在常態(tài)化發(fā)行背景下，公募REITs在兔年開春之際迎來了一大波密集動作。

根據上交所官網消息，中信建投國電投新能源REIT和中航京能光伏REIT分別于2月17日和16日針對此前的反饋意見提交了書面答復。從書面回復情況來看，兩只申報產品的底層資產目前均已產生了持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

與申報環(huán)節(jié)相比，公募REITs在兔年春天的頻繁動向，更多是發(fā)生在項目招標、配套政策出臺等前端環(huán)節(jié)，既有證監(jiān)會和各地證監(jiān)局的政策呼吁，也有各省份拿出真金白銀作為補貼支持，更有南山控股、招商公路、重慶地產集團等上市公司和地方項目公司的REITs項目籌備推進。

這些動態(tài)消息分布零散，不易察覺，但他們是公募REITs市場的重要組成部分。他們與進入到申報、發(fā)行、交易的成品項目一起，構成了整個公募REITs運作鏈的豐富業(yè)態(tài)。從開年火熱態(tài)勢來看，業(yè)內此前給出的“截至2023年末REITs上市數量或達60只”這一預期，是值得期待的。

兩只REITs產品已產生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流

上交所消息顯示，兩只REITs產品底層資產屬于新能源和光伏領域，未來如成功發(fā)行，將使得上市交易的REITs品種進一步豐富化。其中，中信建投國電投新能源REIT申報于2022年12月30日獲受理，于2023年1月20日獲交易所意見反饋，為全國首批受理的新能源項目。

中信建投國電投新能源REIT初始投資的基礎設施項目為濱海北H1項目、濱海北H2項目和配套運維驛站項目，項目公司為國家電投集團濱海海上風力發(fā)電有限公司。根據回復公告，底層資產目前已產生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流。

具體看，國家電投集團濱海海上風力發(fā)電有限公司近三年分別實現(xiàn)營業(yè)收入8.49億元、10.52億元及9.08億元，凈利潤2.90億元、3.76億元及2.85億元，EBITDA分別為7.86億元，9.12億元及7.81億元；濱海北H1項目和濱海北H2項目投資回報良好。根據基準日更新后的可供分配金額測算報告，在相關假設前提下，預計2023年3-12月期間和2024年度基金的可供分配金額分別為7.57億元和7.01億元，以基礎設施項目的評估值71.65億元作為募集資金規(guī)模測算，投資人凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可供分配金額/公募基金募集規(guī)模）分別為10.57%和 9.79%。因此在定價合理的情況下，濱海北H1項目和濱海北H2項目能夠為投資者提供良好的回報。

中航京能光伏REIT的基礎設施項目為京能光伏項目，具體包括榆林光伏項目和晶泰光伏項目。根據回復，目前相關資產運營時間已滿3年，已產生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流。榆林光伏項目方面，2019至2021三年和2022年前9個月榆林市江山永宸能源有限公司EBITDA分別為2.29億元、2.79億元、2.84億元、2.27億元，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額分別為1.20億元、 2.49億元、1.75億元和1.88億元；晶泰光伏項目方面，湖北晶泰光伏電力有限公司同期的EBITDA分別為9675.86萬元、7532.03萬元、8627.97萬元和6018.44萬元，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額分別為1.03億元、1.82億元、2064.31萬元和2830.35萬元。

證監(jiān)會全力推動REITs市場高質量發(fā)展

公募REITs往往以運行較成熟的基礎設施為底層資產，實際上從資產確定到最終上市交易，中間要經過若干環(huán)節(jié)，包括相關部門通氣、項目招標、項目申報、申報意見反饋、發(fā)行募集、上市交易等。

從記者跟蹤觀察來看，從2021年的試點到2022年的密集上行，公募REITs的常態(tài)化發(fā)行態(tài)勢得以確立。在已有的數十家成功發(fā)行上市交易案例示范下，監(jiān)管機構、省份部門、項目公司三方主體正在緊鑼密鼓開展著2023年公募REITs項目的儲備和發(fā)行籌備工作。

先來看監(jiān)管機構。近日中國證監(jiān)會召開的2023年債券監(jiān)管工作會議指出，2022年證監(jiān)會債券條線全力推動交易所債券市場服務穩(wěn)增長大局、推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行等工作取得新進展。2023年要全面深化REITs市場建設，堅持發(fā)展與規(guī)范并重，全力推動REITs市場高質量發(fā)展。

廣西證監(jiān)局近日公告顯示，廣西壯族自治區(qū)黨委常委、常務副主席蔡麗新一行到廣西證監(jiān)局慰問干部職工，聽取轄區(qū)資本市場改革發(fā)展工作匯報。在提高直接融資比重方面，蔡麗新表示要引導符合條件的企業(yè)綜合運用股權、債權工具擴大直接融資，推動重點企業(yè)重點項目積極申報基礎設施REITs。

根據甘肅地方金融局官網，2月8日下午甘肅省金融監(jiān)管局黨組書記、局長王志強帶領相關處室負責人拜訪中國證監(jiān)會。王志強與證監(jiān)會公司債券監(jiān)管部主任周小舟及相關處室負責人就加快推動發(fā)行REITs（不動產信托投資基金）等事項進行交流。周小舟表示將繼續(xù)按照中國證監(jiān)會的決策部署支持甘肅企業(yè)債券發(fā)行工作，REITs類產品發(fā)行積極爭取今年實現(xiàn)零的突破。

