公募REITs自2021年首批項目上市以來持續(xù)推進試點，在今年5月國務院《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》及相關政策的鼓勵下，今年下半年公募REITs項目儲備及發(fā)行上市進程明顯加快，同時二級市場整體表現(xiàn)較好。鑒于公募REITs業(yè)務的戰(zhàn)略價值，未來信托公司深入參與Pre-REITs和二級市場投資業(yè)務，應不斷提升相關的專業(yè)投研能力、長期運營管理能力和風險管理能力。

現(xiàn)階段公募REITs業(yè)務發(fā)展明顯加快

一是市場規(guī)模不斷擴大。2022年下半年以來，受國務院辦公廳《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》的影響，多行業(yè)、多區(qū)域積極儲備公募REITs項目，發(fā)行上市明顯加快。其中，三季度已成立公募REITs產品7只，遠高于二季度的2只和一季度的0只。截至2022年11月7日，目前全市場共20只公募REITs已上市，此外4只處于首發(fā)問詢或已審批通過待上市階段。從已上市的公募REITs來看，合計募集規(guī)模已達到618.14億元。與此同時，5只已上市公募REITs的擴募已申報受理，未來在新發(fā)基金和基金擴募的驅動下，公募REITs市場將繼續(xù)保持增長。

二是基礎資產不斷豐富。截至2022年11月7日，已上市公募REITs基礎資產類型已涉及生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、園區(qū)基礎設施和保障性租賃住房五個類別，具體涉及五十個具體資產，多數(shù)資產已竣工超過五年，部分資產已竣工十年以上，部分基礎資產所屬項目公司甚至已運行二十余年，整體來看歷史運行良好。未來，公募REITs基礎資產有望繼續(xù)擴容，基礎資產的類型也將不斷豐富，例如近期多家大型發(fā)電集團擬將旗下新能源基礎設施申報公募REITs，底層資產具體類型涉及風電發(fā)電項目、天然氣熱電項目、其他清潔能源項目等。

三是市場機構參與積極。公募REITs試點以來，整體市場表現(xiàn)較好，已有多家保險機構、銀行理財公司、證券公司以自有資金或資管產品方式積極參與公募REITs的戰(zhàn)略配售、網下發(fā)售及二級市場投資。

四是目前監(jiān)管政策更加支持。5月底國務院《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》要求加大盤活存量資產支持，包括積極落實項目盤活條件、有效提高項目收益水平、落實財稅金通政策等，支持信托等機構發(fā)揮各自優(yōu)勢積極參與。11月，發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委關于進一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》，再一次提出支持民間投資項目參與公募REITs試點，要求拿出優(yōu)質項目參與試點。

當前信托公司參與公募REITs業(yè)務的戰(zhàn)略價值

一是通過公募REITs業(yè)務推動信托公司傳統(tǒng)非標業(yè)務轉型。公募REITs業(yè)務以實體經濟中具有較好現(xiàn)金流的項目為載體，在項目的投融資階段，與信托公司優(yōu)勢業(yè)務的匹配性較好，有利于發(fā)揮信托公司的傳統(tǒng)優(yōu)勢。在Pre-REITs階段，信托公司可采取債權、股權、股債混合等多種金融工具對基礎設施資產提供金融支持，以及可利用傳統(tǒng)基礎產業(yè)信托業(yè)務優(yōu)勢對基礎設施資產提供運營服務，獲取基礎設施項目運營收益及項目價值增值帶來的投資收益，進而實現(xiàn)較高的綜合收益。

二是通過公募REITs業(yè)務拓展信托公司標品投資業(yè)務范圍。公募REITs的投資收益來源于底層資產運營增值和基金二級市場資本利得兩個方面。從已上市公募REITs來看，絕大部分項目評估日評估增值較多，報審前營業(yè)收入和凈利潤表現(xiàn)較好，2022年現(xiàn)金分派率表現(xiàn)突出，多個項目甚至超過9％。從未來現(xiàn)金流測算來看，已上市公募REITs項目也保持較高派息率預期，例如鵬華深圳能源REIT2022及2023年預測的派息率將達到11.69％和9.67％。從上市以來的二級市場表現(xiàn)來看，不考慮派息的情況下，20個公募REITs項目中有18個實現(xiàn)了正收益，其中12個項目上市至今累計收益率甚至超過30％。從年初以來表現(xiàn)來看，超過六成已上市公募REITs項目二級市場收益率為正，且所有項目均跑贏上證指數(shù)、深圳成指、滬深300、中證500的表現(xiàn)。綜合派息及資本利得表現(xiàn)，公募REITs市場整體投資回報率較為可觀。根據Wind數(shù)據，信托公司已積極參與公募REITs的配售和二級市場投資。例如，信托公司已參與絕大部分已上市及已配售的公募REITs項目，參與數(shù)量達到20個。從具體參與公司來看，多家標品信托業(yè)務及傳統(tǒng)政信業(yè)務表現(xiàn)較為突出的信托公司參與較為積極，如華潤信托、外貿信托、建信信托、華鑫信托、中糧信托等。

