公募REITs自2021年首批項(xiàng)目上市以來(lái)持續(xù)推進(jìn)試點(diǎn)，在今年5月國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》及相關(guān)政策的鼓勵(lì)下，今年下半年公募REITs項(xiàng)目?jī)?chǔ)備及發(fā)行上市進(jìn)程明顯加快，同時(shí)二級(jí)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較好。鑒于公募REITs業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略價(jià)值，未來(lái)信托公司深入?yún)⑴cPre-REITs和二級(jí)市場(chǎng)投資業(yè)務(wù)，應(yīng)不斷提升相關(guān)的專業(yè)投研能力、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

現(xiàn)階段公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展明顯加快

一是市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。2022年下半年以來(lái)，受國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》的影響，多行業(yè)、多區(qū)域積極儲(chǔ)備公募REITs項(xiàng)目，發(fā)行上市明顯加快。其中，三季度已成立公募REITs產(chǎn)品7只，遠(yuǎn)高于二季度的2只和一季度的0只。截至2022年11月7日，目前全市場(chǎng)共20只公募REITs已上市，此外4只處于首發(fā)問(wèn)詢或已審批通過(guò)待上市階段。從已上市的公募REITs來(lái)看，合計(jì)募集規(guī)模已達(dá)到618.14億元。與此同時(shí)，5只已上市公募REITs的擴(kuò)募已申報(bào)受理，未來(lái)在新發(fā)基金和基金擴(kuò)募的驅(qū)動(dòng)下，公募REITs市場(chǎng)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)。

二是基礎(chǔ)資產(chǎn)不斷豐富。截至2022年11月7日，已上市公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)類型已涉及生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房五個(gè)類別，具體涉及五十個(gè)具體資產(chǎn)，多數(shù)資產(chǎn)已竣工超過(guò)五年，部分資產(chǎn)已竣工十年以上，部分基礎(chǔ)資產(chǎn)所屬項(xiàng)目公司甚至已運(yùn)行二十余年，整體來(lái)看歷史運(yùn)行良好。未來(lái)，公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)有望繼續(xù)擴(kuò)容，基礎(chǔ)資產(chǎn)的類型也將不斷豐富，例如近期多家大型發(fā)電集團(tuán)擬將旗下新能源基礎(chǔ)設(shè)施申報(bào)公募REITs，底層資產(chǎn)具體類型涉及風(fēng)電發(fā)電項(xiàng)目、天然氣熱電項(xiàng)目、其他清潔能源項(xiàng)目等。

三是市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與積極。公募REITs試點(diǎn)以來(lái)，整體市場(chǎng)表現(xiàn)較好，已有多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行理財(cái)公司、證券公司以自有資金或資管產(chǎn)品方式積極參與公募REITs的戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售及二級(jí)市場(chǎng)投資。

四是目前監(jiān)管政策更加支持。5月底國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》要求加大盤(pán)活存量資產(chǎn)支持，包括積極落實(shí)項(xiàng)目盤(pán)活條件、有效提高項(xiàng)目收益水平、落實(shí)財(cái)稅金通政策等，支持信托等機(jī)構(gòu)發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)積極參與。11月，發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見(jiàn)》，再一次提出支持民間投資項(xiàng)目參與公募REITs試點(diǎn)，要求拿出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與試點(diǎn)。

當(dāng)前信托公司參與公募REITs業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略價(jià)值

一是通過(guò)公募REITs業(yè)務(wù)推動(dòng)信托公司傳統(tǒng)非標(biāo)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。公募REITs業(yè)務(wù)以實(shí)體經(jīng)濟(jì)中具有較好現(xiàn)金流的項(xiàng)目為載體，在項(xiàng)目的投融資階段，與信托公司優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的匹配性較好，有利于發(fā)揮信托公司的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。在Pre-REITs階段，信托公司可采取債權(quán)、股權(quán)、股債混合等多種金融工具對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)提供金融支持，以及可利用傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益及項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值帶來(lái)的投資收益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)較高的綜合收益。

