2022年注定是改變物業(yè)競爭格局的一年。

 

今年伊始，曾經(jīng)宣稱不分拆物業(yè)上市的龍湖、萬科先后打破原有計(jì)劃，其物業(yè)平臺龍湖智創(chuàng)生活和萬物云分別于1月和4月先后向港交所提交招股書。這預(yù)示著上市物企競爭格局中將同時迎來兩個“巨無霸”的加入，它們將給物業(yè)行業(yè)帶來怎樣的變化？

 

龍湖智創(chuàng)生活和萬物云分別于今年1月和4月向港交所提交招股書。圖片來源/IC photo

 

物管企業(yè)競爭格局將出現(xiàn)明顯改變

 

萬物云、龍湖智創(chuàng)生活的加入，無疑將重塑目前物管行業(yè)的競爭格局。

 

從在管面積來看，據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2021年披露年度在管面積的49家上市物企中，在管規(guī)模超過1億平方米量級的物企達(dá)16家，超過均值（1.10億平方米）的物企為14家。其中，碧桂園服務(wù)不含“三供一業(yè)”（根據(jù)國有企業(yè)分拆改制方案提供水、電、暖供應(yīng)及物業(yè)管理服務(wù)）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)模約7.66億平方米，為目前上市物企在管規(guī)模之首；雅生活服務(wù)、保利物業(yè)和綠城服務(wù)在管面積也均超過3億平方米。

 

根據(jù)萬物云招股書，截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積約7.85億平方米。其中，住宅物業(yè)方面，萬物云共管理了2823個住宅物業(yè)，在管建筑面積約6.6億平方米。

 

而龍湖智創(chuàng)生活超2.5億平方米的在管面積也不容小覷，同樣在規(guī)模上位居前10名，處在第一梯隊(duì)的位置。值得一提的是，在人均在管面積方面，龍湖智創(chuàng)生活處于領(lǐng)先。根據(jù)沙利文報告顯示，2020年龍湖智創(chuàng)生活人均創(chuàng)收、人均在管面積兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均在中國前十大物業(yè)管理服務(wù)公司中排名首位，其人均創(chuàng)收為34.66萬元，人均在管建筑面積為9300平方米。

 

從營收表現(xiàn)來看，在管面積規(guī)模居前的碧桂園服務(wù)和萬物云，雙方的較量更為激烈。2021年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收為288.4億元，而萬物云為237.04億元，它們是目前僅有的營收超200億元的物管公司。

 

此外，2021年?duì)I收超過百億元的物管公司還有雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余。而龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)在2021年的營收也躍升為111億元，晉級營收超過百億元的陣營。

 

從凈利潤指標(biāo)來看，2021年，萬物云凈利潤約為17.14億元；龍湖智創(chuàng)生活凈利潤為13.2億元，但是其15%的凈利率有較為明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2021年上市物企凈利潤超過10億元的有6家。其中，碧桂園服務(wù)凈利潤43.49億元，依然位居第一。

 

無論從規(guī)模還是營收、盈利指標(biāo)來看，萬物云和龍湖智創(chuàng)生活的加入，都將改變上市物管公司第一梯隊(duì)的競爭格局，龍頭物管公司之間的競爭也會愈加激烈。

 

2021年已上市物企在管面積（億平方米）。圖片來源/克而瑞物管

 

萬物云、龍湖智創(chuàng)生活發(fā)展模式不同、優(yōu)勢各異

 

從細(xì)分物業(yè)方面，萬物云的優(yōu)勢在于住宅物業(yè)的管理規(guī)模，同時，其已由“物業(yè)服務(wù)商”向“城市服務(wù)商”轉(zhuǎn)變。去年11月，對于為何現(xiàn)階段選擇分拆物業(yè)板塊萬物云上市，萬科董事會主席郁亮表示，選擇現(xiàn)在分拆上市是因?yàn)槿f物云已經(jīng)展現(xiàn)出作為城市服務(wù)商的形象。

 

據(jù)悉，萬物云旗下有萬科物業(yè)、萬物梁行、樸臨發(fā)展、萬?？萍肌⒌谖蹇臻g、萬物云城、萬物成長等七大業(yè)務(wù)板塊，而其中的萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城則被稱為萬物云的“三駕馬車”。對于萬物云的發(fā)展策略，去年10月，萬科集團(tuán)合伙人、萬物云CEO朱保全透露：“萬物云旗下住宅物業(yè)應(yīng)該靜心做品質(zhì)服務(wù)，控制增速在30%以內(nèi)，而商業(yè)物業(yè)應(yīng)該在30%-60%的增速，城市物業(yè)應(yīng)該大于60%的增速。”

