今年4月初，萬科旗下萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（下稱萬物云）向港交所遞交招股說明書，擬于主板市場上市。這是近年來又一家分拆物業(yè)公司上市的房企。

至此，除金地外，銷售規(guī)模前 20 家房企的物業(yè)版塊分拆計(jì)劃已全部明晰。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2021年全年遞表物業(yè)企業(yè)數(shù)量達(dá)到 34 家，是迄今為止最多的一年，但 2020 年成功上市數(shù)量僅 13 家。

2020年13家物企成功上市

2021 年上市的物企，除星盛商業(yè)為純商管企業(yè)外，住宅業(yè)態(tài)仍為新上市物企的主力，輔以部分商管及城市公建類項(xiàng)目，大部分物企總在管面積多集中在 1000-3000 萬平方米，其中在管規(guī)模最大的為榮萬家，達(dá) 6280 萬平方米，規(guī)模最小的德商產(chǎn)投服務(wù)在管面積為 380 萬平方米，普遍為中小體量物企。

據(jù)港交所披露的信息統(tǒng)計(jì)，2021年新登陸港交所企業(yè)共 98家，募資總額達(dá) 3314 億港元。而據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2021年上市的 13 家物管企業(yè)募資總額為 91 億港元，占 2021年港交所所有新上市企業(yè)募資總額的 2.7%； 2020 年新上市的 17 家物業(yè)企業(yè)募資總額為 511 億港元，占 2020 年港交所 IPO 募資總額的 12.9%。

相對過往幾年，2021 年上市物管企業(yè)無論規(guī)模還是數(shù)量都有較大幅度回落。

2021 年上半年，物企遞表及上市頻率仍維持以往快節(jié)奏，進(jìn)入 2021 年下半年后上市熱度明顯降低。

截至 2022 年 2 月 28 日，已上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量達(dá)到 55 家（H 股 51 家 +A 股 4 家），其市值分化顯著。超過 6 成上市物企市值范圍在 100 億港元以下；截至 2022 年 2 月 28 日，市值區(qū)間的差值達(dá)到 1569 億港元。

2021 年全年，上市物管企業(yè)主動披露并購案例達(dá) 54 起，涉及金額超過 350 億元，遠(yuǎn)超 2020 年。其中有8 項(xiàng)交易實(shí)際收購金額超過 10 億元人民幣，還出現(xiàn)已遞表過會物企以及上市物企被收購的案例。

114家物企在管面積均超500萬㎡

中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)于上世紀(jì)80年代從深圳出發(fā)，如今已發(fā)展 40 多年。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2022年在管面積達(dá)500 萬平方米以上的物業(yè)企業(yè)有 114 家；在管面積在 1000 萬平方米以上的有 72 家。

其中碧桂園服務(wù)除“三供一業(yè)”外，在管理面積至約 7.66 億平方米，合約面積14.38 億平方米。年內(nèi)收入由 2020 年同期的 156 億元增至約 288.4 億元，增幅約 84.9%。截至2022 年 4月，碧桂園服務(wù)總市值為 1300 億元，高居上市物企之首。

保利物業(yè)2021 年內(nèi)新簽約第三方項(xiàng)目的單年合同金額約19.01 億元。截至 2021 年 12 月 31 日已進(jìn)入 196 個城市，合同管理面積約 6.56 億平方米，合同項(xiàng)目數(shù)超過 2400 個。

從營收看，企業(yè)分化狀況逐步加劇，頭部企業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，利用既有規(guī)模及資源優(yōu)勢發(fā)展更為迅猛。目前碧桂園服務(wù)和萬物云2 家企業(yè)已首次躋身物業(yè)服務(wù)行業(yè)“200 億”的營收陣營。

南都記者邱永芬