伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的調(diào)整，2022年地產(chǎn)債波動(dòng)較大。

對(duì)于房企融資，金融監(jiān)管部門(mén)在11月召開(kāi)了信貸形勢(shì)座談會(huì)，推出金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)“十六條”，隨后又推出房地產(chǎn)融資“第二支箭”、“第三支箭”等舉措。與此同時(shí)，銀行、資產(chǎn)管理公司（AMC）也加入到助力房企紓困行列。

從需求側(cè)來(lái)看，2022年，作為房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)的5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）累計(jì)下調(diào)過(guò)3次，共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，其中1月份下降5個(gè)基點(diǎn)，5月和8月各下降15個(gè)基點(diǎn)。各地在房貸利率、限購(gòu)限售等政策方面也出現(xiàn)不同程度的放松。

展望2023年，地產(chǎn)債市場(chǎng)會(huì)否趨穩(wěn)？是否需要擔(dān)心地產(chǎn)債兌付違約風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題？

“三支箭”齊發(fā)力

2018年，為支持民營(yíng)企業(yè)拓寬融資途徑，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門(mén)，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資主渠道，推出“三支箭”的政策組合。2022年11月，“三支箭”齊發(fā)力。

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)政策措施落實(shí)工作。在座談會(huì)上，人民銀行黨委委員、副行長(zhǎng)潘功勝介紹，在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。目前該結(jié)構(gòu)性政策工具具體操作方案正在向商業(yè)銀行征求意見(jiàn)，并將于近期推出，以推動(dòng)“保交樓”工作加快落實(shí)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這是“第一支箭”信貸發(fā)力。

11月8日，交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布消息稱，為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大“第二支箭”，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。交易商協(xié)會(huì)發(fā)布的相關(guān)政策措施是“第二支箭”——民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具的延續(xù)和擴(kuò)容。

11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施后，包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等舉措。此為“第三支箭”發(fā)力，在“第三支箭”出臺(tái)后，多家上市房企和涉房企業(yè)籌劃再融資。

2023年地產(chǎn)債市場(chǎng)將如何演繹？

隨著近期助力房地產(chǎn)的政策密集出臺(tái)，如何看待2023年地產(chǎn)債市場(chǎng)的表現(xiàn)？

惠譽(yù)博華工商企業(yè)部高級(jí)分析師王興萍接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，伴隨強(qiáng)力支持房地產(chǎn)穩(wěn)定的“三支箭”政策組合相繼出臺(tái)，地產(chǎn)外部融資環(huán)境得以改善，目前地產(chǎn)債市場(chǎng)情緒明顯提振，價(jià)格也普遍出現(xiàn)大幅反彈。但未來(lái)地產(chǎn)債的一級(jí)發(fā)行、二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)仍將回歸到行業(yè)基本面和企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)，市場(chǎng)信心的修復(fù)將是一個(gè)緩慢的過(guò)程，只有銷售回暖帶來(lái)內(nèi)生現(xiàn)金流增長(zhǎng)才能使行業(yè)形成正向循環(huán)。落到企業(yè)層面，主體信用質(zhì)量的分化已經(jīng)在催生地產(chǎn)債市場(chǎng)的信用分層，一些財(cái)務(wù)杠桿輕、資金彈性好的房企信用水平會(huì)持續(xù)修復(fù)，而財(cái)務(wù)杠桿重、流動(dòng)性陷入嚴(yán)重困境的房企面臨的再融資環(huán)境依然不容樂(lè)觀。

“總體而言，地產(chǎn)債的‘至暗時(shí)刻’已過(guò)去。預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)整體流動(dòng)性維持寬松，亦會(huì)繼續(xù)支持地產(chǎn)合理融資需求，疊加地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)暴露已經(jīng)比較充分，預(yù)計(jì)隨著銷售的逐漸恢復(fù)，地產(chǎn)債發(fā)行將出現(xiàn)一定回暖，市場(chǎng)波動(dòng)也會(huì)降低，但市場(chǎng)分化仍將持續(xù)?！蓖跖d萍說(shuō)。

