編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業(yè)和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經(jīng)濟(jì)迅速企穩(wěn)和復(fù)蘇，投資、消費(fèi)、出口三駕馬車在此間發(fā)揮著各自的作用，但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。

面對變化的世界，我們應(yīng)以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業(yè)，他們的體系、模式與策略，成為當(dāng)下和未來制勝的關(guān)鍵。

歷經(jīng)數(shù)十載傳承與創(chuàng)新，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構(gòu)。故此，觀點(diǎn)新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業(yè)研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業(yè)和企業(yè)家的故事。

率先發(fā)布的“ESG篇”，將從可持續(xù)發(fā)展層面出發(fā)，觀察標(biāo)志性企業(yè)在環(huán)境、社會和公司治理等維度的行動和選擇。

觀點(diǎn)網(wǎng) ESG熱度之下，綠色債券的規(guī)模亦水漲船高。

中國金茂自2022年正式加入了綠債大軍，年內(nèi)完成發(fā)行了額度高達(dá)87.08億元的全國最大單碳中和CMBS債券。

2023年開年，又以“浦東三件套”之一的上海金茂大廈作為底層資產(chǎn)，計劃發(fā)行高達(dá)百億的碳中和債券；目前已成功發(fā)行首期，規(guī)模為35.01億元。

碳中和債券對標(biāo)的資產(chǎn)的綠色建筑水平要求較高，這意味著，偏愛碳中和債券的中國金茂需要在綠色建筑方面花費(fèi)更多功夫。

究竟金茂的綠色債券成色如何？綠色建筑的表現(xiàn)是否符合市場預(yù)期？綠色建筑的投入及ESG決策帶來的成本開支與企業(yè)收益該如何平衡？不妨從中國金茂發(fā)布的ESG報告當(dāng)中窺探一二。

偏愛碳中和

過去兩年，中國金茂在綠色金融領(lǐng)域按下了“加速鍵”。

據(jù)上交所顯示，2022年，該公司申請發(fā)行的ABS共計六項，擬發(fā)行金額172.59億元，其中三筆債券為碳中和綠色債，擬發(fā)行金額占上述金額八成。

其中，同年4月發(fā)行的中信證券-金茂凱晨2022年綠色資產(chǎn)支持專項計劃（碳中和），創(chuàng)下了當(dāng)時全國規(guī)模最大的碳中和CMBS產(chǎn)品記錄；而6月發(fā)行的金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資產(chǎn)支持專項計劃（碳中和），則是全國首單碳中和寫字樓類REITs。

進(jìn)入2023年，中國金茂的綠色金融腳步仍未停歇。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，今年2月21日，上交所消息稱，金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資產(chǎn)支持專項計劃（碳中和）項目狀態(tài)更新為“已受理”。

該債券品種為ABS，擬發(fā)行金額100億元，原始權(quán)益人為上海金茂投資管理集團(tuán)有限公司，計劃管理人為申萬宏源證券有限公司。

上述債券的規(guī)模達(dá)到100億元，刷新了中國金茂自己創(chuàng)造的87.08億元碳中和債券紀(jì)錄。

目前，以上海金茂大廈為底層資產(chǎn)的綠色債券已經(jīng)成功完成首期發(fā)行，規(guī)模為35.01億元。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

實際上，對中國金茂而言，綠色債券產(chǎn)品可以使社會盈余資金直接進(jìn)入到綠色產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，減少銀行間接募資方式的交易成本。

同時，和以往單純的依賴補(bǔ)助和銀行貸款相比，綠色債券更能夠發(fā)揮企業(yè)的主觀能動性，促進(jìn)企業(yè)在環(huán)保產(chǎn)業(yè)中尋找更有回報的運(yùn)作模式，并根據(jù)自身特性合理、適度的募資。

此外，有分析人士告訴觀點(diǎn)新媒體：“綠色債券對企業(yè)的環(huán)保產(chǎn)業(yè)有很大的要求，企業(yè)能夠成功發(fā)行綠色債券，也有助于樹立正面形象?！?/p>顯然，無論是從融資通道、融資成本乃至品牌效應(yīng)來看，綠色債券能給企業(yè)運(yùn)作帶來新的化學(xué)反應(yīng)。

