“當前人民群眾對住房和城鄉(xiāng)建設的要求從‘有沒有’轉(zhuǎn)向‘好不好’?！?023年1月30日，住房和城鄉(xiāng)建設重點工作推進會上，住建部部長倪虹強調(diào)，住房和城鄉(xiāng)建設工作要以安居為基點，建設好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)，為人民群眾創(chuàng)造高品質(zhì)的生活空間。

2022年，在“房住不炒”政策大環(huán)境下，受疫情反復、消費疲軟、融資壓力等因素影響，房地產(chǎn)建筑行業(yè)風險仍待化解。企業(yè)資金吃緊，房屋質(zhì)量和交付延期的問題持續(xù)曝光，農(nóng)民工集體討薪、業(yè)主維權(quán)的群體性事件時有發(fā)生，給行業(yè)復蘇蒙上一層陰影，再次揭示了“快速拿地、撬動貸款、高速開發(fā)”的傳統(tǒng)模式不可持續(xù)。

黨的二十大報告將“房住不炒”放在“增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”框架下論述，對房地產(chǎn)建筑企業(yè)轉(zhuǎn)型提出更高要求。企業(yè)在提升產(chǎn)品和服務能力的基礎(chǔ)上，還需要在應對氣候變化、促進鄉(xiāng)村振興、共同富裕等國家重大發(fā)展議題前，積極作為，將自身的可持續(xù)發(fā)展與社會經(jīng)濟的繁榮穩(wěn)定緊密結(jié)合，與利益相關(guān)方實現(xiàn)價值共創(chuàng)。

ESG在行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，給房地產(chǎn)建筑企業(yè)一面系統(tǒng)的自我檢視的鏡子。南方周末利用“善擇——中國企業(yè)社會責任云平臺”ESG風險預警系統(tǒng)，持續(xù)監(jiān)測、追蹤、評價中國上市企業(yè)在環(huán)境、社會和治理領(lǐng)域的風險表現(xiàn)。希望通過問題分析，讓行業(yè)有所觀照，也警示企業(yè)目前存在的風險，及時防范及處置，不斷提升可持續(xù)發(fā)展能力。

行業(yè)平均每周暴露4起風險

2022年善擇云平臺監(jiān)控到109家上市房地產(chǎn)建筑企業(yè)發(fā)生227起ESG風險事件，其中，房企77家，曝光167起風險事件；建筑企業(yè)32家，曝光60起風險事件。

房地產(chǎn)企業(yè)社會（Social）領(lǐng)域風險多發(fā)，產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)、承諾不兌現(xiàn)等消費者風險突出；建筑企業(yè)治理（Governance）領(lǐng)域風險多發(fā)，集中表現(xiàn)為受房地產(chǎn)所累造成的債務危機和合同執(zhí)行異常。

ESG風險指數(shù)較高的10家房地產(chǎn)建筑企業(yè)中，有5家暴發(fā)嚴重的資金債務危機，同時帶來工程款項拖欠、交付延期等問題。品牌房企旗下公司或者控股公司因為虛假宣傳、未批先建、環(huán)境污染等問題被處罰，也使得社會和環(huán)境風險高企。

圖1:上市房地產(chǎn)建筑企業(yè)ESG風險分布（風險指數(shù)）

圖2:細分行業(yè)風險分布情況（風險指數(shù)）

圖3: 房地產(chǎn)建筑業(yè)ESG風險高發(fā)企業(yè)Top10

房地產(chǎn)行業(yè)債務危機波及上下游企業(yè)

恒大、陽光城等頭部房企身陷流動性危機，一時難以“出險”，影響波及上游建筑設計、裝飾、施工公司。2022年，建筑裝飾上市公司瑞和股份、廣田集團因為房地產(chǎn)大客戶流動性危機影響，應收賬款回款困難，壞賬激增、利潤驟減，自身資金鏈也發(fā)生斷裂，造成更多項目難以如期履約。

兩家企業(yè)的第一大客戶都是恒大集團，瑞和股份來自恒大的訂單一度占收入的三成以上。2022年12月，面臨9億元的資金缺口，瑞和股份向11家銀行發(fā)出求助信號，申請授信11億元，用于借新還舊和生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)。廣田集團已在2022年9月申請破產(chǎn)重整，2023年1月公司發(fā)布業(yè)績預告稱，預計2022年凈利潤虧損30億元至45億元。

頭部房地產(chǎn)企業(yè)的債務危機沒有解除，對自我造血模式單一、經(jīng)營高度依靠某一大客戶的建筑裝飾企業(yè)而言，要擺脫困境并不容易。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年有超過40家建筑裝飾企業(yè)破產(chǎn)，拖欠供貨商、建筑工人款項逾千萬。