興業(yè)證券固定收益研究中心總經(jīng)理黃偉平認(rèn)為，正向的政策影響能否扭轉(zhuǎn)行業(yè)趨勢(shì)，帶來(lái)地產(chǎn)債板塊的行情，關(guān)鍵仍在于能否看到兩個(gè)確定性。第一層確定性在于推進(jìn)需求的政策是否起效，有效的帶來(lái)房地產(chǎn)銷售的拐點(diǎn)。第二層確定性在于信用市場(chǎng)信心的穩(wěn)固。在等待兩層正向確定性的過(guò)程之中，反復(fù)的預(yù)期波動(dòng)將會(huì)是常態(tài)，選擇具有償債能力確定性、更好的安全認(rèn)可度的標(biāo)的，節(jié)奏上進(jìn)行偏右側(cè)交易會(huì)是階段性的更優(yōu)選擇。

穆迪投資者服務(wù)副董事總經(jīng)理鐘汶權(quán)對(duì)澎湃新聞表示，預(yù)計(jì)在房地產(chǎn)行業(yè)下滑和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩影響下，隨著避險(xiǎn)情緒和信用分化加劇，實(shí)力較弱的民企在融資渠道方面仍將面臨最大困難。盡管如此，大多數(shù)國(guó)企和實(shí)力雄厚的民企的融資渠道仍將順暢。

需要擔(dān)心部分地產(chǎn)債的違約風(fēng)險(xiǎn)嗎？

受到房地產(chǎn)行業(yè)下行，房企經(jīng)營(yíng)層面持續(xù)承壓影響，地產(chǎn)債兌付壓力攀升。2022年以來(lái)新增展期主體數(shù)量大幅增加，展期和違約債券規(guī)模翻倍。

國(guó)元證券研報(bào)指出，2022年債券違約主要集中于房地產(chǎn)行業(yè)，境內(nèi)外累計(jì)違約本金規(guī)模分別約342億元和120億美元。在這種情況下，需要擔(dān)心部分地產(chǎn)債的違約風(fēng)險(xiǎn)嗎？

東方金誠(chéng)研究發(fā)展部分析師唐曉琳對(duì)澎湃新聞表示，地產(chǎn)債違約風(fēng)險(xiǎn)的下降有賴于房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)性回暖。2022年以來(lái)銷售端、融資端雙向受阻是房企普遍面臨的問(wèn)題，在此情況下房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)不同程度的惡化，導(dǎo)致房企信用風(fēng)險(xiǎn)維持高位，多家房企信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。當(dāng)前，許多優(yōu)質(zhì)房企已獲融資支持，短期內(nèi)信用風(fēng)險(xiǎn)得到緩解。

唐曉琳指出，然而，我們?nèi)孕枳⒁?，一是政策惠及面主要集中于少?shù)優(yōu)質(zhì)房企，仍有許多房企流動(dòng)性問(wèn)題無(wú)法得到緩解，信用風(fēng)險(xiǎn)維持高位；二是為避免形式上的違約，許多房企選擇了展期，展期的期限多為一年，這意味著2023年將面臨較大的債券兌付壓力。如果銷售端持續(xù)低迷，房企則只能依靠“借錢(qián)”來(lái)“還債”，長(zhǎng)期仍將面臨實(shí)質(zhì)性違約的風(fēng)險(xiǎn)。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事石露露接受澎湃新聞采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)2023年開(kāi)發(fā)商有520億美元債及5000億人民幣債到期或可回售，跟2022年相比，境內(nèi)債到期增長(zhǎng)40%，整體債務(wù)到期上升11%。由于境外資本市場(chǎng)持續(xù)關(guān)閉并且境內(nèi)資本市場(chǎng)還在恢復(fù)初期，2023年的債務(wù)償付還是較有壓力，尤其是不在政府流動(dòng)性支持名單之列的房企可能面臨展期或者第二次展期的壓力。

石露露進(jìn)一步表示，預(yù)期2023年境外資本市場(chǎng)融資將持續(xù)受限，即便是有機(jī)會(huì)發(fā)行的國(guó)央企，可能也會(huì)因?yàn)檫^(guò)高的境外融資成本而選擇不發(fā)行。境內(nèi)債券市場(chǎng)受政策支持或?qū)⒅鸩酱蜷_(kāi)，2022年境內(nèi)發(fā)行的90%以上都是國(guó)央企，2023年這個(gè)比例可能有所下降，但整體的發(fā)行還將呈現(xiàn)兩極分化狀態(tài)，國(guó)央企和頭部民企將占發(fā)行的大頭。