一次性補助最高不超過500萬元

在監(jiān)管部門發(fā)聲支持下，河南、湖北、四川等省份以政策鼓勵、真金白銀獎勵等方式推進REITs發(fā)行。河南省政府在近日印發(fā)的《關于印發(fā)大力提振市場信心促進經濟穩(wěn)定向好政策措施的通知》中指出，要積極擴大有效投資方面的完善項目推進機制，聚焦重點領域、重點地區(qū)、重點企業(yè)，持續(xù)梳理符合條件的存量資產項目并納入基礎設施不動產信托投資基金（REITs）項目儲備庫，協(xié)調支持符合條件的REITs項目發(fā)行上市。

湖北省政府近日出臺的《關于更好服務市場主體推動經濟穩(wěn)健發(fā)展的若干政策措施》顯示，要研究出臺省級REITs獎補政策，探索設立REITs專項資金，對成功發(fā)行產品的企業(yè)給予一次性補貼，同時鼓勵有條件的地方對新設立或新遷入的持牌公募基金管理人給予一次性獎勵。根據湖北省印發(fā)的《關于打好經濟增長主動仗實現(xiàn)經濟運行整體好轉的若干政策措施》，對省內原始權益人發(fā)行的基礎設施REITs項目推薦至國家發(fā)展改革委的，給予原始權益人200萬元的前期工作費用補助資金，同時提出將基礎設施REITs產業(yè)有關咨詢服務納入政府購買服務指導性目錄。

與湖北省相比，四川省的補貼更為可觀。四川省近期發(fā)布的《聚焦高質量發(fā)展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》提出，要積極推進基礎設施等領域不動產投資信托基金（REITs）試點，對成功發(fā)行且募集資金用于省內項目建設的，原始權益人可按投資規(guī)模的0.5%申請一次性補助、最高不超過500萬元。

南山控股首單公募REITs已完成所在地發(fā)改委審核

在真金白銀的補貼之下，作為公募REITs發(fā)行鏈條的核心主體——項目公司——開始運作了。

以保障房資產項目為例，根據公開信息北京市昌平保障房建投公司發(fā)布的公募REITs專業(yè)服務團隊選聘項目招標于2月9日開標，預算資金399萬元，包括但不限于公募基金管理人、專項計劃管理人、財務顧問律師事務所、資產評估機構、稅務籌劃機構、會計事務所等機構在發(fā)行階段的全部費用。截至公示日2月13日，中航基金、平安基金、華夏基金評標得分分別為84.8、78.2、77.7，成為中標候選人。隨后北京市昌平保障房建投公司發(fā)布的REITs專業(yè)服務團隊選聘項目中標結果顯示，中航基金從三位候選人中勝出成為項目中標人，發(fā)行階段中標價為395萬元，存續(xù)階段中標價為：基金規(guī)模的0.023%/年。

根據相關數據，截至目前保障房REITs項目共有4單發(fā)行上市，包括華夏北京、中金廈門安居、紅土深圳安居及華潤有巢。另外，目前已有包括上海城投控股（600649）、河南豫資保障房、重慶保障房、無錫保障房、南京安居集團、廣州開發(fā)區(qū)人才、西安安居建設集團、蘇州恒泰控股、天津泰達人才、廣州越秀等十多個省市保障房項目正在籌備發(fā)行REITs。

文旅資產的REITs發(fā)行籌備方面。黃山旅游集團近期與浙商證券舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽訂儀式，浙商證券將為黃山旅游集團提供包括資產管理、產業(yè)研究與引導、財務顧問等咨詢服務，提供債務融資、公募REITs、并購策劃等各類金融服務，推動黃山文旅產業(yè)高質量發(fā)展，著力為黃山市打造生態(tài)型國際化世界級休閑度假旅游目的地城市提供強有力的金融服務支撐。

根據A股上市公司南山控股公告，該公司在近日召開的投資者關系活動上稱2023年旗下的寶灣物流將全力推進首單公募REITS發(fā)行工作，重點聚焦長三角及粵港澳大灣區(qū)優(yōu)質地塊。富國基金、融通基金、海富通基金、鑫元基金等公募參與了該次活動。南山控股首單公募REITs發(fā)行工作目前已完成項目所在地和主申報地發(fā)改委審核，待正式上報國家發(fā)改委；同時國資股權評估備案，與國家發(fā)改委、證監(jiān)會、深交所等國家有關部委、監(jiān)管機構的溝通匯報工作同步開展，爭取得到各方的充分認可與支持。預計將于2023年內完成整體發(fā)行工作。

根據招商公路近日公告，招商公路正在積極推進REITs項目，期望通過REITs項目打通公司高速公路項目的“募、投、管、退”的全流程通道，打造新的REITs平臺，同時通過REITs項目實現(xiàn)招商公路的管理輸出。

重慶地產集團官網近日消息顯示，截至2月6日該集團69個在建項目全面復工復產，續(xù)建的8個市級重大項目正開足馬力，助推重慶經濟高質量發(fā)展。其中，重慶地產集團所屬的重慶市公共住房開發(fā)建設投資有限公司(下稱“重慶公住房公司”)在全力推進公募REITs發(fā)行。在建的辰寓虎溪青年公寓2月就可竣工投入運營?？崭奂褕@、五里坪項目進入硬裝收尾、軟裝進場階段，預計4月可投入運營。

國家發(fā)展改革委投資司副司長、一級巡視員韓志峰表示，2023年基礎設施REITs很可能會進入快速發(fā)展期，今后一段時期我國基礎設施投融資至少包括六大重點領域，分別是低碳減排、新型基礎設施、重點民生保障、重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、基礎設施補短板和城市更新。根據華泰證券資管預測，截至2023年末REITs上市數量或達60只，市值達1500億元是較確切的預期，未來3年至5年萬億元級市場更值得期待。

責編：李雪峰

校對：李凌鋒