2022年底，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，加大對房地產(chǎn)企業(yè)的流動性支持；2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開，明確2023年十二項重點工作，第一項就提出，以增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型為主線，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策支持企業(yè)自救，房地產(chǎn)建筑企業(yè)也需要積極通過合法途徑解決問題，不僅要維護好購房者合法權(quán)益，做好保交樓工作；還需要積極與客戶、供應商、員工溝通，及時公布公司決策和項目進展，妥善處理建筑工人欠薪、員工裁員等問題。

對于已經(jīng)出險的企業(yè)而言，需要逐步擺脫高杠桿、高負債的發(fā)展邏輯，加強對宏觀趨勢的研判和解讀，根據(jù)行業(yè)發(fā)展方向，結(jié)合自身實際，努力探索多元業(yè)務、構(gòu)建新業(yè)態(tài)，以降低對單一客戶、單一模式的依賴；同時需要加強資金管理，提升銷售、融資端的抗風險能力。

虛假宣傳、貨不對板影響產(chǎn)品口碑

房地產(chǎn)建筑行業(yè)曝光社會風險83起，其中，33起為虛假宣傳、貨不對板、承諾不兌現(xiàn)問題；27起涉及交付房屋漏水、缺少面積、空鼓等質(zhì)量問題；10起涉及項目交付延期、停工問題。

圖4: 房地產(chǎn)建筑業(yè)曝光消費者問題關(guān)鍵詞

品牌央企中海地產(chǎn)高檔住宅的虛假宣傳問題備受矚目。2022年9月，中海南京方山印項目因為兩項營銷問題被罰。一是虛假宣傳問題，在項目實際并未運用“玻璃幕墻”的情況下，宣傳樓盤使用了“大面積玻璃幕墻”；周邊已有其他低密度洋房社區(qū)，當事人發(fā)布“方山印作為新方山唯一低密度洋房”的虛假宣傳用語。二是片面宣傳，建筑外立面采用了多種材料，僅對其中昂貴建材進行了宣傳，其他材料未提及。

中海子公司因此被罰8萬元。此外，項目還持續(xù)被業(yè)主投訴存在偷工減料、未按圖紙施工等問題。

房地產(chǎn)項目建設周期長，買賣雙方存在信息不對稱，銷售與交付的時間差客觀給虛假宣傳調(diào)查取證帶來困難，而違規(guī)行為潛在的低投入、高回報，使得不少法律意識淡薄的開發(fā)商及中介機構(gòu)頻繁越界。

問題具備行業(yè)普遍性，負責任營銷因此也成為房地產(chǎn)上市企業(yè)在產(chǎn)品責任中需要重點回應的議題。全球報告倡議組織在GRI Standard中要求企業(yè)應向消費者提供產(chǎn)品和服務正負面的充分信息，讓消費者正確了解產(chǎn)品的組成、使用和處理方法，以便做出明智的選擇。

不僅如此，企業(yè)還需要公開被罰款或警告的違規(guī)事件的數(shù)量，說明處理進展、整改措施。

中海地產(chǎn)所在的交易機構(gòu)香港聯(lián)交所在《環(huán)境、社會及管治報告指引》中，要求企業(yè)強制披露產(chǎn)品和服務在廣告方面存在的問題與行動，包括產(chǎn)品和服務的投訴數(shù)目以及補救方法。

中海方山印項目的涉事主體雖屬中海子公司，但是該產(chǎn)品是企業(yè)的品牌項目，企業(yè)對違規(guī)問題有披露和整改的責任。問題若得不到糾正，將對企業(yè)信用和產(chǎn)品價值產(chǎn)生負面影響。

施工項目現(xiàn)場環(huán)境管控需要精細化

善擇平臺收錄房地產(chǎn)建筑行業(yè)環(huán)境負面事件共23起，八成以上屬于子公司、參股/間接參股公司環(huán)境違規(guī)，項目現(xiàn)場揚塵、噪聲、固體廢棄物、裸土處置不到位遭到處罰，受罰金額基本在5萬元以內(nèi)。

旭輝成都項目工地的一項處罰頗耐人尋味。2022年3月，旭輝地產(chǎn)的控股公司上海新置建筑工程有限公司在成都溫江萬盛TOD旭輝中心項目建設工地上，露天堆放了5個使用過的油漆桶，被溫江區(qū)生態(tài)環(huán)境局處罰10萬元。

