編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業(yè)和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經(jīng)濟迅速企穩(wěn)和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發(fā)揮著各自的作用，但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業(yè)，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經(jīng)數(shù)十載傳承與創(chuàng)新，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業(yè)研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業(yè)和企業(yè)家的故事。

率先發(fā)布的“ESG篇”，將從可持續(xù)發(fā)展層面出發(fā)，觀察標志性企業(yè)在環(huán)境、社會和公司治理等維度的行動和選擇。

觀點網(wǎng) 過去五年間，滬深交易所、港交所陸續(xù)發(fā)布上市公司ESG信息披露指引，具體的考核要求開始被明確。

ESG同樣是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和風險規(guī)避能力的體現(xiàn)，它也將成為資本市場進行風險、價值等方面評估的重要指標。

對于部分房企而言，相應舉措實際已探索許久。比如中海地產(chǎn)自2012年起，每年均透過獨立報告的形式對外披露在企業(yè)社會責任，以及營運上的可持續(xù)發(fā)展的管理策略、舉措和成果。

過去十年間（2012-2022年），中海地產(chǎn)營收從779億元增長至1803億元，年復合增長率8.75%；總資產(chǎn)從2298億元增長至9132.54億元，年復合增長率14.79%。

保持快速增長的同時，該公司持續(xù)推進綠色健康、智能化、工業(yè)化產(chǎn)品研發(fā)，在綠色建筑、零碳建筑等方面均取得了成績。

據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，自2020年發(fā)行第一單綠色債券以來，中海地產(chǎn)三年內(nèi)在境內(nèi)發(fā)行相關綠債約人民幣148億元，并在境外發(fā)行一筆1億英鎊可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤俱樂部貸款。

這主要得益于該公司在綠色低碳方面的資產(chǎn)及能力沉淀，截至去年底，中海綠色項目總數(shù)達到569個，而貼上“綠色標簽”是撬動獲取這些融資渠道的基本門檻。

以綠色融資為起點，本文將分析中海近年來對綠色建筑的實踐探索，以及可持續(xù)發(fā)展發(fā)展目標對企業(yè)主觀能動性的激發(fā)作用。

綠色融資風口

中國的綠色金融體系建立需追溯至2016年，彼時央行、財政部等七部委聯(lián)合印發(fā)《關于構建綠色金融體系的指導意見》，明確提出推動綠色信貸資產(chǎn)證券化。

2022年1月18日，發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布《促進綠色消費實施方案》，明確穩(wěn)步擴大綠色債券發(fā)行規(guī)模，鼓勵金融機構和非金融企業(yè)發(fā)行綠色債券，更好地為綠色低碳技術產(chǎn)品認證和推廣等提供服務支持。

根據(jù)聯(lián)合資信發(fā)布數(shù)據(jù)，2022年國內(nèi)新發(fā)綠色中票140期，同比下降17期，發(fā)行規(guī)模1560.59億元，同比下降6.87%；綠色資產(chǎn)支持證券發(fā)行123期，規(guī)模2140.24億元，同比分別上升53.75%、74.47%；綠色公司債則發(fā)行63期，規(guī)模598億元，同比分別上升12.5%、4.09%；綠色商業(yè)銀行債51期，規(guī)模2638.57億元，同比分別上升183.33%、586.14%。

這發(fā)生在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展的大背景下，題中之意即引導及鼓勵企業(yè)在經(jīng)營的環(huán)節(jié)實現(xiàn)“雙碳”戰(zhàn)略目標。

2020年9月，中國政府提出，二氧化碳排放力爭于2030年前達到峰值，努力爭取2060年前實現(xiàn)碳中和。

也就是在這一階段，房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)在綠色金融端發(fā)力，包括萬科、保利、中海、招商蛇口、華潤置地、金地、世茂、旭輝、金茂、瑞房、當代置業(yè)、遠洋、禹洲等房企陸續(xù)發(fā)布過融資方案，融資渠道包括但不限于公司債、中票、資產(chǎn)支持證券、國際機構債等。

在資產(chǎn)支持證券層面，中海地產(chǎn)算是房地產(chǎn)行業(yè)中探索較早的企業(yè)之一。

2020年4月28日，“中信證券-中海商管1號綠色資產(chǎn)支持專項計劃”正式注冊成立，發(fā)行規(guī)模37.01億元，這也是中海成功發(fā)行的首單綠色債券。

