過去的一年中，疫情雖多有散發(fā)，但是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體復(fù)蘇向上。我們可以看到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出更多的活力與發(fā)展風(fēng)向。資管時代的深耕與機遇把握，讓不少業(yè)態(tài)、項目和企業(yè)的核心競爭力進一步凸顯；辦公空間服務(wù)和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，打造了更高的樓宇經(jīng)濟價值；文商旅的創(chuàng)新融合，激發(fā)出更多的商業(yè)空間和想象；而創(chuàng)新技術(shù)、新零售、數(shù)字化和ESG的滲透，則讓行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有了更多的支撐力量。

于創(chuàng)新涌動的發(fā)展浪潮中，觀點指數(shù)研究院通過專業(yè)深度的數(shù)據(jù)研究與調(diào)研剖析，于2022觀點商業(yè)年會現(xiàn)場重磅發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù)·2022年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報告》。

以下為《2022年度商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展報告》及系列研究成果：

近年來，可持續(xù)發(fā)展理念已經(jīng)開始落地于各個企業(yè)，紛紛披露ESG報告并做減少碳排放的承諾。監(jiān)管與市場的變化也吸引投資者轉(zhuǎn)向更環(huán)保、更符合ESG要求的地產(chǎn)投資組合。

毫無疑問的是，ESG投資理念與數(shù)字化建設(shè)正在重塑商業(yè)地產(chǎn)市場的格局。

從現(xiàn)階段市場情緒來看，可落地且可衡量的凈零戰(zhàn)略是投資者關(guān)注的焦點。觀點指數(shù)預(yù)計，5年時間里，沒有制定具體碳減排計劃與綠色建筑規(guī)劃的企業(yè)可能在國際市場中獲得股權(quán)和債權(quán)融資的壓力會加大。

不僅如此，綠色建筑與能耗管控在提升商業(yè)地產(chǎn)的估值方面也開始起到重要作用，行業(yè)從設(shè)計、融資、運營到管理層面都展開了“ESG”競賽。

商業(yè)地產(chǎn)的ESG格局同時深受政策影響，在金融領(lǐng)域的成效更為顯著。近年來，各國政府對綠色金融的發(fā)展發(fā)出積極的信號，催生出大量相關(guān)的金融產(chǎn)品——綠色債券、綠色信貸和綠色資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品等。

資金與政策的支持使得ESG理念擁有現(xiàn)實意義，同時反映了企業(yè)與投資者在發(fā)展綠色金融道路上的積極探索與實踐。觀點指數(shù)認為，當(dāng)前宏觀環(huán)境下，“綠色”投資氛圍正在快速傳播，綠色金融與商業(yè)地產(chǎn)成為中國房地產(chǎn)業(yè)的新風(fēng)口。

與此同時，隨著互聯(lián)網(wǎng)普及和技術(shù)迭代更新，消費習(xí)慣的改變使得傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)的盈利能力開始下滑，最大改變莫過于電商對線下流量的沖擊。當(dāng)前加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，打造商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化產(chǎn)業(yè)升級版圖，在存量市場進行針對化服務(wù)和精細化管理，將是商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化行業(yè)最緊迫的戰(zhàn)略。

可持續(xù)發(fā)展下的"綠色金融"，項目與資金同行

商業(yè)地產(chǎn)層面的ESG同樣是從投資策略的角度展開，市場在評價可持續(xù)發(fā)展時往往首先考慮綠色金融框架以及相應(yīng)的融資機制。

從投資者角度而言，綠色金融一般有兩重意義：?一是企業(yè)利用綠色金融的融資，把資金注入到綠色資產(chǎn)的開發(fā)，確保資產(chǎn)的能耗效率和環(huán)保標準符合認證要求；二是通過提升綠色資產(chǎn)的質(zhì)量，改善資產(chǎn)的現(xiàn)金流，讓資產(chǎn)估值得到提升后考慮退出并獲取增值回報。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，樣本池中約28%商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以自身或集團為主體披露與ESG相關(guān)的《綠色金融框架》或《綠色融資報告》。

2022年1-6月，房企境內(nèi)債券融資同比減少約41.35%，來自海外市場規(guī)模同比減少甚至超過60%，資金缺口問題在民企中更加嚴重，ESG主題下的"綠色債券"無疑為行業(yè)融資困境另辟蹊徑。

