“面對發(fā)展環(huán)境的高度不確定性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要摒棄‘一切照舊’的運營模式，”德勤日前發(fā)布《2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望》，德勤中國房地產(chǎn)行業(yè)審計與鑒證業(yè)務主管合伙人倪敏認為：“面對未來數(shù)年整個行業(yè)的新方向，更應加強關注資產(chǎn)層面的戰(zhàn)略決策制定，滿足投資者、租戶和監(jiān)管機構不斷變化的需求?！?/p>此次德勤訪問了全球主要商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和投資公司共計450位首席財務官，邀請他們分享企業(yè)的發(fā)展前景和人才、監(jiān)管合規(guī)情況和技術相關計劃以及2023年的投資重點和潛在結(jié)構轉(zhuǎn)型規(guī)劃。

受訪的450名主要商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和投資公司的首席財務官對2023年營業(yè)收入的預期有所差異，40%的受訪者表示營收應有所增加，48%預計營收應有所下降，12%預計營收維持不變。有更大比例的受訪者（33%）計劃于2023年削減成本。

總體而言，受訪者指出持續(xù)高通脹、勞動力管理、網(wǎng)絡風險以及氣候相關監(jiān)管行動最有可能影響未來12至18個月的營收前景。中國內(nèi)地房地產(chǎn)領導者將氣候相關監(jiān)管行動視為首要關注問題，其當前準備程度的平均評分為2.9分，5分代表準備最為充分。

房地產(chǎn)行業(yè)基本面指標方面，如資本成本、資金可得性、房地產(chǎn)價格、空置率、租賃活動、交易活動、租金水平，大部分受訪者（66%）預計明年情況將有所改善或穩(wěn)定。

全球而言，受訪者認為未來12至18個月，市區(qū)寫字樓和郊區(qū)寫字樓提供最具吸引力的風險調(diào)整投資機會；亞太地區(qū)受訪者則以數(shù)字地產(chǎn)為首選，比例達到43%。

倪敏表示，未來寫字樓市場將出現(xiàn)進一步分化的趨勢，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的差距會逐步擴大，“就中國市場而言，核心區(qū)域、核心地段會繼續(xù)供不應求，注重綠色環(huán)保、有優(yōu)質(zhì)品牌加持的商場、寫字樓依然搶手，但其他區(qū)域則面臨一定挑戰(zhàn)，低品質(zhì)寫字樓投資者要考慮老化資產(chǎn)的升級改造，否則就會被淘汰?！?/p>德勤調(diào)研顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在管理ESG合規(guī)要求方面仍處于早期階段。僅12%的受訪者表示其準備好立即實施變革以滿足監(jiān)管要求，此外，僅7%的受訪者在投資戰(zhàn)略決策中使用ESG數(shù)據(jù)和分析。大部分受訪者計劃在來年或兩年內(nèi)開始融合使用ESG數(shù)據(jù)。

伴隨全球稅法的不斷變化，行業(yè)的首要關注問題包括稅率上調(diào)問題、轉(zhuǎn)讓定價和利潤分配規(guī)則的變化以及自動化執(zhí)法。商業(yè)地產(chǎn)領導者可致力提高報告透明度和數(shù)據(jù)要求以應對特定司法轄區(qū)的自動化監(jiān)管執(zhí)法，以及將ESG舉措的稅務影響納入考量，以助力企業(yè)為即將發(fā)生的稅法變化做好準備。

考慮到整體經(jīng)濟問題以及持續(xù)存在的供應鏈不確定性，多數(shù)受訪者預計其公司將在一定程度上減少技術投資，不到一半的受訪者預計將增加技術投資。這與去年的調(diào)研結(jié)果形成鮮明對比，去年僅7%的受訪者預計將減少技術投資，三分之二的受訪者預計其公司將增加技術投資。在亞太地區(qū)，有42%的受訪者表示其公司計劃增加技術投資，近三分之一表示預計其公司將減少技術技資。

德勤中國房地產(chǎn)行業(yè)財務咨詢業(yè)務主管合伙人方棟表示：“技術投資不足或?qū)倌抗舛虦\之舉。具備一定靈活性和風險偏好的房地產(chǎn)企業(yè)可探索如何利用技術釋放潛力，以穩(wěn)步向前邁進?！?/p>“全球范圍內(nèi)對房地產(chǎn)科技的投資在2020年顯著下降后于2021年出現(xiàn)反彈，并創(chuàng)歷史新高超過240億美元。亞太地區(qū)約半數(shù)受訪者認為房地產(chǎn)科技可帶來收益，關于氣候信息披露的擬議監(jiān)管規(guī)則也激發(fā)了對氣候相關房地產(chǎn)科技的興趣。”

智能合約在房地產(chǎn)行業(yè)獲得發(fā)展勢頭，逾半數(shù)受訪者表示正處于試點、早期實施或生產(chǎn)階段。由于智能合約是所有虛擬房產(chǎn)交易的基礎，這些發(fā)展可能與元宇宙的早期探索有關。

方棟總結(jié)道：“路線藍圖隨著公司規(guī)模、子行業(yè)和地點的不同而差異顯著。了解和響應變化僅是解決方案之一。商業(yè)地產(chǎn)領導者還應通過戰(zhàn)略伙伴關系和提升數(shù)據(jù)管理，以探索和開拓更多價值。此類舉措在目前看來或許有些進取，但當其他公司在合并或削減預算時，其可為部分公司帶來競爭優(yōu)勢。”

作者：唐瑋婕

編輯：朱偉