二是通過(guò)公募REITs業(yè)務(wù)拓展信托公司標(biāo)品投資業(yè)務(wù)范圍。公募REITs的投資收益來(lái)源于底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增值和基金二級(jí)市場(chǎng)資本利得兩個(gè)方面。從已上市公募REITs來(lái)看，絕大部分項(xiàng)目評(píng)估日評(píng)估增值較多，報(bào)審前營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)表現(xiàn)較好，2022年現(xiàn)金分派率表現(xiàn)突出，多個(gè)項(xiàng)目甚至超過(guò)9％。從未來(lái)現(xiàn)金流測(cè)算來(lái)看，已上市公募REITs項(xiàng)目也保持較高派息率預(yù)期，例如鵬華深圳能源REIT2022及2023年預(yù)測(cè)的派息率將達(dá)到11.69％和9.67％。從上市以來(lái)的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，不考慮派息的情況下，20個(gè)公募REITs項(xiàng)目中有18個(gè)實(shí)現(xiàn)了正收益，其中12個(gè)項(xiàng)目上市至今累計(jì)收益率甚至超過(guò)30％。從年初以來(lái)表現(xiàn)來(lái)看，超過(guò)六成已上市公募REITs項(xiàng)目二級(jí)市場(chǎng)收益率為正，且所有項(xiàng)目均跑贏上證指數(shù)、深圳成指、滬深300、中證500的表現(xiàn)。綜合派息及資本利得表現(xiàn)，公募REITs市場(chǎng)整體投資回報(bào)率較為可觀。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，信托公司已積極參與公募REITs的配售和二級(jí)市場(chǎng)投資。例如，信托公司已參與絕大部分已上市及已配售的公募REITs項(xiàng)目，參與數(shù)量達(dá)到20個(gè)。從具體參與公司來(lái)看，多家標(biāo)品信托業(yè)務(wù)及傳統(tǒng)政信業(yè)務(wù)表現(xiàn)較為突出的信托公司參與較為積極，如華潤(rùn)信托、外貿(mào)信托、建信信托、華鑫信托、中糧信托等。

信托公司參與公募REITs業(yè)務(wù)的策略建議

一是深入開(kāi)展Pre-REITs，獲取底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益。從具體的資金支持方式來(lái)看，如前所述，信托公司可通過(guò)債權(quán)、股權(quán)、股債混合等多種方式參與支持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。從通過(guò)公募REITs方式退出來(lái)看，鑒于信托行業(yè)在支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資建設(shè)方面已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，部分信托公司參與了多個(gè)保障房項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流園區(qū)建設(shè)、城市更新、新基建項(xiàng)目建設(shè)等重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，下一步，具備基礎(chǔ)設(shè)施管理運(yùn)營(yíng)能力的信托公司可轉(zhuǎn)型為專業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施管理運(yùn)營(yíng)商，基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)的重點(diǎn)也將從投資建設(shè)投融資支持轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)管理。從該類業(yè)務(wù)具體的組織架構(gòu)模式來(lái)看，信托公司既可設(shè)立專門(mén)的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)甚至可成立專門(mén)的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)子公司，同時(shí)還可作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人與基金管理公司合作成立子公司專業(yè)從事基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)則和業(yè)務(wù)實(shí)踐，信托公司及其子公司可作為原始權(quán)益人獲取運(yùn)營(yíng)收益，在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)給項(xiàng)目公司階段可享受稅收優(yōu)惠，如果同時(shí)作為公募REITs的大份額持有人，在基金上市后還將享受資本利益收益及繼續(xù)享有底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益，整體綜合收益較高。

二是策略性參與公募REITs的配售。上市首日的公募REITs普遍漲幅較高，例如三只保障性租賃住房REITs于8月31日上市首日全部達(dá)到30％的最大漲幅，今年前三季度上市的9只公募REITs上市首日平均漲幅亦超過(guò)20％，顯示了較好的打新收益。但是由于公募REITs供給不足，配售比例也不斷走低，2021年6月首批上市的東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT公眾投資方比例達(dá)到12.30％，而今年三只保障性租賃住房的配售比例已均低于1％，紅土深圳安居REIT公眾發(fā)售部分的比例甚至已低至0.39％，因此建議信托公司積極參與配售環(huán)節(jié)。

三是積極參與二級(jí)市場(chǎng)投資。對(duì)于優(yōu)質(zhì)REITs，尤其是可供分配金額規(guī)模較大及現(xiàn)金流分配率較高的產(chǎn)品，可長(zhǎng)期持有。根據(jù)公募REITs業(yè)務(wù)規(guī)則，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)滿足現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，預(yù)計(jì)未來(lái)3年現(xiàn)金流分配率原則上不低于4％，尤其是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目，現(xiàn)金分紅穩(wěn)定且派息率高，偏向于長(zhǎng)久期固定收益類產(chǎn)品，適合長(zhǎng)期持有。

四是應(yīng)提升在公募REITs業(yè)務(wù)方面的專業(yè)能力。首先是專業(yè)的投研能力，特別是對(duì)底層資產(chǎn)的投資價(jià)值研判，例如公募REITs根據(jù)底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬性可分為產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營(yíng)類，兩者的估值差異較大，進(jìn)而影響其二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)。其次是長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理能力，由于公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年，信托公司如果作為基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)方，就需要具備長(zhǎng)期的專業(yè)管理能力。再者是專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，對(duì)于Pre-REITs業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，信托公司在參與的過(guò)程中應(yīng)積極關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)類型是否在試點(diǎn)范圍之內(nèi)、基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬是否清晰、土地使用是否依法合規(guī)等合規(guī)要點(diǎn)；對(duì)于公募REITs二級(jí)市場(chǎng)投資來(lái)說(shuō)，除加強(qiáng)對(duì)投資價(jià)值的研判外，也應(yīng)關(guān)注公募REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不達(dá)預(yù)期、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性不足、估值過(guò)高導(dǎo)致的溢價(jià)過(guò)高等帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

本文源自金融界