公開市場數(shù)據(jù)顯示，近76%綠色債券在中國境內(nèi)銀行間債券市場上發(fā)行，商業(yè)銀行和金融機構(gòu)是主要參與者；而上市企業(yè)和非上市企業(yè)發(fā)行的綠色債券以及綠色ABS（Asset-backedSecurities, ABS）多在上海證券交易所和深圳證券交易所市場發(fā)行。

另外，共14家發(fā)行人通過離岸綠色債券籌集了總計95億美元資金，占發(fā)行總額的23%，其中香港證券交易所是離岸綠色債券的最大上市地點。

注：匯率依據(jù)歷史匯率計算；部分企業(yè)的發(fā)行主體為集團，但用途為商業(yè)地產(chǎn)。

從經(jīng)濟效益上講，綠色債券表面上看確實優(yōu)化了企業(yè)的融資成本。從成本看，發(fā)行綠債也比普通債券更低。從樣本數(shù)據(jù)觀察，綠色債券相對傳統(tǒng)債券平均收益率差距超過1.5%。傳統(tǒng)房企融資成本平均為4.0%-8.5%，近幾年境內(nèi)綠債平均票面利率約在2.5%-5.5%左右。

而商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的綠色房地產(chǎn)投資信托基金還處于成長階段，當(dāng)前只有海外成熟市場（如美國、英國、新加坡）有綠色房托產(chǎn)品發(fā)行。

觀點指數(shù)認為，未來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的REITs將會逐漸向國際市場靠攏。國內(nèi)綠色認證項目盡管逐年遞增但存量不足，加上新建綠色建筑認證對項目質(zhì)量要求高，有能力符合申請發(fā)行綠色債券的房企不多。

此外，政策僅對綠色債券審批打開便利之門而沒有實際的發(fā)行津貼，盡管利率上有優(yōu)勢，但由于涉及額外成本，包括第三方專業(yè)機構(gòu)評級的費用成本、以及獲得認證后項目后期運維成本等，在對成本把控缺乏信心的情況下，大部分房企望而卻步。

根據(jù)市場數(shù)據(jù)，截至2022年9月，中國市場發(fā)行的類REITs共72單，發(fā)行總額約1258億元人民幣，底層資產(chǎn)主要以商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、酒店和公寓為主。

事實上，REITs通過將不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的公開上市結(jié)構(gòu)化金融產(chǎn)品，有利于盤活長租公寓、基礎(chǔ)建設(shè)等存量經(jīng)營性不動產(chǎn)，促進商業(yè)"輕資產(chǎn)"的收益提升。未來，隨著綠色地產(chǎn)項目增加，擁有綠色認證及穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)，或可借助綠色REITs的發(fā)行進一步拓寬資產(chǎn)證券化融資渠道。

研發(fā)投入分化明顯，商業(yè)重視程度提升

房企針對技術(shù)研發(fā)的投入呈現(xiàn)出較為明顯的分化趨勢，樣本池企業(yè)研發(fā)均值約為6.58億元，占營收比例約為0.04%-0.70%，跨度區(qū)間較大。

相對而言，房企ESG報告披露程度較差，亟待統(tǒng)一的行業(yè)標準。企業(yè)往往會根據(jù)自己的優(yōu)勢進行選擇性披露，全部企業(yè)均公布諸如"資產(chǎn)總額"、"所有者權(quán)益"、"營業(yè)收入"等財務(wù)表現(xiàn)。然而，對于諸如"研發(fā)投入"、"出租率"、"滿意率"等產(chǎn)品服務(wù)類項目的披露程度相差較大，約30%樣本房企并未披露明確數(shù)據(jù)。

具體來看，不同規(guī)模房企對于投入研發(fā)費用的支出存在較大差異，整體區(qū)間為600萬至30余億元，"研發(fā)費用/營業(yè)收入"的比值跨度區(qū)間依舊很大，處于0.04%-0.69%之間。如碧桂園集團的投入研發(fā)費用超過30億元，在樣本池中居于前列（招商蛇口投入3.32億，萬科投入6.42億元，華潤置地投入2.30億元）。

房企ESG報告中的住宅/商業(yè)用戶滿意率與投訴解決比率，是ESG投資分析中不可忽視的兩個因素。其中，滿意度指標與續(xù)租率關(guān)聯(lián)密切，進而影響未來對于物業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)營業(yè)收入與經(jīng)營性現(xiàn)金流的評估。

從目前數(shù)據(jù)來看，盡管住宅與商業(yè)領(lǐng)域存在本質(zhì)差異，諸如磨合期長短、前端銷售簽約等方面不同，但商業(yè)樓宇項目的數(shù)據(jù)明顯更為優(yōu)秀，也同樣得到了更多重視。

