū)要努力構(gòu)建平臺生態(tài)、引導企業(yè)運用數(shù)字技術(shù)開展全要素、全流程、全鏈條改造，加快業(yè)務(wù)系統(tǒng)上云、上平臺，深化數(shù)據(jù)管理和開發(fā)利用，提升研發(fā)設(shè)計、生產(chǎn)制造、經(jīng)營管理、市場服務(wù)等全生命周期數(shù)字化、智能化水平；同時聚焦新技術(shù)應(yīng)用、特定場景優(yōu)化、企業(yè)整體提升等需求，培育一批技術(shù)型、專業(yè)型、綜合型數(shù)字化服務(wù)商，構(gòu)建虛實融合的產(chǎn)業(yè)集群數(shù)字化生態(tài)。
第三個機會是做政府的生意，深耕存量。
大投資時代逝去已經(jīng)是行業(yè)的共識，嚴控新增項目，支持保障項目，將會是2024年的主旋律。
因此，如何盤活國有存量園區(qū)資產(chǎn)，將成為未來數(shù)年政府亟需解決的課題。一方面，部分國有園區(qū)平臺公司對園區(qū)管理缺乏深刻認識、缺少產(chǎn)業(yè)人才、疏于運營管理，未能實現(xiàn)國有資產(chǎn)在管理運營上保值增值；另一方面，在體制性困局之下，政策落實不到位、管理效率不高、市場化程度不高等現(xiàn)象一直存在。這對國有平臺來說無疑是巨大挑戰(zhàn)，但對于運營商而言，則是千載難逢的機遇。
第四個機會是深耕垂直類園區(qū)。
簡單來說，就是要改變過往八面玲瓏的玩法，聚焦某一特色主題產(chǎn)業(yè)。
如今，市場上的綜合性園區(qū)太多太多了，同質(zhì)化極其嚴重。園區(qū)從業(yè)者也是，大都是對園區(qū)非常熟悉，但對產(chǎn)業(yè)極其陌生，少數(shù)懂產(chǎn)業(yè)的人，對園區(qū)運作模式又不一定理解透徹，進而導致底層內(nèi)卷。那么如何擺脫這種現(xiàn)狀？最好的辦法就是基于自身的經(jīng)驗與優(yōu)勢，深耕一個產(chǎn)業(yè)，打造成為該產(chǎn)業(yè)最專業(yè)的園區(qū)。在不遠的將來，大而全的運營商將會消亡，只有精而深的運營商才會行穩(wěn)致遠。要成為這類運營商，需要有科技成果轉(zhuǎn)化能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力與產(chǎn)業(yè)投資能力，依托自身的資源與專業(yè)度，打造具有辨識度和影響力的產(chǎn)業(yè)地標。
第五個機會是雙碳園區(qū)。
筆者曾撰文分享過，如今強制性ESG（環(huán)境、社會、治理）信息披露是大勢所趨，這對很多公司來說壓力非常大。
但另一方面，園區(qū)在ESG方面的投入也會在未來的運營過程中帶來顯性或者隱性的收益，甚至有機會借此創(chuàng)造一個全新的商業(yè)模式?，F(xiàn)在國內(nèi)很多頭部企業(yè)已經(jīng)在著手布局。另一方面，推動園區(qū)清潔能源開發(fā)利用和節(jié)能技術(shù)改造，發(fā)展氫能、儲能、綠色材料等綠色低碳產(chǎn)業(yè)，打造綠色供應(yīng)鏈也是一個很好的方向。
2024年，可能就是「雙碳園區(qū)」的元年。
第六個機會是基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)格化。
在不少大型園區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施「去中心化」的趨勢正在慢慢形成。比如，利用太陽能發(fā)電和綠色微電網(wǎng)「代替」大型發(fā)電站，園區(qū)自建IDC機房、5G基站、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、新能源汽車充電樁等。這種基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)格化一方面有利于企業(yè)隨取隨用，提高企業(yè)研發(fā)生產(chǎn)效率；另一方面也幫助政府緩解公共資源和服務(wù)過度集中會面臨的一些難題。如今，越來越多政府也考慮將「網(wǎng)格化」融入到城市的整體規(guī)劃開發(fā)體系中。
第七個機會是融入政府大園區(qū)
現(xiàn)在各地園區(qū)實在太多了，兼并整合成了主旋律。過去幾年，多地提出要促進開發(fā)區(qū)整合優(yōu)化發(fā)展，比如「鼓勵以國家級開發(fā)區(qū)和發(fā)展水平高的省級開發(fā)區(qū)為主體，整合區(qū)位相鄰、相近的開發(fā)區(qū)，建立統(tǒng)一的管理機構(gòu)、實行統(tǒng)一管理」等。但以上這些都還只是停留在政府層面。如今隨著園區(qū)數(shù)量越來越多、同質(zhì)化競爭越來越嚴重，做好資源整合及聯(lián)動發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，推動包括民營園區(qū)在內(nèi)的各產(chǎn)業(yè)園區(qū)由「規(guī)?；瘓@區(qū)」向「功能化園區(qū)」邁進是大勢所趨。
在這樣的背景下，園區(qū)與其坐等被整合，不如主動出擊，打造成符合條件的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，爭取早日納入大園區(qū)體系當中。畢竟大樹底下好乘涼，如果一個園區(qū)有明顯的地理特征，或者位于中關(guān)村、張江高科等一流園區(qū)內(nèi)（園中園），在區(qū)域光環(huán)的加持下，園區(qū)的競爭力將會得到質(zhì)的飛躍。
第八個機會是做好資產(chǎn)管理。放眼全國，過去四十多年間，各地高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、科技園、工業(yè)園層出不窮，「亂花漸入迷人眼」已成常態(tài)。隨著存量時代到來，穩(wěn)定的盈利和持續(xù)的現(xiàn)金流成了投資者的「新寵」，園區(qū)的投資信條除了「地段為王」之外，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)已經(jīng)成為下一個黃金法則。當今市場環(huán)境下，精細化運營的園區(qū)才會有生存空間。
此外，除了標準意義上的資產(chǎn)管理，權(quán)益置換也是不可忽視的一點。比如，樓宇的logo冠名權(quán)、附加設(shè)施定制、贈送停車位權(quán)益、健身房生態(tài)搭配等，它們是不明碼標價的權(quán)益，屬于「隱形」降租，以「買贈」的形式無形間提升了園區(qū)的性價比。