 

而龍湖智創(chuàng)生活的優(yōu)勢在于除了物業(yè)管理外，還有同板塊內(nèi)稀缺的商業(yè)運(yùn)營管理。截至2021年底，龍湖智創(chuàng)生活向61個購物中心提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，合計(jì)管理面積594萬平米，在已上市和待上市企業(yè)中位列第二，商業(yè)運(yùn)營管理規(guī)模優(yōu)勢明顯。

 

截至2021年底，龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)到25億元，毛利率為34.2%。由于商管的毛利率較高，也拉升了龍湖智創(chuàng)生活的整體毛利率水平。2019至2021年，龍湖智創(chuàng)生活毛利率分別為29.2%、27.5%、26.6%。在這一指標(biāo)上，萬物云則表現(xiàn)得相對遜色。2019年-2021年，萬物云的毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%。

 

由此可以看出，龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)的明顯優(yōu)勢在于“物業(yè)+商管”的雙輪驅(qū)動模式，克而瑞物管點(diǎn)評稱，目前龍湖智創(chuàng)生活與總管理面積同一梯隊(duì)物企相比，營業(yè)收入和凈利潤均處于領(lǐng)先水平，展示出商管業(yè)務(wù)的高收入特點(diǎn)。

 

從目前港股資本市場來看，“物業(yè)+商管”這一模式更為受到資本市場青睞，比如寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、中駿智慧商管等。對此，克而瑞物管點(diǎn)評稱：“商管業(yè)務(wù)相對突出的企業(yè)，估值普遍超過普通物企，華潤萬象生活估值（市盈率）一度突破百倍，龍湖智創(chuàng)生活作為背靠龍湖集團(tuán)的頭部‘物業(yè)+商管’服務(wù)企業(yè)，其估值幾何值得期待。”

 

優(yōu)異外拓能力為未來發(fā)展提供動力

 

從第三方外拓能力來看，萬物云和龍湖智創(chuàng)生活的表現(xiàn)在物管公司中堪稱出色。萬物云招股書顯示，2019年-2021年，萬物云住宅業(yè)態(tài)基礎(chǔ)物管面積中來自于第三方貢獻(xiàn)的比重約42%、43%、51%。而2019年-2021年前三季度，龍湖智創(chuàng)生活住宅物業(yè)服務(wù)來自于第三方的在管面積由38.2%增至59.8%。

 

外拓能力對于上市物管企業(yè)來說尤為被資本市場看重。龍湖智創(chuàng)生活在上市前也大手筆地收購美好幸福物業(yè)、億達(dá)服務(wù)、楷林商服、九龍倉集團(tuán)旗下的內(nèi)地物管資產(chǎn)等，并注重整合后毛利率的提升。以收購美好幸福物業(yè)為例，龍湖智創(chuàng)生活收購后通過整合使其管理毛利率達(dá)到26%。

 

還值得關(guān)注的是，龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)的購物中心，有54個項(xiàng)目分布在一二線城市，面積達(dá)到440萬平方米，一二線城市在管面積占比達(dá)到91.1%。而萬物云則于去年11月發(fā)布了“百城千街計(jì)劃”，即在全國100余個城市288條街道內(nèi)，萬科物業(yè)住宅市占率達(dá)到25%以上，預(yù)計(jì)到2021年底，可達(dá)到300條“高濃度”街道；未來3年，萬物云的重點(diǎn)業(yè)務(wù)板塊萬科物業(yè)、萬物梁行和萬物云城將共同完成“百城千街”目標(biāo)。

 

從發(fā)力點(diǎn)上整體來看，萬物云在傳統(tǒng)的住宅物業(yè)的賽道上仍有較為明顯的優(yōu)勢，外拓能力出色，而且已從“物業(yè)服務(wù)商”向“城市服務(wù)商”轉(zhuǎn)變；龍湖智創(chuàng)生活優(yōu)勢在于商業(yè)運(yùn)營管理方面，且盈利能力較為突出。

 

這兩家龍頭物管企業(yè)的上市，將如何為物管行業(yè)帶來新的變化和動能，值得期待。

 

新京報記者 徐倩

 

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