繼此前獲批后，華夏杭州和達高科產(chǎn)業(yè)園REIT（下稱“華夏和達高科REIT”）將于12月7日啟動詢價。在發(fā)行流程持續(xù)推進下，全國首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs距離上市越來越近。至此，全市場公募REITs的數(shù)量，進一步擴容到了24只。

在公募REITs大擴容背后，一方面密集出臺的相關(guān)政策在持續(xù)保駕護航，底層資產(chǎn)類別持續(xù)多元化。從2020年4月啟動公募REITs試點工作至今，全國發(fā)布的與REITs相關(guān)的文件超過1000份；另一方面，因各類資產(chǎn)底層回報率差異和資金偏好等各方面原因，公募REITs的二級市場已出現(xiàn)分化。很顯然，隨著投資標的持續(xù)豐富，資本市場的價值發(fā)現(xiàn)功能已在逐步見效。公募REITs不再是上市即大漲的“躺賺”標的，這類標的更適合長期持有，也對投資人的產(chǎn)業(yè)研究和基本面分析提出更高要求。

明年末上市REITs或達60只

根據(jù)華夏和達高科REIT最新發(fā)布的詢價公告，該基金詢價日定位12月7日，詢價期間為2.526元/份-2.930元/份。該基金發(fā)售份額為5億份，分為初始戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下初始發(fā)售、公眾投資者初始發(fā)售三部分，各自份額分別為3.15億份、1.295億份、0.555億份。

需要指出的是，華夏和達高科REIT既是公募REITs擴容的最新案例，也是全國首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs。該項目的首發(fā)標的資產(chǎn)為位于杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的和達藥谷一期和孵化器兩個項目。截至2022年6月30日，該標的資產(chǎn)的市場估價為14.24億元。按照華夏基金預(yù)估的首募12.76億元的規(guī)模測算，該項目項目2022年11月1日至2022年12月31日預(yù)測年化分派率為4.53%，2023年預(yù)測年化分派率為4.64%。

華夏基金相關(guān)人士表示，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展需要更專業(yè)、更系統(tǒng)的軟硬件配套設(shè)施及服務(wù)，對園區(qū)的黏性較強，搬遷頻率低，承租能力強。而且基于園區(qū)內(nèi)成熟的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)生態(tài)，退租風險相對較小，行業(yè)上下游企業(yè)可以迅速填補退租面積，空置周期大幅縮短。

包括華夏和達高科REIT在內(nèi)，全市場公募REITs數(shù)量將達到24只。該產(chǎn)品也是華夏基金旗下第6單公募REITs產(chǎn)品。華夏基金是目前公募REITs布局產(chǎn)品數(shù)量最多的基金管理人，在管公募REITs規(guī)模超155億元。

華泰證券資管認為，我國境內(nèi)公募REITs已穩(wěn)健起步，隨著法律框架、業(yè)務(wù)規(guī)則、價值鏈條的不斷完善，市場仍將穩(wěn)步擴容，從盤活存量、帶動增量，推進資產(chǎn)投資的模式創(chuàng)新，以直接股權(quán)融資的路徑，使資金市場更高效服務(wù)于實體經(jīng)濟。短期來看2023年末REITs上市數(shù)量或達60只、市值1500億元是較確切的預(yù)期，未來3年至5年萬億元級市場更值得期待。

相關(guān)支持文件發(fā)布已超1000份

從券商中國記者跟蹤來看，在公募REITs大擴容趨勢下，底層資產(chǎn)的持續(xù)豐富，與相關(guān)政策的支持有著密切聯(lián)系。兩者的充分互動可從產(chǎn)品發(fā)行過程中得以清晰呈現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2020年4月30日公募REITs制度發(fā)布至2022年11月15日期間，全國發(fā)布的與REITs相關(guān)的文件超過1000份，其中中央機關(guān)及部委文件91份，31個省及區(qū)域文件為1060份。政策文件前三強分別為廣東?。?02份）、浙江?。?8份），重慶市（81份）。

以最近備受關(guān)注的地產(chǎn)行業(yè)為例，央行和銀保監(jiān)會在發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》中指出，要穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。此外，在近期發(fā)布的資本市場支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展5項舉措方面，公募REITs占據(jù)了一席之地。要求推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。

作為前后呼應(yīng)，早在今年5月中國證監(jiān)會辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》也提到，在推動保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展的基礎(chǔ)上，按照市場化法治化原則，鼓勵權(quán)屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs。從5月至今，順利發(fā)行、成立、上市的保租房REITs產(chǎn)品數(shù)量已達到了4只，分別為中金廈門安居保租房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保租房REIT、華夏北京保租房REIT、華夏基金華潤有巢保租房REIT。

此外在文旅資產(chǎn)項目方面，繼此前相關(guān)政策鼓勵推動文化和旅游基礎(chǔ)設(shè)施納入不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點范圍后，中航基金近日與山東龍岡旅游集團簽訂合作協(xié)議，擬以龍岡旅游集團旗下5A級景區(qū)——山東地下大峽谷和沂水螢火蟲水洞旅游區(qū)作為底層基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)申請發(fā)行公募REITs。

價值發(fā)現(xiàn)功能逐步見效

在政策支持和資金追逐下，目前公募REITs的資產(chǎn)類別已較為多元化，但因資產(chǎn)底層回報率差異和資金偏好等各方面原因，公募REITs的二級市場已出現(xiàn)分化。很顯然，在標的增加之后資本市場的價值發(fā)現(xiàn)功能，已在逐步見效。

比如，和此前上市首日即漲停不同，近期上市的兩只高速公路類資產(chǎn)REITs出現(xiàn)了破發(fā)現(xiàn)象。Wind數(shù)據(jù)顯示，22只上市交易的公募REITs源于六類不同資產(chǎn)類型，4只上市至今錄得負收益的產(chǎn)品均為傳統(tǒng)的高速公路類資產(chǎn)項目，漲幅居前的產(chǎn)品則是產(chǎn)業(yè)園、能源、倉儲物流等資產(chǎn)項目。

中航基金副總經(jīng)理、首席投資官鄧海清分析稱，REITs產(chǎn)品總體上可分為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)類兩大類。其中產(chǎn)權(quán)類股性較重，特許經(jīng)營權(quán)類債性較重，二者影響因素不同。同時不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況、人流物流受影響情況不同，底層資產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績不同，也會導(dǎo)致二級市場表現(xiàn)分化。具體地，天風證券研報指出，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs屬于特許經(jīng)營權(quán)類REITs，擁有的底層資產(chǎn)為高速公路的經(jīng)營權(quán)而非所有權(quán)；高速公路類REITs的可分配現(xiàn)金流主要依據(jù)收取車輛通過高速公路的過路費，而主要變量為通行車輛，其波動或較大，這或為交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs上市首日漲幅較低的原因。

對此，天風證券建議投資者應(yīng)關(guān)注受益于資產(chǎn)升值并具有良好運營能力的產(chǎn)權(quán)類REITs，如保障性租賃住房REITs、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs、倉儲物流類REITs等；同時，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流、分紅率較高的REITs類型也值得關(guān)注。

中金基金表示，長期來看公募REITs的投資價值，一方面體現(xiàn)在相對股債市場獨立的資產(chǎn)配置功能；另一方面，公募REITs最終投資于運營較為成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項目，并且在滿足分紅條件的情況下，每年至少將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，因而較適合長期持有。

責編：戰(zhàn)術(shù)恒

校對：高源