作者：聯(lián)洲信評

ESG中S（社會）議題從“人”的維度出發(fā)，以人為本，主要是考察主體與政府、員工、客戶、債權人及社區(qū)內(nèi)外部利益相關者的期望和訴求，關注主體創(chuàng)造價值，遵紀守法，保護居民和雇員、減少與各種社會關系之間的危機。

房地產(chǎn)作為社會支柱型產(chǎn)業(yè)，其在推動S（社會）的建設中具有舉足輕重的作用。近年來，隨著相關政策以及行業(yè)狀況的變化，落實ESG治理成為房地產(chǎn)業(yè)的重要議題，良好的ESG評價能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的社會形象。構建高質(zhì)量的ESG標準和實踐不僅是房地產(chǎn)企業(yè)應盡的社會責任，同時也是其實現(xiàn)長期商業(yè)目標的重要前提。

按照GICS行業(yè)分類，房地產(chǎn)業(yè)主動披露ESG相關報告的公司的S（社會）表現(xiàn)如何？ 接下來從員工、股東、產(chǎn)品、客戶、供應商、政府、社會等多個維度分析上市房地產(chǎn)公司的S（社會）的情況。

股東責任

企業(yè)和股東的關系除了委托關系，還有企業(yè)與社會關系的性質(zhì)，企業(yè)對股東的責任也具有社會性。企業(yè)對股東的社會責任包括三個方面：第一，尊重股東的法定權利；第二，企業(yè)行為應該以保障股東的資金安全和收益性為前提；第三，向股東提供真實的經(jīng)營和投資信息。

在股東責任方面，我們主要關注股東回報和中小股東回報率。通過分析58家披露了2022年度ESG相關報告的上市房地產(chǎn)公司的情況，以全面攤薄凈資產(chǎn)收益率來衡量股東回報，全面攤薄凈資產(chǎn)收益率在15%及以上的上市房地產(chǎn)公司比例為5.17%，全面攤薄凈資產(chǎn)收益率在10%（含）-15%之間的比例為6.90%，全面攤薄凈資產(chǎn)收益率在5%（含）-10%之間的比例為18.97%，全面攤薄凈資產(chǎn)收益率在5%以下的比例為68.97%。

在中小股東回報率方面，我們以現(xiàn)金分紅率來衡量中小股東回報率，現(xiàn)金分紅率比例在10%以上的上市房地產(chǎn)公司占比為65.52%。

整體上，上市房地產(chǎn)公司股東回報超過10%的比例不足1/8，而中小股東回報率超過10%的比例接近2/3，說明上市房地產(chǎn)公司較注重中小股東回報率，中小股東回報率較高，而受限于經(jīng)濟、政策和行業(yè)環(huán)境，其股東回報率普遍較低。

產(chǎn)品責任

產(chǎn)品是企業(yè)生產(chǎn)的最終成果，產(chǎn)品也是企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營利潤的載體，是企業(yè)面向客戶所創(chuàng)造的各種價值的物品或服務。S（社會）維度下的產(chǎn)品責任要求房地產(chǎn)公司結合時代的發(fā)展設計創(chuàng)新性的產(chǎn)品，降碳減排；注重售后服務，保障服務的高效性。

產(chǎn)品責任方面，我們主要考察房地產(chǎn)公司的標準質(zhì)量管理體系、行業(yè)質(zhì)量管理體系、研發(fā)投入強度、安全生產(chǎn)和產(chǎn)品售后服務。

通過分析58家披露了2022年度ESG相關報告的上市房地產(chǎn)公司的情況，通過國際ISO9001質(zhì)量管理體系的公司僅有25.86%，而通過行業(yè)質(zhì)量管理體系的公司有55.17%。由此可以看出，在上市房地產(chǎn)公司里，約一半公司的行業(yè)質(zhì)量管理仍不夠規(guī)范，亟待完善，如果要與國際對標則更需要進一步努力。

進一步分析，企業(yè)質(zhì)量管理體系的規(guī)范性與ESG評級結果成正比，ESG評級結果越好，質(zhì)量管理體系越規(guī)范。如圖，ESG評級結果為BBB的公司中，100%的公司通過國際ISO9001質(zhì)量管理體系；評級結果為BB的公司中，37.5%的公司通過國際ISO9001質(zhì)量管理體系，62.5%的公司未通過國際ISO9001質(zhì)量管理體系；ESG評級結果為CCC及以下的公司中，沒有公司通過國際ISO9001質(zhì)量管理體系。