上述圖表可以清晰表明，絕大多數(shù)房企的"商業(yè)地產(chǎn)租戶滿意度"是明顯高于"住宅地產(chǎn)租戶滿意度"的。觀點指數(shù)認為，商業(yè)樓宇項目為盡快消除疫情的負面影響，同時拉動銷售增長，對應(yīng)的營銷與減免等活動層出不窮，有關(guān)服務(wù)也不斷提升，客戶滿意度有所提高。

具體而言，寫字樓客戶滿意度最高達98%-99%，住宅客戶滿意度普遍分布在90%以下。以華潤置地為例，住宅客戶滿意度為85.46%，商業(yè)項目租戶滿意度則達到98.90%，差距較為明顯。

區(qū)別還體現(xiàn)在"住宅客戶投訴關(guān)閉率"與"商業(yè)項目客戶投訴解決率"層面，樣本企業(yè)對于商業(yè)樓宇的解決力度與速度明顯高于住宅領(lǐng)域。具體而言，辦公樓客戶投訴解決率基本接近100%，而住宅客戶投訴解決率普遍分布在95%左右。

綠色建筑進程加快，"雙碳"規(guī)劃同樣存在考驗

"綠色低碳"、"綠色建筑"、"智能樓宇"等逐漸成為衡量商業(yè)地產(chǎn)ESG評級的主要考慮因素。

中國建筑節(jié)能協(xié)會一項研究數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)建筑全過程碳排放占全國總排放量的51%。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，綠色建筑正在成為一種新常態(tài)。

2021年，全國主要城市新交付寫字樓中超過40%擁有或申請綠色認證。德勤中國分析認為，考慮到建筑領(lǐng)域在中國的能源消耗和二氧化碳排放中占比較大，購物中心、酒店、辦公樓宇等對氣候的影響也必然受到關(guān)注。

然而，市場同樣對綠色建筑表達了擔(dān)憂，也逐漸意識到潛在的危機。綠色建筑、ESG投資理念和非綠色建筑相比會產(chǎn)生一定的租金和資產(chǎn)價格溢價，在業(yè)內(nèi)被稱為"綠色溢價"（Green Premium）。經(jīng)濟下行環(huán)境中，到底有多少投資人愿意為此"買單"？可持續(xù)的動力是否會面臨挑戰(zhàn)？這些都是不容忽視的問題。

根據(jù)2021年德勤中國對于綠色建筑的統(tǒng)計，22%投資者表示愿意為符合ESG條件的資產(chǎn)支付略高價格，9%租戶愿意為綠色寫字樓支付更高的租金。觀點指數(shù)分析，盡管這兩個比例都不是特別高，但"綠色"趨勢是值得肯定的。

綠色商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個循序漸進的過程，未來伴隨綠色地產(chǎn)政策和市場規(guī)范體系日趨完善，將會有越來越多和綠色房地產(chǎn)交易相關(guān)的數(shù)據(jù)可以驗證和支撐。此類投資或租賃行為能夠帶給投資者和租戶更多財務(wù)上的正向收益，將會轉(zhuǎn)化成一種良性循環(huán)。

不僅如此，觀點指數(shù)與施耐德電氣聯(lián)合發(fā)布的《2022數(shù)字化運營白皮書》中指出，現(xiàn)階段商業(yè)樓宇的運維成本通常是建造成本的3-5倍。企業(yè)相關(guān)負責(zé)人也透露，綠色建筑項目的引進或?qū)槠髽I(yè)每年節(jié)約20%-35%的能源與人力支出。

地產(chǎn)行業(yè)對于綠色建筑面積的披露較為普遍，公布ESG報告的房企中約90%均對已認證的綠色建筑面積進行闡述。房企融資投向的綠色建筑并不是生活意義上的植被綠化或是花園，而是指在全壽命期內(nèi)節(jié)約資源、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效使用空間的高質(zhì)量建筑。

政策支持給予"綠色建筑"更多動力，為了實現(xiàn)"雙碳"目標，住建部、發(fā)改委等七部門發(fā)布《綠色建筑創(chuàng)建行動方案》并提出目標：到2022年，當(dāng)年城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比需達到70%。預(yù)計未來還會進一步推動既有建筑節(jié)能改造、提升建筑節(jié)能標準，推廣超低能耗建筑、近零能耗建筑、零碳建筑，最終實現(xiàn)未來所有新建建筑全部滿足綠色建筑標準。