信托公司參與公募REITs業(yè)務的策略建議

一是深入開展Pre-REITs，獲取底層資產運營收益。從具體的資金支持方式來看，如前所述，信托公司可通過債權、股權、股債混合等多種方式參與支持基礎設施項目。從通過公募REITs方式退出來看，鑒于信托行業(yè)在支持基礎設施領域投資建設方面已經積累了豐富的經驗，部分信托公司參與了多個保障房項目建設、產業(yè)園區(qū)及物流園區(qū)建設、城市更新、新基建項目建設等重大基礎設施項目建設，下一步，具備基礎設施管理運營能力的信托公司可轉型為專業(yè)的基礎設施管理運營商，基礎設施業(yè)務的重點也將從投資建設投融資支持轉向運營管理。從該類業(yè)務具體的組織架構模式來看，信托公司既可設立專門的基礎設施運營管理團隊甚至可成立專門的基礎設施運營子公司，同時還可作為基礎設施項目的原始權益人與基金管理公司合作成立子公司專業(yè)從事基礎設施項目運營。根據現(xiàn)行規(guī)則和業(yè)務實踐，信托公司及其子公司可作為原始權益人獲取運營收益，在基礎設施項目轉給項目公司階段可享受稅收優(yōu)惠，如果同時作為公募REITs的大份額持有人，在基金上市后還將享受資本利益收益及繼續(xù)享有底層資產運營收益，整體綜合收益較高。

二是策略性參與公募REITs的配售。上市首日的公募REITs普遍漲幅較高，例如三只保障性租賃住房REITs于8月31日上市首日全部達到30％的最大漲幅，今年前三季度上市的9只公募REITs上市首日平均漲幅亦超過20％，顯示了較好的打新收益。但是由于公募REITs供給不足，配售比例也不斷走低，2021年6月首批上市的東吳蘇園產業(yè)REIT公眾投資方比例達到12.30％，而今年三只保障性租賃住房的配售比例已均低于1％，紅土深圳安居REIT公眾發(fā)售部分的比例甚至已低至0.39％，因此建議信托公司積極參與配售環(huán)節(jié)。

三是積極參與二級市場投資。對于優(yōu)質REITs，尤其是可供分配金額規(guī)模較大及現(xiàn)金流分配率較高的產品，可長期持有。根據公募REITs業(yè)務規(guī)則，基礎設施項目應滿足現(xiàn)金流投資回報良好，預計未來3年現(xiàn)金流分配率原則上不低于4％，尤其是特許經營權類項目，現(xiàn)金分紅穩(wěn)定且派息率高，偏向于長久期固定收益類產品，適合長期持有。

四是應提升在公募REITs業(yè)務方面的專業(yè)能力。首先是專業(yè)的投研能力，特別是對底層資產的投資價值研判，例如公募REITs根據底層資產的產權屬性可分為產權類和經營類，兩者的估值差異較大，進而影響其二級市場表現(xiàn)。其次是長期的運營管理能力，由于公募REITs試點項目運營時間原則上不低于3年，信托公司如果作為基礎設施運營方，就需要具備長期的專業(yè)管理能力。再者是專業(yè)的風險管理能力，對于Pre-REITs業(yè)務來說，信托公司在參與的過程中應積極關注基礎資產類型是否在試點范圍之內、基礎資產產權屬是否清晰、土地使用是否依法合規(guī)等合規(guī)要點；對于公募REITs二級市場投資來說，除加強對投資價值的研判外，也應關注公募REITs底層資產運營不達預期、二級市場價格出現(xiàn)波動、二級市場流動性不足、估值過高導致的溢價過高等帶來的投資風險。

本文源自金融界