不過，相比于同行業(yè)的其他企業(yè)而言，中國金茂踏入綠色債券的時間似乎更晚一些。

據(jù)了解，中資房企于2016年起在境外發(fā)行美元綠債，首當(dāng)其沖的是當(dāng)代置業(yè)，而后龍湖等企業(yè)均在2017年參與發(fā)行境內(nèi)綠色債券。

2018年開始，參與房企數(shù)量增加、年度發(fā)行規(guī)模亦由2018年的10.5億美元快速提升至2021年的103.6億美元；境內(nèi)地產(chǎn)綠債發(fā)行規(guī)模近年則較為穩(wěn)定，2021年約26.8億元、占綠債發(fā)行總規(guī)模約0.5%。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

相比之下，中國金茂雖在2017年成功注冊了44億元的境內(nèi)綠色債券，但直至目前并未查詢到該筆債券的發(fā)行紀(jì)錄。

或許，這單44億元綠色債券暫緩發(fā)行與當(dāng)時的綠色債券市場有關(guān)：一方面，由于前些年綠色債券的利率并不算太低，而中國金茂的央企背景為其帶來了較為優(yōu)質(zhì)的融資渠道及較低的融資成本。

有數(shù)據(jù)顯示，2016年至2019年期間，MSCI評級達(dá)到“AA”級的企業(yè)，其3年期綠色金融債券利率達(dá)到4.45%，3年期的綠色中期票據(jù)平均利率為6.03%，3年期的綠色公司債券、5年期的綠色企業(yè)債券利率分別為5.57%、6.28%。

而前些年，中國金茂的MSCI評級為“BB”級，直至2022年升至“BBB”級，也就是說，以行業(yè)情況粗略來看，假設(shè)當(dāng)時金茂發(fā)行44億元綠色債券，3年期債券發(fā)行成本或?qū)⑼黄?%。

這一期間，中國金茂融資成本持續(xù)處于行業(yè)低位，期內(nèi)平均借貸成本僅為4.56%、4.83%、5.11%、4.94%。

另一方面，綠色債券募集的資金整體用途較為局限，也因此，這一融資通道在行業(yè)沖規(guī)模階段并不具備優(yōu)勢。

多方因素作用下，中國金茂直至2022年才正式踏入綠色債券的行列。也就是說，相比于其他房企，入局綠債的時間并不算早。

不僅如此，中國金茂所發(fā)行的綠色債券相對單一。

放眼地產(chǎn)行業(yè)，境內(nèi)、境外綠色債、碳中和債券、綠色公司債……多重債券組合發(fā)行的比比皆是，反觀金茂，所涉足的綠債基本是可持續(xù)建筑類目的碳中和債券。

融資成本方面，綠色債券高于普通債券，碳中和債券則優(yōu)于綠色債券。

此前，中證鵬遠(yuǎn)發(fā)布研報表示，截至2021年5月末，除金融債外的89只碳中和債券的平均發(fā)行利率為3.68%，低于同期綠色債券平均發(fā)行利率1.17個百分點(diǎn)，最低發(fā)行利率僅為2.35%。

綠債底色

碳中和債屬于綠色債券的子品種之一，與其他類型綠色債券相比，對資金的用途更為聚焦，環(huán)境效益可量化。

簡單來說，相較于其他綠色債券，碳中和債券發(fā)行條件更加嚴(yán)格，對底層資產(chǎn)的綠色建筑要求更高。

以中國金茂三筆碳中和債券的底層資產(chǎn)為例，北京凱晨世貿(mào)中心位于北京金融街、長安街黃金交叉點(diǎn)上，與金融街隔街相望，是西長安街整體規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的最后一個可供大規(guī)模租售的純商務(wù)寫字樓，也因此，這一項目被冠以“長安街收官王座”之名。

凱晨世貿(mào)中心的總投資中有將近2億元的資金是全部用于玻璃幕墻的建設(shè)，而心玻璃幕墻慎重地選擇了具有減少眩光性能的透明夾膠玻璃，在保證外立面平整如鏡的同時減少了對周圍光線的折射，從而減少光污染。