上述CMBS的優(yōu)先級發(fā)行規(guī)模為37億元（債券簡稱20中海1A），信用評級AAA級，期限18年，預期收益率2.50%。所涉及底層資產(chǎn)則分別是北京東城區(qū)的中海地產(chǎn)廣場，以及成都金融城板塊的中海國際中心，所獲分配的募資資金分別為23億元、14億元。

2021年6月23日，中海地產(chǎn)再度以成都中海國際中心項目為底層資產(chǎn)，發(fā)行了“中信證券-成都中海國際中心綠色資產(chǎn)支持專項計劃（專項用于碳中和）”，規(guī)模21.01億元，產(chǎn)品期限18年，創(chuàng)下國內(nèi)首單獲得碳中和評估認證的CMBS產(chǎn)品紀錄。

在此基礎上，2022年3月中海發(fā)行了當時國內(nèi)最大規(guī)模的碳中和CMBS產(chǎn)品（此后被金茂超越）。該債券名為“中信證券-上海中海國際中心綠色資產(chǎn)支持專項計劃”，總計行規(guī)模50.01億元，優(yōu)先級評級同樣為AAA，發(fā)行期限18年，利率3.35%。

另一種綠債渠道是信用債發(fā)行，據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，2021-2022年中海地產(chǎn)累計在銀行間市場發(fā)行了3筆綠色中票，涉及規(guī)模40億元。

與CMBS有所不同，綠色中票所募集資金100%用于開發(fā)銷售類項目，包括中海位于寧波、南京、沈陽、成都、深圳等地的商住項目。

以最近一期綠色中票為例，去年12月14日，“22中海企業(yè)MTN007（綠色）”成功發(fā)行，規(guī)模10億元，募集資金將專項用于節(jié)能環(huán)保、污染防治、資源節(jié)約與循環(huán)利用等綠色項目，具體則僅涉及深圳龍崗中海寰宇瓏宸項目。

除此以外，中海地產(chǎn)在境外市場同樣取得了綠債渠道的突破。去年9月，中銀香港為中海安排了了一筆可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤俱樂部貸款，金額1億英鎊，為期5年，這也是中海境外首筆綠色融資。

據(jù)中銀香港披露，貸款協(xié)議約定，當中海達到所訂立的可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)目標，即可獲得貸款利率下調(diào)，從而節(jié)省成本。相比于發(fā)行CMBS、中票，銀行貸款的用途并不局限于項目建設本身，可以用于一般營運資金及企業(yè)用途。

綠色建筑角色

綠色債券作為近年來推行的融資新品類，在實操中也直接企業(yè)的綠色項目發(fā)展情況及所能實現(xiàn)的環(huán)境效益目標相掛鉤。

從過去幾年的發(fā)債情況觀察，主體資質(zhì)較高，推行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略較長時間并擁有綠色項目的企業(yè)，發(fā)行綠債的成功率也較高。

房地產(chǎn)在國家推進“雙碳”目標戰(zhàn)略中扮演著尤其重要的角色。

中國建筑節(jié)能協(xié)會發(fā)布的《中國建筑能耗與碳排放研究報告（2021）》提及，2019年中國建筑全過程能耗達到全國總量的46%，碳排放達到全國總量的50%。

因此從匹配度而言，房企與綠色債券結(jié)合的空間實際上也較為廣闊——如果它們有足夠的信用及綠色項目發(fā)行債券。

以中海過去三年發(fā)行的綠色或碳中和CMBS為例，所涉及的底層資產(chǎn)之中，成都中海國際中心C、D、J座獲得了LEED（能源與環(huán)境設計先鋒）金級認證，是國際范圍內(nèi)環(huán)保建筑評估體系中的最高級別；上海中海國際中心和商業(yè)配套街區(qū)購物中心上海中海環(huán)宇薈，同樣獲得WELL-HSR認證及LEED金級認證，樓宇均具備顯著的節(jié)能效果以及二氧化碳減排效應。

綠色中票募集資金用途的綠色認定依據(jù)則有所不同，比如去年12月發(fā)行的“22中海企業(yè)MTN007（綠色）”，首先要符合2019年住建部發(fā)布的《綠色建筑評價標準》。