從熱衷布局綠色建筑的房企來看，萬科、遠洋、朗詩等在綠色領(lǐng)域布局較早，其中朗詩早在2004年就開始探索綠色建筑發(fā)展，目前開發(fā)項目中含有綠色認證的占整體開發(fā)比例約70%。遠洋集團自2006年開始探索綠色建筑的相關(guān)實踐，目前已有超110多個項目完成國家綠色建筑標準的注冊；另一家踐行綠色戰(zhàn)略的房企中國金茂，在2021年可持續(xù)發(fā)展報告中披露，截至2021年底，累計獲得綠色建筑類認證或標識262個，智慧能源項目75個，供能面積達4000萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

對于節(jié)能減排方面，已披露數(shù)據(jù)顯示房企間并未形成"代差"。整個行業(yè)的"碳排放量/營業(yè)收入"基本維持在相似水平，整個樣本池中相同指標極大值與極小值之比約為1.7。

數(shù)據(jù)化建設(shè)：未來平臺流量是關(guān)鍵

數(shù)字化時代來臨，大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)被應(yīng)用在各個領(lǐng)域，電商發(fā)展至今的優(yōu)勢在于積累了大量消費者的數(shù)據(jù)。因此，數(shù)據(jù)匱乏且孤立的線下零售場景的亟待構(gòu)建全域觸點，搭建消費者從購買"前中后"的完整路徑。如會員生態(tài)、線上導(dǎo)購營銷、掃碼購物、智能停車等，搜集并豐富客戶信息，與線上數(shù)據(jù)融合，形成企業(yè)的私域數(shù)據(jù)，在新技術(shù)的助力下產(chǎn)生新的價值。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，部分企業(yè)線上商城平臺已經(jīng)獲得了較大的"私域流量"。以天虹股份2022年中報數(shù)據(jù)為例，企業(yè)線上商品銷售及數(shù)字化服務(wù)收入GMV約29億元；近1.7億人次通過天虹APP和小程序交互獲取信息或消費。整體數(shù)字化會員人數(shù)逾3900萬，APP和小程序月活會員逾426萬；購物中心在公/私域聯(lián)合推出餐飲代金券、套餐優(yōu)惠、外賣等組合促銷與服務(wù)，餐飲線上銷售額環(huán)比提升119%。

無獨有偶，珠海萬達商管招股書中披露，2021年微信小程序訪問量達到12.7億人次，新增注冊會員數(shù)超過1760萬，導(dǎo)流至店鋪消費約750萬人次，并幫助商戶于年內(nèi)實現(xiàn)線上交易約14億元。

寶龍推進智慧商業(yè)也表現(xiàn)出較強的進取心，基于2021年度已經(jīng)完成的各項產(chǎn)品研發(fā)，今上半年通過加強應(yīng)用，使得線上業(yè)務(wù)獲得顯著提升，會員總數(shù)約達560萬，較2021年底約提升31%；全國會員消費占比超17%，個別標桿項目會員消費占比超25%。

寶龍和萬達的線上平臺數(shù)據(jù)是對新技術(shù)下商業(yè)模式的最好闡釋，借助大數(shù)據(jù)等一系列技術(shù)，洞察消費者個人消費習(xí)慣，描繪消費者用戶畫像，挖掘潛在的消費客戶，實現(xiàn)精準引流。

對商業(yè)地產(chǎn)來說，能夠?qū)崟r了解消費者的需求才能及時做出正確決策，更好地與消費者進行情感溝通和關(guān)系運營。因此，"私域流量"最主要的優(yōu)點是能夠為商家培養(yǎng)眾多忠實的顧客，建立起一個長期穩(wěn)定的市場，加強競爭力。

自研線上平臺模式具有較大優(yōu)勢

據(jù)觀點指數(shù)獲悉，企業(yè)之間的商業(yè)項目線上平臺開發(fā)具有不同選擇。以購物中心來說，可以看到大多數(shù)平臺接口均有微信小程序，尤其是第三方及合作開發(fā)平臺。

觀點指數(shù)認為，該模式可較大程度降低開發(fā)線上平臺成本，且利用微信軟件月活數(shù)較大及消費者熟悉的掃碼操作習(xí)慣等優(yōu)點。

除小程序外，深圳萬象城、凱德·云尚、佛山天虹購物中心等購物中心還通過自主開發(fā)的APP進入線上商城。僅從平臺展示內(nèi)容來看，每一款平臺的內(nèi)容差異較小，均集合了會員積分、商品導(dǎo)購、場景營銷、品牌定位和停車繳費等一系列服務(wù)功能。