該公司不服，提交了申辯，認為現(xiàn)場設有污染物收回倉庫，只是項目工期緊迫，沒來得及將油漆桶及時收回；而且油漆桶是空的，不屬于危險物品，沒有造成危害后果。公司強調(diào)項目之前都沒有受到處罰，將加強整改，希望改判。

溫江區(qū)生態(tài)環(huán)境局則表示，違規(guī)事實清楚，之前沒有行政處罰的情況和整改落實情況已在裁量時考慮，未采納申辯意見。

空油漆桶未能及時回收看似小事，反映的是企業(yè)項目建設現(xiàn)場環(huán)境管理制度是否能落實到位、施工作業(yè)流程是否符合大氣污染防治法、固體廢物污染環(huán)境防治法等環(huán)境法規(guī)要求。

在“雙碳”背景下，環(huán)保觀念日趨深入人心，房地產(chǎn)建筑企業(yè)在施工現(xiàn)場的作業(yè)行為將受到監(jiān)管部門和公眾更細致的檢視。

我們監(jiān)控到的大部分環(huán)境違規(guī)事件都發(fā)生在施工現(xiàn)場，當事方雖然只是上市房地產(chǎn)建筑企業(yè)的子公司或承建商，但旗下項目的污染問題，直接反映了集團或者母公司環(huán)境要求貫徹不細致、供應鏈環(huán)境責任落實缺陷。

住建部2022年連續(xù)發(fā)布的《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《城鄉(xiāng)建設領(lǐng)域碳達峰實施方案》《“十四五”城鎮(zhèn)化與城市發(fā)展科技創(chuàng)新專項規(guī)劃》，都強調(diào)要大力推進綠色建造工作，實現(xiàn)精細化設計和施工。

南方周末中國企業(yè)社會責任研究中心對房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)三年的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)在自身運營環(huán)節(jié)的環(huán)境表現(xiàn)得分已經(jīng)得到持續(xù)提高（平均每年增長1～2分），但涉及供應鏈綠色建材、綠色施工環(huán)節(jié)，進步腳步稍顯滯后。

調(diào)研將“建筑垃圾的量化管理、減少和回收再利用措施”作為評價企業(yè)綠色精細化建造的一項指標。結(jié)果顯示，上市50強房企中，只有7家企業(yè)在該項指標上獲得滿分。行業(yè)在“綠色精細化施工”方面還有很大的提升空間。

圖5: 新階段房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境責任重點領(lǐng)域

高層牽頭、問題導向，提升ESG管理能力

行業(yè)當前的危機反映了轉(zhuǎn)型期的陣痛，更加凸顯企業(yè)利潤創(chuàng)造必須遵循社會要求。若企業(yè)調(diào)用了大量資源，結(jié)果增加行業(yè)風險、影響市場秩序、破壞生態(tài)環(huán)境，即使企業(yè)賬面收入增加，最終也只是將成本轉(zhuǎn)嫁，未能給社會創(chuàng)造財富。

當前國家城鎮(zhèn)化已經(jīng)進入提質(zhì)增效的新階段，房地產(chǎn)建筑行業(yè)增速逐步放緩，對企業(yè)提升民生品質(zhì)的相關(guān)要求日趨凸顯和細化，企業(yè)的ESG表現(xiàn)將進一步居于多方的目光中心，對信用評級、融資能力、品牌價值產(chǎn)生更大影響。

建議房地產(chǎn)建筑企業(yè)：一是強化ESG在企業(yè)發(fā)展中的地位。需要高層管理者提升ESG治理能力，對企業(yè)發(fā)展重要的ESG議題有清醒認識，從制度、人員、程序等方面配給資源，將ESG管理融入組織日常工作，制定具體的行動計劃并監(jiān)測進展。

二是持續(xù)提升ESG信息披露質(zhì)量。對照現(xiàn)行指引和標準，公開、及時、平衡披露ESG績效。一方面，需要重視披露管理辦法和量化信息，確保數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑的一致性和披露連貫性；另一方面，需要及時對標全球最新可持續(xù)信息披露要求，掌握企業(yè)的薄弱環(huán)節(jié)，早做提升計劃，以便在披露要求提高時有充足的應對余地。

三是加強ESG輿情管理和溝通。對于房地產(chǎn)建筑行業(yè)高發(fā)問題，如安全事故、房屋質(zhì)量、虛假宣傳、交付減配、拖欠農(nóng)民工工資等，做好妥善處理和溝通，即使問題屬于小概率事件或主體責任不在房地產(chǎn)建筑公司，企業(yè)也應積極傾聽利益相關(guān)方訴求、透明溝通，促成問題解決。

南方周末研究員 康華