根據(jù)《標準》的要求，綠色建筑應結(jié)合所在地域的氣候、環(huán)境、資源、經(jīng)濟及文化等特點，對建筑全壽命期內(nèi)安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節(jié)約、環(huán)境宜居等性能進行綜合評價，細化了綠色建筑在節(jié)地與土地利用、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用和節(jié)材與綠色建材、智慧運行等方面的要求。按照該標準，深圳龍崗中海寰宇瓏宸滿足二星級水平。

其次，中海寰宇瓏宸需符合《綠色債券支持項目目錄（2021年版）》、《綠色產(chǎn)業(yè)指導目錄（2019年版）》以及《綠色債券原則》（2021年6月版）所涉及的綠色建筑認證標準要求。

綠色中票也需要對募投項目的環(huán)境效益進行測算。

中海寰宇瓏宸項目總投資50.60億元，擬使用募集資金10億元，按照擬使用募集資金占項目總投比例對所產(chǎn)生的環(huán)境效益進行折算，募集資金對應的募投項目預計每年CO2減排量為403.68噸，標煤節(jié)約量為182.66噸，SO2減排量為0.06噸，NOx減排量為0.09噸，煙塵減排量為0.01噸。

中海寰宇瓏宸環(huán)境效益測算表 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

上述綠色債券以及去年發(fā)行的可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤貸款，都體現(xiàn)了中海地產(chǎn)在可持續(xù)發(fā)展方面所建立的優(yōu)勢。該公司于2019年開始完善可持續(xù)發(fā)展框架和架構，制定了“四好公司”（即好產(chǎn)品、好服務、好效益、好公民）的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，并設立2019-2023年的五年可持續(xù)發(fā)展目標。

2022年，中海地產(chǎn)還系統(tǒng)梳理了可持續(xù)發(fā)展目標，將公司業(yè)務發(fā)展于可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略進一步深度結(jié)合，設定了中長期（2025及2030年）的可持續(xù)發(fā)展目標。

中海地產(chǎn)發(fā)布的2022年ESG報告顯示，去年公司連續(xù)13年獲納入恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)成分股（HSSUS）（ESG表現(xiàn)最優(yōu)的30間香港上市公司），持續(xù)入選恒生ESG50指數(shù)。

中海地產(chǎn)相關人士接受觀點新媒體采訪時，也提及公司發(fā)展可持續(xù)戰(zhàn)略的內(nèi)外部推動因素。她表示，一方面，達到“雙碳”目標是企業(yè)的責任，另一方面，現(xiàn)在各地城市設置城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比例提高甚至達到100%，促使企業(yè)積極地發(fā)展綠色建筑。

在綠色建筑、零碳建筑取得的成績方面，過去四年間中海的綠建項目總數(shù)從315個提高至569個，總認證面積從6052萬平方米提高至9869萬平方米；2022年公司新開發(fā)全裝修項目均至少滿足綠建一星標準。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

同時，中海曾計劃在2023年前累計有15個寫字樓項目獲LEED認證，最終在去年超額完成累計18個項目認證；酒店同樣計劃2023年前新開發(fā)不少于1個項目獲得二星級或以上認證，最終濟南中海凱麗酒店獲得二星級綠建認證要求。

可持續(xù)裨益

獲得綠建認證為房企對接國家綠色金融體系提供了便利，中海地產(chǎn)過往所發(fā)行的綠色債券已佐證了這一點。

考慮到2022年底中海的綠色建筑項目儲備，未來該公司依然有比較大的綠債融資空間。

對于綠色CMBS，萬物梁行首席執(zhí)行官葉世源也曾在2022觀點商業(yè)年會上表示，未來在綠色建筑的綠債領域也有非常大的發(fā)展空間。2021年，綠色建筑包括可持續(xù)建筑已經(jīng)納入綠債支持范圍，萬物梁行已關注到商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款的綠色證券逐漸對綠色進行傾斜。

葉世源當時也提及，綠色CMBS期限長，利率低，資金使用靈活，不單單是得到政策的支持，在市場也非常受到追捧。

東吳證券發(fā)布的研報指，2022年期間，綠色債券市場規(guī)模擴充，不同券種的發(fā)行成本全面降低，由2021年加權平均發(fā)行利率3.37%下行至2022年2.83%，其中綠色信用債票面利率的下跌幅度尤為明顯。票面利率方面，2022年發(fā)行的綠債發(fā)行利率主要處于2%-4%區(qū)間。