有數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2012年，凱晨世貿(mào)中心每年在運(yùn)營過程中加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保投入，特別是在2012年投入1796萬元對空調(diào)機(jī)組技術(shù)綠色改造，每年可以節(jié)約400萬元電費(fèi)。

因綠色、環(huán)保方面的改造與投入，2013年4月12日，凱晨世貿(mào)中心獲得美國綠色建筑協(xié)會（USGBC）頒發(fā)的綠色能源與環(huán)境設(shè)計先鋒獎既有建筑類最高級鉑金級認(rèn)證，這是中國大陸地區(qū)首個獲此認(rèn)證的寫字樓項目，也是亞洲首個通過金級再認(rèn)證方式獲得鉑金級認(rèn)證的項目。

2014年3月13日，北京凱晨世貿(mào)中心正式獲得國家三星級綠色建筑標(biāo)識認(rèn)證證書。

此外，長沙金茂廣場北塔、上海金茂大廈亦接連獲得相關(guān)綠色認(rèn)證，無疑為項目的綠色、環(huán)保提供了量化的指標(biāo)和意義。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

這并非個案，從中國金茂披露的ESG報告來看，自可查詢的2019年起，已經(jīng)實現(xiàn)了全部新建項目100%達(dá)到國家綠色建筑星級標(biāo)準(zhǔn)，超出房企平均水平。

據(jù)了解，中國金茂自2011年起便將綠色戰(zhàn)略作為公司主戰(zhàn)略之一，開始了對綠色建筑的探索，同年廣渠金茂府完成國內(nèi)首個自愿碳減排標(biāo)準(zhǔn)交易。

不過，那些年中國金茂在綠色建筑方面的探索仍屬初期，2016年伴隨著金茂綠建的成立，加快推動綠色建筑項目落地發(fā)展；2017年，在城市運(yùn)營模式指導(dǎo)下，中國金茂從城市開發(fā)初期到后期的運(yùn)營階段，總結(jié)出生命建筑、生態(tài)城市、“零碳”運(yùn)營三大方向，實現(xiàn)了綠色戰(zhàn)略的升級。

同年，中國金茂主導(dǎo)建設(shè)的長沙梅溪湖國際新城項目成為中國首個城市運(yùn)營碳中和項目；2018年，助力南京成為中國首個全民參與碳中和的城市。2021年，中國金茂還將在青島打造首個全民碳普惠平臺，激勵全民低碳生活實踐……

而金茂建筑科技則成立于2019年，主要是中國金茂在裝配式產(chǎn)業(yè)鏈探索的智慧科技服務(wù)商，這一平臺的出現(xiàn)，無疑在減少污染、節(jié)約資源、加強(qiáng)綠色節(jié)能、性能等方面提供幫助。

最新數(shù)據(jù)顯示，2022年中國金茂新增綠色認(rèn)證項目34個、綠色建筑認(rèn)證與標(biāo)識35個、綠色建筑認(rèn)證面積376.3萬平方米，累計認(rèn)證面積達(dá)2963.9萬平方米；累計獲得各類綠色建筑認(rèn)證與標(biāo)識297個，獲得綠色類標(biāo)識或認(rèn)證的項目246個，呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)ESG報告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

不過，雖然中國金茂在綠色建筑方面發(fā)力較早，綠色建筑的各項指標(biāo)亦不斷向好，但對比行業(yè)來看，獲認(rèn)證的綠色建筑面積仍舊落后于其他企業(yè)。

可以看到，萬科累計獲得認(rèn)證的項目面積達(dá)到3.083億平方米，龍湖則超過1.3億平方米，其次中海、華潤、遠(yuǎn)洋這一數(shù)值均超過金茂。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)ESG報告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

不僅如此，從評級情況來看，當(dāng)前遠(yuǎn)洋獲得GRESB評級為綠色五星級，MSCI評級w為“AA”評級，相較之下，中國金茂仍存在較大的上升空間。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)ESG報告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

根據(jù)中國金茂發(fā)布的最新報告來看，于綠色建筑方面提出了更加具體的目標(biāo)，包括：新建住宅和辦公建筑100%滿足中國綠色建筑基本要求（或LEED/BREEAM認(rèn)證等國際知名同等級標(biāo)準(zhǔn)）。