在公司產(chǎn)品研發(fā)方面，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司的研發(fā)投入強度在3%以下，占比為87.93%，研發(fā)投入占比超過10%的公司為0%。這說明房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品研發(fā)投入力度還遠遠不夠，有很大的進步空間。

在安全生產(chǎn)方面，58家上市房地產(chǎn)公司的安全管理基本都能達到生產(chǎn)要求，但仍有超過50%的公司的安全管理體系不夠完善。安全管理體系完善的公司占比為36.21%，其擁有有資質(zhì)的專職安全管理人員，安全管理落實到位，員工簽署安全生產(chǎn)責任書，保障安全生產(chǎn)。安全生產(chǎn)是房地產(chǎn)公司的生命線，未來還需要更多的公司完善安全管理體系，鞏固安全生產(chǎn)環(huán)節(jié)，避免危險施工。

在產(chǎn)品售后服務方面，58家上市房地產(chǎn)公司中，有17.24%的房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品售后服務優(yōu)秀， 82.76%的房地產(chǎn)公司產(chǎn)品售后服務好。整體上，上市房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品售后服務好，能及時幫助客戶解決各種相關問題。

進一步分析，房地產(chǎn)公司產(chǎn)品售后服務質(zhì)量與ESG評級結果成正比，ESG評級結果越好，公司產(chǎn)品售后服務越優(yōu)秀。如圖，ESG評級結果為BBB的公司中，100%的公司產(chǎn)品售后服務達到優(yōu)秀；評級結果為BB的公司中，37.50%的公司產(chǎn)品售后服務達到優(yōu)秀；評級結果為B的公司中，僅有9.68%的公司產(chǎn)品售后服務達到優(yōu)秀；ESG評級結果為CCC及以下的公司中，則沒有公司產(chǎn)品售后服務達到優(yōu)秀。

整體上，上市房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品責任表現(xiàn)相對一般，房地產(chǎn)上市公司的質(zhì)量管理體系不夠完善，安全生產(chǎn)環(huán)節(jié)把控不足，在產(chǎn)品研發(fā)領域的投入也較少，盡管售后服務評價較好，但服務效率和服務水平仍有待進一步加強。

客戶責任

房地產(chǎn)作為服務行業(yè)，其提供的產(chǎn)品最后能不能變成經(jīng)濟效益，離不開每一位客戶對產(chǎn)品的購買，企業(yè)利潤的最大化最終要借助于客戶的購買行為來實現(xiàn)。作為通過為客戶提供產(chǎn)品和服務來獲取利潤的組織，提供安全、高質(zhì)量的產(chǎn)品或服務，滿足客戶的需求，是房地產(chǎn)公司的社會責任。而且，面對大數(shù)據(jù)時代的到來，客戶的隱私保護也是房地產(chǎn)公司必須重視的問題。在客戶責任方面，我們主要關注客戶的滿意度及客戶的隱私保護。

通過分析58家披露了2022年度ESG相關報告的上市房地產(chǎn)公司的情況，在客戶滿意度方面，客戶對產(chǎn)品和服務非常滿意的比例有27.59%，客戶對產(chǎn)品和服務滿意的比例有72.41%?？偟膩碚f，客戶對上市公司提供的產(chǎn)品和服務的滿意度較高。進一步分析，客戶滿意度與ESG評級結果成正比，ESG評級結果越好，客戶滿意度越高。

在客戶隱私保護方面，58家上市房地產(chǎn)公司都建立了客戶隱私政策，其中，56.90%的房地產(chǎn)上市公司的相關制度落實到位，能有效保護客戶的隱私，43.10%的房地產(chǎn)上市公司的相關制度落實不到位，僅能保護客戶部分的隱私。整體上，約超半數(shù)客戶的隱私得到很好的保護，其他上市公司還需要繼續(xù)加強客戶隱私保護的建設。

供應商責任

供應鏈管理是企業(yè)社會責任的重要環(huán)節(jié)，在供應鏈ESG管理中，企業(yè)通過制定一系列規(guī)定，推動企業(yè)實施綠色采購，這也倒逼原材料、產(chǎn)品和服務等上游供應商不斷提升ESG管理水平，推動企業(yè)自我調(diào)整現(xiàn)代化供應鏈管理模式，從而推動ESG的建設。

企業(yè)對供應商的責任，我們重點專注企業(yè)的供應鏈管理制度及實施、應付賬款周轉(zhuǎn)率。應付賬款周轉(zhuǎn)率衡量的是企業(yè)應付賬款周轉(zhuǎn)的速度，反映企業(yè)占用供應商資金的狀況。