而與普通融資渠道相比，綠債的成本優(yōu)勢并不容易體現(xiàn)出來，在定價環(huán)節(jié)仍是被債市的供需關系所左右，即投資者的收益率越低，企業(yè)享受到的綠色溢價才越高。

比如金茂4月去年發(fā)行全國最大規(guī)模碳中和CMBS，總金額87.08億元，期限18年，獲認購倍數(shù)約達2.5倍，最終優(yōu)先級票面利率3.4%；今年3月，發(fā)行全國最大規(guī)模碳中和儲架CMBS（100億元）第一期，規(guī)模30億元，優(yōu)先級利率則僅錄得4.68%。

相較之下，該公司去年下半年以來發(fā)行的公司債利率在3.6%-3.8%左右，總體相對較低。

類似的情況在中海地產(chǎn)身上也有所體現(xiàn)，據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，2022年該公司在境內(nèi)發(fā)行的境內(nèi)債（不含綠色債券）大約有13筆，涉及發(fā)行規(guī)模185億元。其中3年期的債券占120億元，利率區(qū)間在2.25%-3.25%之間；5年期債券占50億元，利率區(qū)間在2.70%-3.48%。

尤其自去年三季度以來，國家在金融端對房地產(chǎn)的支持力度有所提高，加上降息影響，中海發(fā)行信用債的成本也有所走低，12月20日發(fā)行的3年期、5年期公司債利率僅分別為2.25%、2.70%。

需要注意的是，盡管綠色CMBS的發(fā)行年限較長，大多數(shù)產(chǎn)品可以達到18年之長，但一般會設置諸如“3+3+3+3+3+3”的結(jié)構，也就是以3年為一個回售或贖回周期。若項目運營或外部環(huán)境發(fā)生變化，CMBS便難以長時間存續(xù)，因此低成本實現(xiàn)長時間證券化亦不現(xiàn)實。

更何況綠色債券本身也需要支付專項的評估和認證費用，債券存續(xù)期間也需要持續(xù)聘請第三方機構測算環(huán)境效益。

更大的成本還來自于，企業(yè)發(fā)展綠色建筑或提升ESG能力、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，所需進行的長期投入，ESG甚至涉及捐贈慈善、員工持股、體系架構調(diào)整等，這些增量成本并不直接體現(xiàn)在票面利率之上。

但房企發(fā)行綠債的意義并不能局限于短期的成本，對于企業(yè)搭建多元化融資體系仍大有裨益。比如過去兩年房地產(chǎn)流動性普遍面臨挑戰(zhàn)，在境內(nèi)債融資趨緊的大環(huán)境下，綠色債券可以成為仍具備信用資質(zhì)的企業(yè)可選擇的工具。

從中長期來看，將包括綠色建筑在內(nèi)的ESG發(fā)展納入到管理流程和全面風險管理體系，對于企業(yè)總體業(yè)務水平、社會評價及品牌價值等方面都會有提升作用。

中海地產(chǎn)相關人士向觀點新媒體舉例稱，比如項目建設施工過程中保證施工安全，可以降低企業(yè)的社會負面影響；成本支出端，通過發(fā)展ESG實現(xiàn)減少水電損耗及碳排放，可以壓降成本；業(yè)務經(jīng)營端，寫字樓擁有LEED、WELL方面的評級，也有利于吸引更多國際企業(yè)。

在中海發(fā)行的綠色或碳中和CMBS底層資產(chǎn)中，中信證券曾披露，上海中海國際中心的寫字樓入駐企業(yè)主要為跨國公司總部，總部型企業(yè)占比超65%。成都中海國際中心則擁有入駐企業(yè)超500家，其中包括微軟、甲骨文、寶馬中國、巴斯夫、聯(lián)邦快遞等世界500強企業(yè)，以及字節(jié)跳動、英雄互娛等獨角獸企業(yè)。

中海地產(chǎn)于2022年ESG報告中也提及，公司以“四好公司”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略框架，成立碳達峰碳中和工作領導小組，完成雙碳工作背景研究分析及碳核查，并已設立中長期雙碳目標，于2030年范圍一及二單位面積碳排放強度降低30%以上（以2019年為基準），努力爭取到2060年實現(xiàn)碳中和。

本文源自觀點網(wǎng)