對此，觀點指數(shù)認為自研開發(fā)的產(chǎn)品在數(shù)據(jù)資產(chǎn)積累，通過大數(shù)據(jù)對消費者進行"畫像"，以及順應(yīng)社會熱點迎合消費者（如凱德星新上線的商城直播功能，以及如連接第三方社交、服務(wù)軟件等功能），配合企業(yè)運營管理進行更新迭代等方面，具有較大優(yōu)勢。

如凱德的"O2O2OO"（Offline to online to online & Offline）數(shù)字生態(tài)模式，依托于領(lǐng)先的線下實體網(wǎng)絡(luò)，數(shù)字化戰(zhàn)略緊緊圍繞旗下業(yè)務(wù)和具體場景展開。通過營銷、社群等各類數(shù)字工具，實現(xiàn)數(shù)據(jù)沉淀和復(fù)購轉(zhuǎn)化，再進一步回流至線上和線下，實現(xiàn)多渠道銷售轉(zhuǎn)化和場景再觸達，形成良性循環(huán)的閉環(huán)生態(tài)系統(tǒng)、具有"造血"能力。

據(jù)披露，疫情以來，凱德星多次迭代后，可觸達用戶超1500萬，包含1000萬實名會員,以及海量的消費數(shù)據(jù)、會員數(shù)據(jù)，結(jié)合后臺大數(shù)據(jù)的技術(shù)處理能力，沉淀了場外客流的質(zhì)量數(shù)據(jù)。

不過，自研也意味著更大的成本支出，因此選擇平臺時，應(yīng)當(dāng)從自身核心需求出發(fā)，找到與自身需求相匹配的運營模式。

商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化運營

商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化不僅體現(xiàn)在后端引流模式，對于商管企業(yè)的運營管理也有明顯效果。在前期項目規(guī)劃階段中，數(shù)字化核心能力主要包括智能定位選址、專業(yè)規(guī)劃設(shè)計等。

珠海萬達商管招股書中披露的商業(yè)運營管理服務(wù)體系中，智能定位選址通過機器學(xué)習(xí)將累積的運營經(jīng)驗數(shù)字化，自動生成項目可行性報告，輔助管理者擬定選擇策略；專業(yè)規(guī)劃設(shè)計依托經(jīng)營分析平臺大數(shù)據(jù)支撐，對項目目標客群消費需求和偏好以及競爭環(huán)境進行分析，判斷儲備項目機會與風(fēng)險，確定項目競爭策略，鎖定定位人群，制定科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃方案。

同時精確捕捉項目的經(jīng)營難點和痛點，結(jié)合原有空間結(jié)構(gòu)特點，設(shè)計出更符合經(jīng)營需求的方案，確保項目成功開業(yè)。而數(shù)據(jù)資產(chǎn)來源于過往珠海萬達商管超過400個萬達廣場的設(shè)計規(guī)劃經(jīng)驗和運營經(jīng)驗，因此數(shù)據(jù)資產(chǎn)的重要性已不言而喻。

在智慧運營管理項目階段，數(shù)字中臺同樣能夠為企業(yè)提供莫大幫助。截至2021年12月31日，珠海萬達商管通過商業(yè)運營平臺，可以實時監(jiān)測413個萬達廣場級、超過80000個商戶級的客流量、游逛深度、銷售坪效、租售比等運營數(shù)據(jù)。

基于數(shù)字化資產(chǎn)，后續(xù)可以做到優(yōu)化經(jīng)營策略、了解消費新趨勢并縮短廣場的培育期，同時根據(jù)對消費者需求的洞察，可以招攬優(yōu)質(zhì)的新興品牌，并且推出新型的線下體驗業(yè)態(tài)，進一步擴大流量。

總的來說，隨著購物中心數(shù)智化的推進，會員系統(tǒng)、商家商品等上線，企業(yè)上下游打通的情況下，商場運營管理可以穿插到門店銷售經(jīng)營管理當(dāng)中，線上線下因此可以互通。

不過，商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢之一在于線下體驗服務(wù)，商場帶來的社交屬性不應(yīng)被忽視，社交力對于線上來講，這是線上沒有辦法替代的。打造新體驗，線上和線下的改造中，商業(yè)地產(chǎn)亦應(yīng)該重視線下的場景價值。從消費場景出發(fā)，有意識地給消費者創(chuàng)造一個超出期待的空間體驗。

值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型是跨越長周期的建設(shè)，無論在實施還是認知上都需要商業(yè)地產(chǎn)形成由上至下的統(tǒng)一意識、格局和觀念。

本文源自觀點網(wǎng)