本報(bào)記者 昌校宇

場(chǎng)內(nèi)可交易的公募REITs再添新成員。12月27日，華夏和達(dá)高科REIT上市，至此全市場(chǎng)已上市公募REITs數(shù)量增至24只。截至《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)稿時(shí)，華夏和達(dá)高科REIT報(bào)3.095元，漲幅10.22%。

作為首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs，華夏和達(dá)高科REIT發(fā)售期間獲得資金追捧。參與華夏和達(dá)高科REIT詢價(jià)的網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)份額是網(wǎng)下發(fā)售初始份額的155.13倍；公眾發(fā)售部分一日售罄；比例配售前，華夏和達(dá)高科REIT戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售的募集總規(guī)模達(dá)981.26億元。

華夏基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，華夏和達(dá)高科REIT首發(fā)標(biāo)的資產(chǎn)為位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目和孵化器項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)、處于產(chǎn)業(yè)成熟階段、能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，吸引了大批生物醫(yī)藥類企業(yè)入駐，平均出租率均在90%以上。同時(shí)，華夏和達(dá)高科REIT主要原始權(quán)益人兼運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)和達(dá)高科是浙江省規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商之一，資產(chǎn)儲(chǔ)備優(yōu)良、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，其生物醫(yī)藥類產(chǎn)業(yè)園區(qū)占其現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)體量的一半。華夏和達(dá)高科REIT將成為和達(dá)高科旗下生物醫(yī)藥領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)上市平臺(tái)，未來(lái)擴(kuò)募潛力可期。

進(jìn)一步梳理，產(chǎn)業(yè)園類REITs是國(guó)內(nèi)上市公募REITs中數(shù)量最多的資產(chǎn)類別。談及火熱緣由和投資價(jià)值具體體現(xiàn)，中金公司研究部不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師、董事總經(jīng)理張宇在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)估算，當(dāng)前全國(guó)有近兩萬(wàn)個(gè)不同類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。成熟度較高、符合資產(chǎn)形成條件的園區(qū)資產(chǎn)主要包含建設(shè)在工業(yè)用地或科研用地上的研發(fā)樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、孵化器和實(shí)驗(yàn)室三類，這些資產(chǎn)通常具有產(chǎn)權(quán)清晰、收益穩(wěn)定、具備增值潛力等優(yōu)勢(shì)，契合REITs的產(chǎn)品特性。同時(shí)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)規(guī)模體量大、資產(chǎn)類別豐富、市場(chǎng)交易活躍、定價(jià)邏輯清晰，具備適合REITs生根發(fā)芽的土壤。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園能夠帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定和持續(xù)的現(xiàn)金流，且存在資產(chǎn)增值的潛力，這對(duì)于公募REITs而言是較為合適的底層資產(chǎn)。從國(guó)家戰(zhàn)略角度看，當(dāng)前我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)構(gòu)逐步從勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，包括信息技術(shù)、生物技術(shù)等在內(nèi)的新興產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局的比重持續(xù)提升。將產(chǎn)業(yè)園與REITs相結(jié)合，或?qū)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供支持，進(jìn)而鼓勵(lì)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

需要關(guān)注的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資方式繁多但股權(quán)渠道較少、退出機(jī)制不暢，公募REITs則直擊痛點(diǎn)。張宇解釋，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式長(zhǎng)期受到制約，而REITs盤活存量資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)正契合產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求大的特性，增加社會(huì)資本參與園區(qū)建設(shè)、解決園區(qū)運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)亦是我國(guó)發(fā)力建設(shè)公募REITs的初衷和應(yīng)有之義?！?/p>張宇進(jìn)一步介紹，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs通過對(duì)園區(qū)資產(chǎn)進(jìn)行“輕重分離”促進(jìn)園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體由“開發(fā)建設(shè)”為重轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)管理”為重，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的園區(qū)生態(tài)，促進(jìn)園區(qū)開發(fā)全生命周期管理，助力中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)管理人團(tuán)隊(duì)建設(shè)。此外，利用公募REITs實(shí)現(xiàn)整體退出，有利于提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)水平，提升土地利用效率，促進(jìn)土地集約利用。

在明明看來(lái)，通過發(fā)行公募REITs，一方面，有助于盤活園區(qū)這類存量資產(chǎn)，相關(guān)企業(yè)通過回收資金再投資新項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)做大、做強(qiáng)園區(qū)品牌有一定作用；另一方面，以REITs的方式進(jìn)行融資，有助于優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

在資金追逐下，目前公募REITs的資產(chǎn)類別已較為多元化，但因底層資產(chǎn)回報(bào)率差異和資金偏好等各方面原因，REITs的二級(jí)市場(chǎng)已出現(xiàn)分化。明明表示，從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，今年前三季度，疫情對(duì)于REITs底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)的擾動(dòng)持續(xù)存在，高速公路相對(duì)受到的沖擊更大，其通行費(fèi)收入回落明顯。而產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流等資產(chǎn)項(xiàng)目的表現(xiàn)則相對(duì)具有韌性。從資產(chǎn)特征來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)的供給相對(duì)稀缺，擴(kuò)募屬性較強(qiáng)，未來(lái)資產(chǎn)潛在的增值彈性也相對(duì)較大。

由于產(chǎn)業(yè)園REITs入池資產(chǎn)有諸多要求，張宇認(rèn)為，實(shí)際符合資產(chǎn)形成條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)占比并不高，但考慮到底層資產(chǎn)規(guī)?？偭魁嫶?，同時(shí)伴隨產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展運(yùn)營(yíng)逐漸成熟，符合資產(chǎn)形成條件的園區(qū)數(shù)量將會(huì)增加，預(yù)計(jì)市場(chǎng)有望擴(kuò)容，體量仍可觀。

圖片 | 站酷海洛 包圖網(wǎng)

制作 | 周文睿

審核 | 黃曉琴

編輯 | 白寶玉

終審 | 董少鵬