通過分析58家披露了2022年度ESG相關報告的上市房地產(chǎn)公司的情況，100%的上市房地產(chǎn)公司都制定了供應鏈管理制度，其中44.83%的上市房地產(chǎn)公司的供應鏈管理制度完善，成立了供應商管理委員會，制定了篩選供應商的新標準，建立供應商社會責任評估指標體系，公平公開選取供應商，供應商審計合規(guī)公正，還通過審核、培訓、輔導等活動共同提高供應商的社會責任水平，采取積極措施鼓勵供應商履行社會責任；55.17%的上市房地產(chǎn)公司供應鏈管理制度不夠完善，還需要繼續(xù)完善。

進一步分析，供應鏈管理制度的規(guī)范程度與ESG評級結果成正比，ESG評級結果越好，供應鏈管理制度越完善。如圖，ESG評級結果為BBB的公司中，100%的公司供應鏈管理制度完善；評級結果為BB的公司中，68.75%的公司產(chǎn)品售后服務達到優(yōu)秀；評級結果為CCC的公司中，僅有11.11%的公司供應鏈管理制度完善。

應付賬款周轉(zhuǎn)率方面，58.62%的公司的應付賬款周轉(zhuǎn)率在2.5次以下，僅有10.34%的公司的應付賬款周轉(zhuǎn)率在4.5（含）-15次之間，3.45%的公司的應付賬款周轉(zhuǎn)率在15次及以上，整體上，上市房地產(chǎn)公司的應付賬款周轉(zhuǎn)率較低，說明上市房地產(chǎn)公司付款的速度較慢，對供應商的貨款占用時間較長。未來還需要更多的公司承擔更多的責任，加強對供應鏈的管理及ESG的建設。

政府責任

在現(xiàn)代社會，企業(yè)除了經(jīng)營好自身外，還要扮演好社會公民的角色，自覺按照政府有關法律、法規(guī)，合法經(jīng)營、照章納稅，承擔政府規(guī)定的其他責任和義務，并接受政府的監(jiān)督和依法干預。

政府責任方面，我們關注的指標有人均稅收、經(jīng)濟發(fā)展與轉(zhuǎn)型建議等。稅收能為人們普遍需要的公共產(chǎn)品或服務提供資金，具有調(diào)節(jié)收入分配和引導消費的作用。房地產(chǎn)公司在經(jīng)營的過程中要依法納稅、誠信納稅，也是房地產(chǎn)公司踐行社會責任的一種表現(xiàn)。

通過分析58家披露了2022年度ESG相關報告的上市房地產(chǎn)公司的情況，人均稅收水平在10萬及以上的房地產(chǎn)比例為77.59%，人均稅收水平在2萬（含）-10萬的比例為10.34%，人均稅收水平在1萬（含）-2萬的比例為1.72%，人均稅收在1萬以下的比例為10.34%，說明大部分房地產(chǎn)公司都能依法納稅，而且納稅金額較高，為國家建設做出貢獻較大。

在經(jīng)濟發(fā)展與轉(zhuǎn)型的建言獻策上，上市房地產(chǎn)公司對行業(yè)的發(fā)聲不夠積極，有72.41%的房地產(chǎn)公司沒有為政府的建設、經(jīng)濟的發(fā)展提出建議或參與政策法規(guī)和行業(yè)標準的制定。未來，還需要更多的房地產(chǎn)公司心懷社會責任，為國家高質(zhì)量發(fā)展出謀獻策。

總結

通過對58家披露了2022年度ESG相關報告的上市房地產(chǎn)公司的S（社會）績效分析發(fā)現(xiàn)，整體上，上市房地產(chǎn)公司的S（社會）表現(xiàn)相對一般，房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理和ESG建設仍然任重道遠，未來還需要更多的房地產(chǎn)公司投入更多的資金和精力加強公司的股東責任、產(chǎn)品責任和政府責任建設等，推動房地產(chǎn)公司ESG治理的健康發(fā)展。

申明：以上分析以上市房地產(chǎn)公司披露的2022年度ESG相關報告和2022年度年報等公開信息為數(shù)據(jù)來源，評級信息存在不充分等局限性。聯(lián)洲信評不對評級報告所記載內(nèi)容的真實性、完整性、及時性作任何保證，評級結果不作為任何投資決策依據(jù)，僅作為基本參考。

撰稿人：（UCCR）ESG專項小組

本文源自金融界