財(cái)聯(lián)社12月28日訊（記者 周曉雅）繼首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目于2021年上市，今年的公募REITs市場(chǎng)發(fā)展步履未停，新產(chǎn)品輪番登場(chǎng)。

12月17日，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT宣布，產(chǎn)品已于12月16日成立。在基金募集期間，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT的凈認(rèn)購(gòu)金額為14.04億元，募集份額為5億份。至此，公募REITs市場(chǎng)成立產(chǎn)品達(dá)到24只。

整體來(lái)看，今年公募REITs市場(chǎng)上新步伐加快，截至12月19日，年內(nèi)已有13只公募REITs成立，新成立產(chǎn)品數(shù)量超過(guò)去年。此外，12月26日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT正式獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文，標(biāo)志著市場(chǎng)將迎來(lái)首只民企倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REIT；與此同時(shí)，12月13日，中金山高集團(tuán)高速公路REIT也進(jìn)入已反饋階段。

除了產(chǎn)品首發(fā)申報(bào)，申請(qǐng)擴(kuò)募的多只公募REITs也迎來(lái)了新進(jìn)展。12月7日，紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT和博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的擴(kuò)募申請(qǐng)進(jìn)入“已問(wèn)詢(xún)”狀態(tài)，而中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大園REIT等3只產(chǎn)品的擴(kuò)募申請(qǐng)則是更新?tīng)顟B(tài)為“已反饋”。

從分紅情況來(lái)看，自首批公募REITs上市以來(lái)，已有12只進(jìn)行分紅，累計(jì)分紅總額為24.81億元。

展望明年，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在保持常態(tài)化發(fā)行的背景下，預(yù)計(jì)明年各方也將積極推動(dòng)REITs擴(kuò)容上新。對(duì)于個(gè)人投資者，需要在投資前應(yīng)全面了解產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)立長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資和理性投資理念，從資產(chǎn)配置的角度把握好REITs產(chǎn)品的投資機(jī)會(huì)。

年內(nèi)新發(fā)REITs數(shù)量超去年

作為市場(chǎng)首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果顯示，該基金戰(zhàn)略投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為100%，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.66%，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為0.37%。

按照準(zhǔn)予募集份額計(jì)算，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT比例配售前累計(jì)吸引981.26億元資金參與，成為近期資本市場(chǎng)的“香餑餑”。

早在今年11月28日，證監(jiān)會(huì)披露關(guān)于《準(zhǔn)予華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金注冊(cè)的批復(fù)》，準(zhǔn)予基金的募集份額總額為5億份。該產(chǎn)品成為全市場(chǎng)第24單獲批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，隨著華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT的獲批，今年以來(lái)，獲批的公募REITs數(shù)量已經(jīng)超過(guò)去年，公募REITs的擴(kuò)容步伐明顯加快。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日，2022年已新成立13只公募REITs，涉及華夏基金、紅土創(chuàng)新基金、國(guó)金基金、上海國(guó)泰君安證券資管、華泰證券(上海)資管、鵬華基金、中金基金等7位基金管理人，合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)到410.44億元。

截至12月19日，華夏基金是年內(nèi)新成立產(chǎn)品合計(jì)規(guī)模最大、獲批產(chǎn)品數(shù)最多的基金管理人，加上華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT，年內(nèi)已有5只產(chǎn)品獲批，合計(jì)成立規(guī)模為148億元。跟隨其后的是中金基金，年內(nèi)新成立的2只REITs合計(jì)規(guī)模為121.8億元。

從資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，今年新成立REITs中有4只為保障性租賃住房類(lèi)，合計(jì)規(guī)模50.06億元；4只為交通基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)，合計(jì)規(guī)模為281.26億元；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施也有4只，合計(jì)規(guī)模為44.55億元；鵬華深圳能源REIT是唯一一只能源基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為35.38億元。

上市首日破發(fā)VS高溢價(jià)

在公募REITs不斷上新的背景下，產(chǎn)品上市首日表現(xiàn)呈現(xiàn)分化。今年8月底，首批成立的3只保障性租賃住房REITs上市首日集體漲停，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。在上市首周，中金基金、華夏基金、紅土創(chuàng)新基金等3位基金管理人還曾發(fā)布旗下保障性租賃住房REITs的溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示公告，提醒投資者密切關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格，注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

另外，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT也出現(xiàn)上市首日漲停的表現(xiàn)。與之相比，下半年上市的2只交通基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs首日表現(xiàn)差異較大。其中，中金安徽交控REIT上市首日即破發(fā)，華泰江蘇交控REIT盤(pán)中一度破發(fā)。不過(guò)，在隨后的交易日，這2只交通基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)REITs陸續(xù)收復(fù)跌幅。

“此前受證券市場(chǎng)整體影響，公募REITs市場(chǎng)也承受了一定壓力，一部分產(chǎn)品存在一定程度的調(diào)整，在此市場(chǎng)背景下，有的產(chǎn)品也出現(xiàn)了上市首日即破發(fā)?！冰i華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部分析，REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)，受項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況、宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)資金、市場(chǎng)情緒等多因素影響。目前能夠獲批上市REITs的資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)良好，因此上市即破發(fā)可能與市場(chǎng)情況有關(guān)。