同時，中國金茂強(qiáng)調(diào)在2023年至2025年累計獲取不少于15個高星級綠色建筑認(rèn)證與標(biāo)識；新開發(fā)自持的酒店項目、5A甲級寫字樓、集中商業(yè)項目100%獲得中國綠色建筑一星級標(biāo)識（或LEED/BREEAM認(rèn)證等國際知名同等級標(biāo)準(zhǔn)）。

此外，鼓勵申報高星級綠色建筑認(rèn)證與標(biāo)識，高星級綠色建筑項目開發(fā)量比例應(yīng)逐年增長。

或許，隨著綠色建筑方面的投入加大，中國金茂這一業(yè)務(wù)將有望躋身行業(yè)前端，但故事的走向能否按預(yù)期那般，暫沒有答案。

成本、效益平衡木

過去幾年，除了綠色建筑、科技研發(fā)方面的投入不斷增加，在社會責(zé)任、企業(yè)管治等領(lǐng)域亦接連加大投入。

數(shù)據(jù)顯示，僅2022年，中國金茂于科技研發(fā)方面的投入達(dá)到3.54億元；社會責(zé)任方面，2022年公益捐贈總計4.7億元。

ESG決策疊加行業(yè)調(diào)控，無疑會對中國金茂造成短期壓力。

其一，因地產(chǎn)行業(yè)的特殊屬性，綠色建筑方面的投入將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他方面，因此，房企于ESG的投入，最直觀的便是建筑成本增加。

根據(jù)對中國城市科學(xué)研究會2012年評審的148個項目進(jìn)行綠色建筑增量成本統(tǒng)計，居住項目一星級、二星級、三星級綠色建筑的增量成本分別為23.9元/平米、70.9元/平米、131.8元/平米，公建項目一星級、二星級、三星級綠色建筑的增量成本分別為29.9元/平米、87.3元/平米、216.4元/平米。

其二，從費(fèi)用率來看，2017年隨著中國金茂在綠色轉(zhuǎn)型道路的踐行，對集團(tuán)綠色管理能力提出了較高要求，管理費(fèi)用率也會呈現(xiàn)上升趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，中國金茂的費(fèi)用率為20.41%，翌年則增長了5.7個百分點(diǎn)至26.11%，不過，2020年這一數(shù)值恢復(fù)到21.73%的水平，并逐步下降至2022年的16.20%，

三費(fèi)費(fèi)用率反映的是企業(yè)管理水平，顯然在剛剛開始探尋ESG的那些年，費(fèi)用率出現(xiàn)陡然上升，尤其是2017年隨著中國金茂綠色轉(zhuǎn)型道路的踐行，對集團(tuán)綠色管理能力提出了較高的要求，管理費(fèi)用率呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點(diǎn)指數(shù)整理

不可否認(rèn)，ESG的投入會在短期內(nèi)對企業(yè)成本帶來壓力，不過隨著時間的推移，此類短期壓力而減少，并帶來長期持續(xù)效益。

其中，針對綠建成本的增加，中國城市科學(xué)研究會就曾表示，除極個別綠色建筑項目外，一般綠色建筑項目在5~10年內(nèi)均能收回綠色技術(shù)所帶的成本增量。

此外，從管理和效益方面，ESG的投入將持續(xù)為企業(yè)轉(zhuǎn)換效能，這一點(diǎn)從凈資產(chǎn)收益率方面或能體現(xiàn)一二。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點(diǎn)指數(shù)整理

凈資產(chǎn)收益率主要反映了企業(yè)自有資本獲得凈利潤的能力，從過去幾年數(shù)據(jù)看，中國金茂的的凈資產(chǎn)收益率在2014-2016年呈逐年遞減趨勢，隨后2017年以后開始上升。

而2011年、2017年均為中國金茂發(fā)力ESG的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，可以明顯看到，自有資本獲取凈收益的能力在提升。

不過，2020年這一數(shù)值再次展現(xiàn)頹勢，分析人士認(rèn)為，這主要是受行業(yè)調(diào)控、大額計提等方面的因素影響。

本文源自觀點(diǎn)網(wǎng)