另外，該基金公司部門(mén)還表示，REITs發(fā)行定價(jià)由詢(xún)價(jià)程序確定，若詢(xún)價(jià)結(jié)果與整個(gè)市場(chǎng)對(duì)REITs基本面的看法有差異，也會(huì)影響發(fā)行后價(jià)格走勢(shì)。

公募REITs的上市首日破發(fā)是否會(huì)成為常態(tài)？在他們看來(lái)，這有待市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)定后進(jìn)一步觀察，但發(fā)行后價(jià)格走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)健有利于REITs市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展?！皩?duì)于基金管理人，應(yīng)當(dāng)做好產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目基本面，進(jìn)行審慎合理地詢(xún)價(jià)定價(jià)?！?/p>對(duì)于投資者，該基金公司部門(mén)認(rèn)為，需要正確看待公募REITs的發(fā)行價(jià)格，在投資前應(yīng)全面了解產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)立長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資和理性投資理念，從資產(chǎn)配置的角度把握好REITs產(chǎn)品的投資機(jī)會(huì)。

整體來(lái)看，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年新發(fā)產(chǎn)品上市首日漲跌幅首尾相差34.5%，除了上述提及的5只上市首日漲停的公募REITs，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和鵬華深圳能源REIT上市首日也漲超20%。

已成立24只產(chǎn)品

整體來(lái)看，從去年5月17日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批至今，公募REITs已擴(kuò)容至24只。從各家基金管理人情況看，華夏基金目前成立產(chǎn)品數(shù)最多，5只已成立產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達(dá)到169.3億元；中金基金發(fā)行總規(guī)模最大，3只產(chǎn)品募資180億元。

近日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上致辭稱(chēng)，2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，各項(xiàng)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，運(yùn)行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至今年11月底，共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過(guò)750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%。

他表示，上述基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類(lèi)型，募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動(dòng)投資的新項(xiàng)目總投資額超過(guò)4200億元，形成了良好示范效應(yīng)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月16日收盤(pán)，5只公募REITs產(chǎn)品上市以來(lái)漲幅超過(guò)20%，最多漲超34%，此前曾有產(chǎn)品一度漲約40%；另一方面，也有產(chǎn)品最多跌近10%，此前回撤一度超10%。

對(duì)于產(chǎn)品的表現(xiàn)分化，鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部表示，已上市REITs均受到市場(chǎng)整體的影響，因此呈現(xiàn)分化可能更多與具體標(biāo)的有關(guān)，各REITs所處行業(yè)和個(gè)體基本面不同，影響市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)。

比如，高速公路行業(yè)受近年疫情影響較大，相關(guān)REITs價(jià)格承壓相對(duì)其他REITs更大；有的REITs業(yè)績(jī)優(yōu)異，市場(chǎng)也會(huì)給予一定的溢價(jià)。“總的來(lái)說(shuō)，同其他證券市場(chǎng)相同，公募REITs存在一定市場(chǎng)價(jià)格分化，是正常的市場(chǎng)表現(xiàn)?！?/p>從分紅情況看，Wind數(shù)據(jù)顯示，已上市的公募REITs中已有12只進(jìn)行了分紅，自上市以來(lái)的累計(jì)分紅總額為24.81億元，平均每只產(chǎn)品分紅2.07億元。其中，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT等2只產(chǎn)品上市以來(lái)已分紅3次，另外還有7只公募REITs上市以來(lái)已分紅2次。單只產(chǎn)品的累計(jì)分紅總額來(lái)看，截至目前，平安廣州廣河REIT已分紅7.48億元，領(lǐng)先市場(chǎng)。

李超表示，已上市REITs信息披露總體規(guī)范、運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)健、業(yè)績(jī)表現(xiàn)符合市場(chǎng)預(yù)期，其中首批9只上市REITs發(fā)布的2021年年度報(bào)告顯示，營(yíng)業(yè)收入平均達(dá)到基金招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值的104%，資產(chǎn)配置價(jià)值凸顯。截至今年11月底，產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs對(duì)應(yīng)現(xiàn)金流分派率平均為3.67%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs對(duì)應(yīng)內(nèi)部收益率平均為5.51%，估值總體處于合理區(qū)間。

如何看發(fā)展前景？

整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)方興未艾，市場(chǎng)投資熱度不減。此前，上交所官網(wǎng)發(fā)布公告稱(chēng)，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT詢(xún)價(jià)階段在網(wǎng)下發(fā)售累計(jì)吸引資金721.55億元，擬認(rèn)購(gòu)總數(shù)量298.53億份，為初始網(wǎng)下1.4億份發(fā)售份額數(shù)量的213.24倍，公募REITs的網(wǎng)下詢(xún)價(jià)紀(jì)錄再創(chuàng)新高。這也意味著，該產(chǎn)品的網(wǎng)下投資方認(rèn)購(gòu)比例為0.47%。

事實(shí)上，自公募REITs試點(diǎn)以來(lái)，認(rèn)購(gòu)比例低已是市場(chǎng)常態(tài)，尤其是在今年A股市場(chǎng)整體經(jīng)歷調(diào)整的背景下，公募REITs更受市場(chǎng)關(guān)注。Wind數(shù)據(jù)顯示，已成立的公募REITs網(wǎng)下投資方認(rèn)購(gòu)比例位于0.47%-25.95%之間，而年內(nèi)新成立公募REITs的網(wǎng)下投資方認(rèn)購(gòu)比例最多不超過(guò)3%。

向公眾投資者公開(kāi)發(fā)售的份額更加緊俏。Wind數(shù)據(jù)顯示，已成立的公募REITs公眾投資方認(rèn)購(gòu)比例最低為0.23%，最高為12.3%。與之相對(duì)應(yīng)的是，上述產(chǎn)品的公眾配售份額均值為0.58億份，平均每只產(chǎn)品的網(wǎng)下配售份額為1.41億份。

展望未來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)，李超表示，保持常態(tài)化發(fā)行，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實(shí)落地，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

“我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)發(fā)展以來(lái)，步伐相對(duì)較快，預(yù)計(jì)明年各方也將積極推動(dòng)REITs擴(kuò)容上新。”鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部認(rèn)為，隨著公募REITs市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)容發(fā)展，越來(lái)越多的原始權(quán)益人、金融機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)等參與REITs市場(chǎng)發(fā)展。

“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金作為打通一、二級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品，無(wú)論在盤(pán)活存量資產(chǎn)，引導(dǎo)市場(chǎng)化資金參與新基建，還是在降低宏觀杠桿率方面都起到了積極作用。從相關(guān)政策的不斷落地，也可以看出無(wú)論從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求，都希望有更多符合要求的行業(yè)或領(lǐng)域的資產(chǎn)類(lèi)型擴(kuò)充到公募REITs市場(chǎng)中?！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，可以確定的是，未來(lái)行業(yè)的發(fā)展空間巨大，成為股票、債券之外另一個(gè)重要融資市場(chǎng)。

個(gè)人投資者需正確理解公募REITs投資邏輯

在REITs市場(chǎng)保持常態(tài)化發(fā)行的背景下，個(gè)人投資者應(yīng)該如何進(jìn)行投資？“長(zhǎng)期看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況不太可能持續(xù)顯著地增長(zhǎng)，因此投資公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs更應(yīng)該給投資者帶來(lái)的是長(zhǎng)期穩(wěn)健回報(bào)，市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)長(zhǎng)期看也會(huì)向這一特征回歸?！冰i華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部談到，投資者在投資前應(yīng)全面了解產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)立長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資和理性投資理念，從資產(chǎn)配置的角度把握好REITs產(chǎn)品的投資機(jī)會(huì)。

他們認(rèn)為，隨著REITs市場(chǎng)逐步擴(kuò)容，覆蓋的行業(yè)越來(lái)越多，投資者可對(duì)認(rèn)可的行業(yè)和具體產(chǎn)品進(jìn)行投資。同時(shí)，需關(guān)注具體行業(yè)和產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，這些在產(chǎn)品文件中會(huì)進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)揭示。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資部高級(jí)副總裁林偉鑫分析，從長(zhǎng)期的收益和風(fēng)險(xiǎn)情況看，REITS類(lèi)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征介于股票和債券之間，以下幾類(lèi)投資者適合成為REITS投資的客戶：

一是長(zhǎng)期投資客戶，由于REITS產(chǎn)品的封閉期較長(zhǎng)，適合有長(zhǎng)期資金規(guī)劃的投資者；

二是希望通過(guò)分享基礎(chǔ)設(shè)施收益的穩(wěn)健型客戶，基建領(lǐng)域的項(xiàng)目，收入來(lái)源分散，可替代性弱，使用者的需求較剛性，投資人可以很清楚地看到底層資產(chǎn)的區(qū)位、資產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)情況，所得即所見(jiàn)，同時(shí)，基金管理人會(huì)對(duì)未來(lái)的收入進(jìn)行合理審慎的預(yù)測(cè)，如果未來(lái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的較好或隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展通行費(fèi)有一定的提升，就能夠給投資者帶來(lái)增值；

三是擔(dān)心股票市場(chǎng)波動(dòng)太大的客戶，REITS資產(chǎn)波動(dòng)性整體低于權(quán)益類(lèi)品種，攻守兼?zhèn)洹?/p>同時(shí)，投資者也應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長(zhǎng)期持有、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資邏輯。國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)對(duì)于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應(yīng)警惕部分產(chǎn)品交易價(jià)格可能存在非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買(mǎi)入相關(guān)REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來(lái)分紅預(yù)期，合理評(píng)估REITs投資價(jià)值，樹(shù)立理性投資理念。對(duì)于廣大投資者來(lái)說(shuō)，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長(zhǎng)期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

本文源自財(cái)聯(lián)社記者 周曉雅